Проводить лето в Подмосковье для москвичей — обычное дело. Разница лишь в том, что одни едут в собственное жилье, а другие — в арендованное. Как показывает статистика РОМИР, более 40% жителей столицы владеют собственной загородной недвижимостью, а примерно каждый десятый тратит на дачную аренду от 1000 до 2000 долларов в месяц. Мало того: почти треть горожан, арендующих квартиры в Москве, на лето переезжают за город, меняя одно съемное жилье на другое. Разумно ли это?

География дачных предпочтений москвичей постепенно расширяется: по данным компании «Вектор Инвестментс», с начала 2013 года усиливается тенденция спроса на покупку загородного жилья в дальнем Подмосковье — 70 км от МКАД и далее (этот пояс удаленности от столицы пополнился за посткризисные годы качественным предложением загородного жилья в относительно демократичном бюджете покупки).

Вырос интерес и к приобретению высокобюджетного жилья для летнего отдыха: в этом году дальняя Новая Рига и Дмитровка пользуются заметно большим спросом у покупателей элитного загородного жилья, чем в предыдущие годы. Эксперты связывают этот тренд кто с затянувшейся зимой, кто с кипрским кризисом и со стремлением хранить свои капиталы не в деньгах, а в недвижимости. Так или иначе, темпы продаж выросли как в эконом-сегменте, так и в элитном. По данным отделов продаж ряда игроков рынка, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество обращений, просмотров и сделок весной выросло на 40-50% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

Сегмент аренды также достаточно оживлен. Хотя ажиотажный спрос, когда практически весь объем более-менее ликвидного предложения разбирался задолго до начала сезона, остался в прошлом загородного рынка — все же по сравнению с предкризисным периодом, 2005-2006 годами, объем загородного рынка вырос в 4 раза, — аренда дачи на лето всерьез интересует не только коренных москвичей, но и приезжих (что подтверждается вышеприведенные показатели РОМИРа).

При этом жители Москвы, живущие в съемном жилье, готовы выкладывать за аренду дачи ту же сумму, что за городскую квартиру: 30-40 тыс рублей в месяц за загородное жилье эконом-класса, 50-60 тыс. — за жилье уровня эконом плюс. На рынке представлено и предложение в более демократичном бюджете — его можно условно обозначить как «суперэконом». Это скромное по своим параметрам жилье — дачи советской постройки в дальнем Подмосковье (80-90 км от кольцевой, на самой границе области или даже в соседних регионах), чаще всего — с минимумом коммуникаций, с удобствами во дворе.

В относительно недальнем Подмосковье (30-60 км от МКАД) за такие деньги получится арендовать в лучшем случае часть дома. За 30 тыс рублей в месяц можно арендовать дачу на 6 сотках, чей возраст насчитывает не один десяток лет, расположенную на не самом престижном направлении (Горьковское, Рязанское), но в относительной близости к Москве — 30-40 км. Набор коммуникаций будет минимальным — чаще всего, это только электричество. Наличие газа и канализации в доме повышает стоимость аренды еще как минимум на 5-10 тыс рублей.

Что же касается загородного жилья, предлагаемого в аренду, и обеспечивающего приемлемый уровень комфорта, цифры здесь начинаются от 60 тыс в месяц. Так, за 70-80 тыс рублей вполне можно снять двухэтажный дом, оборудованный всей необходимой техникой и мебелью. Впрочем, качественные предложения такого уровня и по такой цене, обладающие еще и хорошей локацией (Новая Рига и Рублевка) обычно уходят с рынка еще в марте. Сейчас, к началу лета, основной выбор качественного жилья сосредоточен в ценовой категории вокруг 150 тыс рублей в месяц.

По данным компании «Вектор Инвестментс», стоимость аренды некоторых коттеджей на Новорижском направлении превышает 1 млн рублей (Истра Holiday) в месяц. В относительно более демократичном сегменте (комфорт- и бизнес-класс) дома на Новой Риге сдаются по 140-150 тыс рублей даже на самом старте сезона аренды.

Примерно в ту же сумму может обойтись отдых в современном санатории на том же Новорижском направлении (газпромовский пансионат «Союз», отель АвантельКлаб Истра). Таким образом, расходы на аренду качественного дома на летний период — как правило, это 4 месяца, с середины мая по середину сентября — составляют порядка 600 тыс рублей. Эта цифра сопоставима с расходами на приобретение земельного участка в одном из поселков Истринской долины, с полностью подведенными коммуникациями и организованной инфраструктурой, рядом с лесом и в непосредственной близости к Истринскому водохранилищу.

Аренда дома с минимально приемлемым уровнем качества обходится в среднем в 60 тыс рублей в месяц. Таким образом, за сезон это около 240 тыс даже без учета оплаты агентской комиссии. Стоит учитывать и тот факт, что внутри сегмента среднебюджетной аренды (до 60 тыс рублей в месяц) отмечается сокращение предложения у воды и леса. Это обусловлено ростом количества организованных поселков, которые ограничивают доступ к лесу и воде. При этом, в организованных поселках стоимость аренды начинается от 70-80 тыс. Таким образом, аренда комфортного дома, расположенного у воды и/или леса, вероятнее всего, обойдется уже в сумму порядка 350-400 тыс рублей за сезон. Сумма вполне сопоставима с расходами на приобретение в собственность участка, на котором можно начинать строительство дома.

Участок на престижном Новорижском направлении, в зоне 50-60 км от МКАД, со всеми коммуникациями в организованном поселке вполне можно приобрести менее чем за 1 млн рублей (примеры поселков качественного эконом-класса на Новой Риге, в которых в настоящее время реализуются участки без подряда, приводятся в приложении).

Многие девелоперы готовы продавать участки в рассрочку. Кроме того, есть возможность получить кредит на приобретение загородной недвижимости: прежде всего, в Сбербанке, который является основным игроком рынка загородной ипотеки, а также в ряде банков, кредитующих приобретение недвижимости в собственных проектах (Открытие, Газпромбанк, Связьбанк и др). Кроме того существуют банковские программы, позволяющие получить кредит на приобретение загородной недвижимости под залог городской квартиры (ВТБ, Райффайзенбанк и др). Таким образом, располагая суммой в 250 тыс рублей, можно стать обладателем участка в коттеджном поселке с дорогами, электричеством и водопроводом.

Получается, что москвичи регулярно оставляют на рынке аренды загородного жилья суммы, вполне достаточные для того, чтобы обзавестись собственным участком с перспективой появления дома в течение пары лет. Понятно, что строительство дома вряд ли можно приравнять к летнему отдыху, однако пропуск 1-2 сезонов вполне компенсируется появлением недвижимости в собственности, которая, к тому же обладает хорошим инвестиционным потенциалом: по данным «Вектор Инвестментс», увеличение стоимости загородной недвижимости в качественных проектах составляет ежегодно порядка 30%.