Девелоперы активно развивают рекреационные проекты, но подталкивает их к этому не добрая воля, а конкуренция и административное давление.

Бизнесмены ищут способы сделать парки и развлекательные центры окупаемыми и ждут от государства поддержки. Большинство застройщиков в Подмосковье делают такие объекты частью жилых комплексов. Как заработать, развивая проекты для проведения досуга, обсуждали участники круглого стола в «Ведомости. Недвижимости» в сентябре.

Чтобы отличатся от конкурентов, строят обычно что-то не слишком большое, говорит Алексей Стрелецкий, старший консультант департамента стратегического консалтинга Knight Frank: «Дмитровское, Новорижское и Рублевское шоссе показали, что при инициативе снизу можно создать вполне приличные места для активного отдыха. Срок окупаемости таких проектов — около семи лет. Обычно это худший вариант, на который инвестор готов пойти».

Михаил Якубов, замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, напомнил, что в мире инфраструктурные проекты — это якоря, которые генерируют дополнительный интерес и спрос на жилье рядом. «В России тем более, потому что 95% подобных проектов окупается только за счет продажи жилья, — считает он. — Они могут жить на операционной доходности, но это неинтересно большинству девелоперов». Исключением могут стать государственные проекты или такие, где девелоперу предлагаются «суперльготные условия, обеспеченные дорогами, сетями и проч.».

Но есть примеры, когда именно инициатива снизу дала хороший результат — и была замечена государством. Например, в Калужской области на берегу реки Угры энтузиасты, архитекторы и художники за два десятка лет создали парк уникальных ландшафтных объектов, раскрутили фестиваль «Архстояние». «Был медвежий угол, где земля стоила копейки, кругом вымирающие деревни, — говорит Сергей Георгиевский, директор по ГЧП компании “Архполис”. — Теперь это точка экономического роста района, крупнейший налогоплательщик». Хотя он также уверен, что такие проекты должны развиваться вместе с государством: «Невозможно все повесить на частного инвестора». «Рекреационные проекты без дорожной инфраструктуры от государства обречены на прозябание», — уверен Антон Гололобов, директор по маркетингу Villagio Estate (ГК «Инком»). — Девелопер, который увлечется подобным проектом, закопает деньги сначала на его создание, а потом на поддержание«.

Проект «Никола-Ленивец» на 655 га в 200 км от Москвы в первую очередь рекреационный. Центр территориальных инициатив «Архполис» (основан в 2011 г. Максимом Ноготковым, президентом ГК «Связной», как управляющая компания проекта) как раз и должен вывести этот парк на новый уровень, привлечь государство в лице Федерального агентства по туризму, Минкультуры. «Художники творят, а мы развиваем инфраструктуру, сервисы, соседние деревни. Появляется экотуризм. Вокруг этого места формируется пояс девелоперских проектов, выросла стоимость земли», — объясняет Георгиевский. «Нам кажется логичным, чтобы дороги, газ, газоснабжение, водоотведение и электрификация были осуществлены за счет государства», — добавляет он. Проект «Никола-Ленивец» «синхронизирован с программой въездного туризма» и рассчитан на пять лет, к 2016 г. он выйдет на окупаемость, а в 2018 г. начнет приносить прибыль, рассчитывают в «Архполисе».

В России сложно делать рекреационные объекты (гольф-клубы, яхт-клубы и т. п.) без сопутствующего жилья — слишком длинные деньги нужны, делится опытом Вадим Мохов, председатель совета директоров ГК «Статус» (один из первых проектов — «Нахабино-кантри» рядом с известным гольф-клубом). Сейчас у компании в работе два больших проекта — «Тверь Marina» (на 50 га на берегу Волги появятся жилье, общественные зоны, лесной парк и собственно марина, все части дополняют друг друга, в том числе с точки зрения экономики) и «Экополис Спасово» в Калужской области. В каждом девелопер рассчитывает отчасти на средства партнера. «В тверском проекте партнер — Сбербанк. Первый этап — покупка земли, получение разрешительной документации, подведение коммуникаций — мы финансировали за свой счет, дальше — деньги банка, и мы рассчитываем на институциональных инвесторов», — говорит Мохов. «С продажи жилья мы фактически окупаем всю инфраструктуру», — признает он.

«Рекреационные тематические парки могут зарабатывать, в мире масса тому примеров, — уверен Дмитрий Бадаев, гендиректор “Вектор инвестментс”. — Хорошо ли иметь рядом недвижимость — еще большой вопрос». Компания планирует в 2017 г. открыть рекреационный комплекс под управлением Hyatt на берегу Истринского водохранилища. «Именно он будет центром притяжения для поселков, хотя жить и развиваться будет самостоятельно. Территория, которую будем развивать вокруг этого ядра, — более 100 га», — описывает Бадаев. Кроме того, на другом берегу водохранилища «Вектор инвестментс» развивает «Истринскую долину», где есть центр водных видов спорта «Веселый ветер», центр активного отдыха. «Это сезонные вещи. Один работает летом, другой — зимой. Они не зарабатывают, не окупают вложенных инвестиций, но окупают сами себя, нас это устраивает, — делится Бадаев. — Их назначение — создать атмосферу и чтобы людям было чем заняться. А наша основная цель — продать недвижимость».

«Никакой существенной финансовой подоплеки в рекреационном бизнесе без жилья не может быть, — пессимистична Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting. — Никто не заявляет даже условных цифр по рентабельности, все говорят: «Да, это интересно, нас устраивает». Крупные аквапарки, тематические парки окупаются лет 10-15, оценивает Михаил Якубов. С другой стороны, большой объем жилья на большом удалении от города продать уже сложно, чтобы быть успешным, надо предлагать что-то более интересное. И если жилье приносит быстрые деньги, то бизнес на развлечениях может генерировать денежный поток долгое время.

«Просто распилить кусок земли и продать дома уже несовременно и немодно. Но прежде чем человек займется спортом, станет яхтсменом, ему сначала нужно где-то жить, вырастить детей, выучить, — рассуждает Михаил Безруков, заместитель гендиректора компании “Стройинвесттопаз”. — В наших поселках мы делаем торговые центры, отводим место, чтобы были спортивные сооружения, не застраиваем его жильем». Компания намерена привлекать инвесторов для развития досуговых проектов.

«Мы девелопер, который умеет строить малоэтажное жилье. Когда выводили в 2006-2007 гг. большой объем земель на Новой Риге, анонсировали проект “Рига лэнд”, действительно планировали вкладывать туда большие средства, — вспоминает Антон Гололобов из “Инкома”. — Но потом отказались от строительства такого объема инфраструктуры. Инфраструктура Новой Риги сама развивается быстрыми темпами, строятся гостиницы, торговые центры, школы, гольф-поля. Вокруг наших поселков много того, что нужно клиенту. А мы ограничились тем, что внутри своих поселков создаем рекреационное пространство».

Компания Vesco Consulting разработала карту инфраструктурных проектов Новорижского шоссе, рассказала Татьяна Алексеева: «Объектов много, и не все они заполняются в должной мере. Долго пуcтовало “Павлово подворье”. Многие рестораны, даже те, которые пользуются спросом, стоят полупустыми». Покупатели недвижимости переоценивают свои желания пользоваться инфраструктурой, считает аналитик.

Компания Uniprax Service развивает проекты «Близ Оки», «Велегож парк», вся рекреационная начинка в них (рестораны, теннисные корты, пруды, конный клуб) — это партнерские проекты, рассказала гендиректор компании Оксана Гончарова. «Мы предоставляем землю, коммуникации и берем на себя рекламу. Остальное делают партнеры, которые строят свой бизнес». У ресторана в 100 км от МКАД по Симферопольскому шоссе уже дважды увеличивали парковку, в следующем году расширяют его и строят еще один ресторан, довольна она: «Даже в самый низкий сезон они прибыльны».

По подсчетам Дмитрия Котровского, вице-президента «Химки групп» (развивает в Подмосковье проект с обширной спортивной составляющей «Олимпийская деревня Новогорск» на 12 га на берегу реки Сходни), из 10 млрд руб., затраченных на проект, примерно 25% — это затраты на инфраструктуру.

«Чтобы мы и наши коллеги были заинтересованы и готовы строить дорогостоящие спортивные, социальные, образовательные объекты мирового уровня, нам необходимо содействие государства в нескольких направлениях. Это льготы на приобретение земельных участков под строительство инфраструктуры, льготное подключение этих объектов к инженерным сетям, снижение процентных ставок по кредитам, которые берет девелопер для строительства инфраструктуры, снижение налоговой нагрузки, а также информационная поддержка от властей», — заявил Котровский.