Покупатели недвижимости становятся требовательней. В том числе для них важны рядом люди со схожими интересами и жизненными позициями. Новые реалии заставляют российских девелоперов обращаться к нестандартным решениям и в очередной раз пробовать догнать Европу.

Зарубежные компании с целью привлечь покупателя еще в начале 2000-х годов пришли к концепции узко сегментированных проектов, выводя на рынок уникальные предложения, рассчитанные на конкретные небольшие группы потребителей. Все больше народу в агломерациях стремится жить рядом с близкими по духу людьми. Причем речь идет не просто о закрытых «клубных» поселках, основной характеристикой которых в привычном понимании этого термина является высокая стоимость недвижимости, реализация по узким каналам и социальная однородность. Определяющее значение перестает играть и цена. На первый план выходят общие интересы и стиль жизни. Например, в поселке Jumbolair во Флориде, в котором селятся в основном отставные летчики и где живет Джон Траволта, можно вырулить прямо из дома на взлетную полосу. Проект Serenbe в штате Джорджия выдержан в концепции «экологического мышления»: при строительстве используются экологически чистые материалы, энергоэффективные системы, и вся социальная инфраструктура в поселке также организована по этому принципу.

Постепенно и отечественные девелоперы приходят к идее дифференцирования недвижимости не только по уровню удобства, но и в соответствии с потребностями и желаниями покупателей. При разработке такого жилья застройщики принимают во внимание не только социальный статус будущих владельцев, но и их возраст, пол, сферу профессиональной деятельности, стиль жизни, хобби и предпочитаемый вид отдыха. Приобретая недвижимость в подобном месте, человек получает не просто дом, а воплощение своих ценностей и представлений.

Тематические поселки нельзя назвать совсем уж новшеством для российского рынка – с одной стороны, они развивают идею клубных, с другой – в их концепции явно слышны отголоски советской традиции элитных загородных дач и садоводств (достаточно вспомнить знаменитые писательские дачи в Переделкино и Комарово, полузакрытые поселки художников, министерств, НИИ). И если ряд крупных компаний сегодня идет по такому же пути, возводя спецпоселки для сотрудников, как, например, это сделал «Газпром», построив в Репино-Ленинском специальный поселок Bellagio Country Club, то проекты-«кружки по интересу» только-только начинают появляться на рынке, занимая пока достаточно скромные 5%.

Однако даже среди этого небольшого количества по-прежнему редки проекты, которые могут похвастать разумным соотношением цены и качества. В среднем переплата за «правильных» соседей составляет до 30%. В отличие от Европы, где проживание в тематических поселках – не обязательно дорогое удовольствие, в России сегмент массового жилья еще недостаточно насыщен, чтобы подобные проекты стали рентабельны в эконом-классе. Но вот на более высоком уровне строительство тематических поселков может стать для девелоперов настоящим спасением в условиях очевидной тенденции к стагнации элитного рынка.

Помимо проблем с ценообразованием, по традиции мало где удается на все сто процентов реализовать задуманное, и приходится поступаться какими-то параметрами. Например, далеко не все проекты становятся тематическими или клубными даже при наличии, казалось бы, очевидных для объединения в какое-либо сообщества факторов: полей для гольфа, причала для яхт. В Ленинградской области есть несколько горнолыжных курортов и даже поселки рядом с ними, однако они не задумывались там именно как тематические и так ими и не стали.

Несколько лучше обстоят дела в Москве: по данным аналитиков, доля таких проектов достигает 10%. Это связано как раз с возможностью строить тематические поселки в текущей рыночной ситуации только в сегменте бизнес- и элит-класса. И такой подход, по оценкам экспертов, может стать настоящим спасением в условиях очевидной тенденции к стагнации рынка для девелоперов в секторе элитного жилья. Подобные жилые комплексы развивают идею однородности интересов покупателей, и хотя закрытость клубного типа уже им не характерна (основной критерий – схожесть интересов), переплата все равно есть, и весьма существенная – за удобство проживания, когда среда создана специально под людей твоего же формата.

Но общество, несмотря на растущий интерес к тематическому жилью, до сих пор не готово отказаться от базовых установок относительно функции недвижимости, продолжая воспринимать ее как средство инвестиции.

Правда, аналитики настроены более оптимистично. Эксперты прогнозирует увеличение доли рынка таких объектов до 15-20% уже в ближайшие пять лет. Сам факт появления интереса покупателей к концептуальным поселкам внушает девелоперам надежды. Несмотря на неизбежно высокие инвестиционные риски, у подобных проектов большие перспективы: уход от массового рынка, на котором комплекс конкурирует со всеми предложениями своего класса на рынке, в узкоцелевой сегмент, где зачастую конкуренции нет вовсе.

Спрогнозировать потенциальный спрос невозможно, так как сравнивать его пока не с чем. Тем не менее, при должной подготовительной работе, которая в данном случае должна строиться на предварительном выстраивании коммуникации со своей целевой аудиторией, эти риски можно нивелировать. Тем более, что объединяться люди готовы и по профессиональным интересам. Например, российское IT-сообщество давно обсуждает возможность создания вдали от городской суеты поселка для программистов. Инфраструктура в таком поселке может быть заточена конкретно под потребности жильцов: это те же коворкинг-пространства для совместной работы, бизнес-инкубаторы, офисы для представительств крупных компаний. А главное, и стоимость жилья может быть дифференцирована в соответствии с финансовыми возможностями представителей тех или иных профессий.

Работы при создании концептуальных проектов хватает всем: и аналитикам, и инженерам, и архитекторам. И, конечно, необходима активная деятельность в другом направлении, идеологическом: необходимо менять, в первую очередь, сам подход к восприятию жилого пространства, переходить от концепции «быстрее-дешевле-массово» к чему-то более ценному. Как известно, то, что сейчас характерно для элитного класса, через несколько лет перейдет в «комфорт», а затем и в «эконом». Появление тематических поселков в эконом-сегменте – лишь вопрос времени.