В Государственном кадастре недвижимости (ГКН) нет данных о правообладателе примерно по 40% объектов, говорится в справке, которую подготовила для «Ведомостей» Федеральная налоговая служба. Это значит, что налог на недвижимость физических лиц, который будет вводиться в 2014-2018 гг., во многих случаях не с кого брать.

Как это могло получиться? Дело в том, что в кадастр, откуда налоговики берут данные для расчета налога, эти данные поступают из двух источников: Единого госреестра правообладателей (ЕГРП) и Бюро технической инвентаризации (БТИ). Но ЕГРП существует только с 1998 г. и в нем не учтены права собственности, возникшие раньше, объясняет юрист KPMG в России и СНГ Анна Стрежнева. А информацию БТИ, которые занимались регистрацией до 1998 г., в кадастр автоматически переносить нельзя. У БТИ нет источника прав, объясняет директор департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин: «То, что сведения о правах есть в БТИ, иллюзия. Нужна копия правоустанавливающего документа, а его, как правило, нет. [Если включить в базу Росреестра данные БТИ, то] мы создадим ресурс, который будет очень далек от актуальности».

На объекты, где неизвестен собственник, в среднем по России пришлось 39% всей налоговой базы для расчета налога на имущество физических лиц за 2012 г., сообщили в налоговой. В 18 регионах этот показатель составлял более 50%, например, в Смоленской области — около 77%, Архангельской области — 75%, Костромской области — 69%. В Московской области собственники 40% земельных участков неизвестны, подтверждает генеральный директор Московского областного БТИ Владимир Денисов, доля «бесхозных» строений меньше — около 20%.

Лица, чьи права возникли до введения ЕГРП, не обязаны вносить данные о собственности в реестр, отмечает Стрежнева: «По закону их права продолжают оставаться действительными». Если у гражданина есть земельный участок, полученный в 1994 г., и у него есть свидетельство, выданное в соответствии с действовавшим тогда порядком, никто не вправе его сейчас заставить внести информацию об этом участке в ГКН и ЕГРП, объясняет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Обязательная регистрация таких прав в ЕГРП требуется только в случае сделки с принадлежащим ему объектом недвижимости.

По подсчетам руководителя аналитического портала irn.ru Олега Репченко, из-за 40% «неучтенных» собственников региональные бюджеты могут недополучить от физических лиц 45 млрд руб. ежегодно (см. врез). Поэтому государство заинтересовано в том, чтобы данные о собственниках попали в реестр.

Как это сделать? Даже если человек появится с правоустанавливающим документом, власти это вряд ли устроит: без правовой экспертизы данные весьма приблизительны, говорит Ивакин. «Единственный выход — установить, что, если до определенной даты, например до 2020 г., собственник не зарегистрировал свои права, муниципалитет вправе запустить процедуру признания такой недвижимости бесхозяйной», — считает чиновник. Защитный механизм будет, успокаивает он, — один год собственникам дается на то, чтобы заявить свои права на такую недвижимость, а потом — судебное решение. Такой подход предусмотрен в «дорожной карте» по регистрации и кадастровому учету, отмечает Ивакин.

У Росреестра есть время, успокаивает представитель службы: программа по созданию кадастра рассчитана до 2019 г.

Сколько потеряет государство
В среднем на одного россиянина приходится около 20 кв. м жилья, рассуждает Репченко из irn.ru: «Умножив метраж на 140 млн населения, получим общую площадь, отсчитываем от нее выпадающие 40% и умножаем на среднюю стоимость 1 кв. м — 40 000 руб. Получится около 45 трлн руб. налоговой базы. Максимальная ставка налога — 0,1%. Итого: 45 млрд руб. потерь».
По расчетам Федеральной налоговой службы, налог на недвижимость физических лиц должен дать до 137 млрд руб. Если исходить из этой цифры, потери составят 54,8 млрд руб.