Тема экологического строительства в России за последние три года получила стремительное развитие — от отсутствия самого термина до создания специфического нишевого рынка. Построено и сертифицировано по международным экологическим стандартам уже более 25 зданий — это около 550 000 кв. м недвижимости.

Интересно, что только один из сертифицированных объектов, «Триумф парк» в Санкт-Петербурге (проект Mirland Development), — жилой дом. Главным стимулом добровольной сертификации в России на сегодняшний день служит стремление девелоперов и инвесторов выделиться на рынке и привлечь международных арендаторов и зарубежные инвестиции, для которых энергосберегающие технологии — это обязательное требование к активам. Такова и общемировая тенденция — не так много жилых зданий сертифицируется по добровольным стандартам, так как в жилом секторе плюсы экологического строительства — или, если быть точнее, экологической сертификации — не столь очевидны.

Соответственно, внедрение зеленых технологий носит бессистемный характер и опирается в основном на требования и вкусы массового спроса. Покупателей квартир или коттеджей вряд ли будет интересовать международный сертификат. С другой стороны, их, без сомнения, привлекут такие зеленые характеристики здания, как большее количество дневного света или использование проверенных материалов, не содержащих вредных летучих органических веществ. Ценность экологической сертификации покупателям нового жилья приходится объяснять дополнительно.

Международные стандарты, такие как LEED или BREEAM, изначально задумывались для коммерческой недвижимости. Она отличается от жилой уровнем сложности инженерных систем, требованиями к условиям работы здания, режимом эксплуатации. Жилые здания гораздо проще с точки зрения инженерии, зато, например, наличие кухни и ванной комнаты существенно меняет объемы и структуру потребления воды. Поэтому применение стандарта для коммерческой недвижимости в жилом секторе без предварительной адаптации довольно сложно с технической точки зрения и неоправданно с точки зрения пользовательских характеристик. Адаптация же потребует большого объема инвестиций с минимальными шансами на окупаемость. Сама процедура тоже затратна: в пересчете на продаваемую единицу — квартиру или коттедж к цене добавляется около $500-600. Не считая удорожания самой стройки и приобретаемых материалов, эта наценка составит от 2 до 10% общестроительного бюджета в зависимости от уровня «экологичности» проектируемого здания.

За рубежом существуют специальные локальные системы экологической сертификации зданий для жилой недвижимости, например Code of Sustainable Homes (CHS) в Великобритании или LEED for Homes в США, которые позволяют девелоперам и частным домовладельцам без труда и с низкими затратами сертифицировать свои дома. В Великобритании CHS является обязательным для всех объектов нового строительства. В США стимулирование внедрения экологических стандартов в частном секторе происходит на рыночном уровне — стоимость энергии настолько высока, что дома без экологических сертификатов (Energy Star или LEED) просто будет невозможно продать. «Экологическая» наценка там отбивается за 2-3 года владения зданием. На рынке Германии традиционное жилье дешевеет и может стоить на 30% дешевле энергоэффективного, «не зеленые» дома сложно продать, особенно местным жителям, которые ежегодно платят тысячи евро коммунальных платежей.

В России и в мире существует большая доля рынка недвижимости со всеми признаками «зелености», но без официального подтверждения экологических характеристик. Благодаря продвижению на Западе зеленых идей большинство производителей строительного оборудования и материалов уже давно «озеленились». Они поставляют технологии и товары в том числе и на российский рынок. Речь идет как об отдельных экзотических технологиях, например о домах из клееного бруса, металлоконструкций или соломенных домах, так и об отделочных материалах — теплоизоляции или лакокрасочных материалах.

Для распространения зеленых технологий в жилом секторе следует ужесточать нормы и правила строительства, а также проводить просветительскую работу. Например, на сайте Российского энергетического агентства множество информации о том, как частный домовладелец может легко сократить энергопотребление. Тем не менее при текущей стоимости энергоресурсов в России (в 2-3 раза дешевле, чем в США, и в 6 раз дешевле, чем в Европе) всерьез об экономии будут задумываться только единицы. Но такая ситуация не может быть стабильной, и в долгосрочной перспективе цена энергии будет расти (на сегодняшний день прирост составляет около 9% в год).

Экономия ресурсов в России не стимулируется и не поддерживается государством в достаточной мере (разве что декларациями), что сильно отличает наш рынок от западного. Так, например, в Великобритании уже введена и функционирует система Feed-in-tariffs: при внедрении в частных домовладениях альтернативных источников энергии, например солнечных панелей или геотермальных насосов, государство подписывает договор, обязывающий власти покупать излишки энергии в сеть по завышенным тарифам. Это сильно улучшило положение альтернативной энергетики в стране — известно, что многие домовладельцы использовали такую систему как частные инвестиционные проекты со сроком окупаемости 3-5 лет. В США, например, в некоторых штатах здания, прошедшие сертификацию, на некоторое время освобождаются от уплаты налога на недвижимость.

Стимулирование зеленых технологий в жилом секторе со стороны государства — всегда выигрышная ситуация для всех участников процесса: жители получают более экологичную среду и сокращение расходов на коммунальные платежи (вода, газ, электричество, капитальный ремонт), государство — дополнительные источники энергии и рычаги экономии, которые особенно ощутимы в рамках общего подхода.

Зеленые здания строятся с применением комплексной методологии, которая позволяет сертифицировать их по международным экологическим стандартам (BREEAM или LEED), наличие подобных сертификатов является основным отличием зеленых зданий от традиционного строительства. Здания, построенные по международным стандартам, проходят оценку по следующим категориям: энергоэффективность, водоэффективность, снижение образования отходов, загрязнение от здания, снижение зависимости от личного транспорта, повышение ценности экосистем, здоровье и благополучие сотрудников и жителей, материалы и процессы организации строительства и управления зданием. Очень важно, что оценка проводится независимыми экспертами, а сертификат выдают международные сертифицирующие организации BRE Global и GBCI.