Казалось бы, рядовое дело (А40-150830/12) о признании права собственности в итоге обернулось нерешенным на практике вопросом о защите прав арендодателя в случае выбытия реконструированного предмета аренды. Позиция суда кассации по этому делу, по сути, лишает права на защиту всех тех собственников, которые решили произвести реконструкцию сданной в аренду недвижимости, но не успели зарегистрировать в ЕГРП изменения технических характеристик объекта.

Фабула дела
В 1997 году компания заключила долгосрочный договор аренды дачного строения, расположенного на арендуемом ею земельном участке «в излучине Москвы-реки». Помимо внесения ежегодной арендной платы ($9,5 тыс.) арендатор обязался произвести комплексную реконструкцию дачного строения. Подготовкой документации на реконструкцию занялся арендодатель. Осенью 1999 года вместо полуразрушенного строения в 80 кв. м была построена двухэтажная дача и хозяйственная пристройка общей площадью в 500 кв. м. Несмотря на существенное увеличение площади объекта недвижимости компания-арендодатель в ЕГРП изменения не внесла.

В 2011 году компания узнала, что право собственности на дачу в 500 кв. м пытается зарегистрировать физическое лицо. Основанием для регистрации стало решение Центрального районного суда города Кемерово 1999 года. Согласно этому решению арендатор весной 1999 года заключил с этим физлицом договор беспроцентного займа на реконструкцию. Компания-арендодатель выступила залогодателем. По условиям договора залога компания передала займодавцу «в собственность дачу со всеми неотделимыми улучшениями». Договор залога госрегистрацию не проходил. Вернуть деньги арендатор должен был к 1 сентября 1999 года. Поскольку он этого не сделал, займодавец обратился в Центральный районный суд города Кемерово с требованием передать ему в собственность дачу. Суд, исследовав копию договора залога, требования удовлетворил.

После регистрации права собственности займодавец продал дачу другому физическому лицу. Спустя несколько месяцев новый собственник продал недвижимость офшорной компании. После состоявшейся сделки офшор зарегистрировал право собственности на дачу и хозяйственную пристройку как самостоятельные объекты, а также в порядке ст. 36 ЗК приобрел право собственности на земельный участок. При этом договор аренды с арендатором дачи прекращен не был.

Компания-арендодатель обратилась в арбитражный суд с требованием о признании права собственности. Основной аргумент истца - договор залога не только не заключался, но и является ничтожной сделкой, поскольку он не прошел регистрацию.

Суды первой и апелляционной инстанций
Исследовать договор залога не удалось: стороны договора займа его не сохранили, а материалы кемеровского дела были уничтожены в связи с истечением срока их хранения. В итоге арбитражные суды, отказывая в удовлетворении требований истца, посчитали, что решение кемеровского суда имеет преюдициальное значение. Также суды отметили, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты права.

Компания обжаловала решение в суд кассационной инстанции:

- решение Центрального районного суда города Кемерово не может носить преюдициальный характер, поскольку в том судебном разбирательстве вопрос о ничтожности договора залога не исследовался. При этом арбитражные суды не лишены возможности дать иную характеристику правоотношениям;

- суды могут дать правовую оценку договору даже при отсутствии его оригинала – об этом прямо сказано в Постановлении Президиума ВАС от 08.10.2013 № ВАС-12857/12;

- суды неправильно применили доказательственные презумпции:

а) суды возложили на истца обязанность по доказыванию отрицательного факта - отсутствие договора залога. На неправильность такого подхода обратил внимание Президиум ВАС в том же Постановлении от 08.10.2013 № ВАС-12857/12. Схожую позицию высказала недавно коллегия судей ВАС в определении от 13.01.2014 года № ВАС-16030/13 («при этом суд первой инстанции необоснованно вменил в обязанность истца представление доказательств, подтверждающих отрицательный факт»);

б) «цепочка сделок» по отчуждению имущества направлена на создание фигуры добросовестного приобретателя, которым стала офшорная компания. Предположение о связанности действий по отчуждению имущества обязывает суды исследовать доказательства об отсутствии либо наличии злоупотребления со стороны офшорной компании (именно к такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в постановлении по делу «Скаковая 5»).

Суд кассации
Оставляя в силе судебные акты, суд кассации усомнился в тождественности принадлежавшего компании-арендодателю объекта и недвижимости офшора. В итоге суд пришел к выводу, что право собственности на прежний объект компания-арендодатель утратила, поскольку он был уничтожен при проведении реконструкции. Право собственности на новый объект не возникло, поскольку оно не было зарегистрировано. Поэтому истец не может защитить свое прав «путем подачи вещного иска».

Вопросы
Решение суда кассации не только сохранило в силе прежние акты, но и фактически свело на нет возможность подачи виндикационного иска (нет объекта – нет виндикации). Вряд ли компания-арендодатель сможет найти какие-либо еще способы защитить свои права. Однако решение суда кассации вызывает немало вопросов.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций в тождественности объектов не сомневались, руководствуясь тем, что реконструкция влечет изменение, но не гибель объекта. Такой же позиции придерживались и стороны спора (если считать иначе, то почему сохранился прежний договор аренды?). Если признать, что объект был разрушен после реконструкции, то как займодавец мог получить право собственности на него в 1999 году? Ведь ему в залог передавался объект до реконструкции. Следовательно, при его уничтожении должен был прекратиться и договор залога. В таком случае, на чью сторону должен встать суд? Владельца земельного участка, который не успел оформить объект в собственность, или залогодержателя, который имел залог в отношении погибшего объекта недвижимости. Спорным является и то, мог ли суд кассации устанавливать факт гибели прежнего имущества, если этого не делали нижестоящие суды. И мог ли это сделать суд кассации, если факт гибели имущества не был зарегистрирован?