В начале июня вступили в силу новые изменения в Земельный кодекс, по которым своего участка можно лишиться, если использовать его нерационально, например, не проводить рекультивацию земель. Впрочем, по мнению экспертов, новый закон будет направлен в первую очередь против девелоперов и лендлордов.

Против кого борьба

Согласно подписанным Владимиром Путиным поправкам, участки будут отбирать у тех владельцев, которые используют их нерационально, например, если собственник не выполняет обязательства по рекультивации и улучшению земель в течение трех лет. В списке причин для изъятия значатся неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства. При этом принудительное прекращение права бессрочного пользования участком и права пожизненного наследуемого владения участком будет происходить на основании судебного акта. По словам гендиректора компании «Пробизнес-Девелопмент» Дмитрия Ковальчука, меры, направленные на ограничение срока освоения участков, обсуждались уже давно. В частности, к ним относится увеличение ставки налога на неиспользуемые сельхозземли, а также существенного штрафа за неиспользование земли по целевому назначению. «Громкие „земельные инициативы“, вплоть до полной отмены категорий земли, периодически обсуждаются, однако о реальном влиянии на рынок говорить рано. Вероятнее всего, основной смысл рассматриваемых мер призван, во-первых, простимулировать девелоперов к платному переводу сельхозземель, пригодных под строительство, в соответствующую категорию, а также повысить размер налоговых платежей за счет тех случаев, когда девелоперы по тем или иным причинам будут отказываться от перевода», — считает эксперт. По мнению руководителя офиса «Сретенский» Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Антона Архипова, государство, скорее всего, хочет подстегнуть владельцев недвижимости к активному использованию и разработке земли, чтобы иметь дополнительный рычаг воздействия на тех, кто использует землевладения для заморозки и преумножения собственных средств. По сути, в эту категорию попадают в первую очередь лендлорды. По словам директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрея Бойкова, цель этой инициативы — разобраться с тем масштабным земельным ресурсом, который существует на сегодняшний день, и сделать так, чтобы эти участки земли начали использоваться эффективнее.

Однако, по данным аналитиков Blackwood, в первую очередь необходимо понимать, какие санкции за нарушение предлагаемого закона будут установлены. Если санкций не будет вообще или они будут несущественны, то новая норма обречена на провал. «Не секрет, что большие массивы земли не только не используются эффективно сами по себе, но и мешают развитию прилегающих участков и населенных пунктов, например, целесообразному дорожному строительству и планированию территорий», — отмечают эксперты. В связи с тем, что у таких земель в большинстве случаев имеются полноправные бессрочные собственники, бороться ними государству и обществу достаточно затруднительно. Видимо поэтому, предполагают участники рынка, федеральные власти решили законодательно закрепить еще одно основание для изъятия земель.

Частники ни при чем

Принятие новой нормы уже вызвало негативную реакцию простых землепользователей: в первую очередь их интересует, попадут ли они под эти нормы. По словам директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анны Соколовой, в отношении земель сельскохозяйственного назначения давно существует порядок принудительного изъятия в том случае, если собственники их не осваивают или используют не по назначению. Однако для участков с разрешенным видом использования под ИЖС данная инициатива бессмысленна. «В некоторых случаях собственники земли просто не могут начать освоение. Например, человек несколько лет копил деньги на участок, на котором он собирался построить домик и жить там после выхода на пенсию. После осуществления заветной мечты он пока не может двигаться дальше, поскольку ему не хватает средств», — отмечает эксперт. Заставлять такого собственника в течение трех лет начинать освоение участка не совсем корректно, и подобные ситуации могут возникать повсеместно. С этой точки зрения инициатива ущемляет интересы многих граждан. При этом задержка может быть вызвана и действиями девелопера, например, если он вовремя не подключил коммуникации.

Однако в будущем не исключено, что закон положительно скажется на рынке. «Принятие данного законопроекта окажет положительное влияние на покупателей и участников рынка недвижимости, поскольку он будет способствовать росту количества и улучшению качества предложений на рынке. На сегодняшний день покупатель формирует рынок предложения, и всегда является главным ориентиром для девелоперов и продавцов. Впрочем, крупные девелоперы, скорее всего, попытаются обойти эту норму, используя определенные схемы, но предсказать, как именно это будет на данный момент довольно сложно,» — говорит Антон Архипов. Однако для этого, по его словам, в любом случае необходимо подождать, как будут действовать новые нормы.