Разместите свое Предложение о продаже, покупке, аренде объекта недвижимой собственности на страницах Проекта 'Земля на Волге - От Истока до Устья...'
Статьи


Нашумевшие рейды чиновников Росприроднадзора по подмосковным водоемам ничуть не уменьшили количество желающих обзавестись загородной собственностью у воды. Причем их число не уменьшилось даже в кризис. Покупателям подобная собственность дает более широкие возможности для отдыха, застройщикам - конкурентное преимущество, повод для ценовой накрутки и получения сверхприбыли.

Участки у воды - "товар", который был и остается привлекательным как для покупателей, так и для застройщиков. Это - ограниченный и невосполняемый ресурс. Ведь новые водохранилища, крупные озера и реки не появятся в ближайшие 10-20 и даже 200 лет. Их береговая линия, соответственно, также конечна. Поэтому спрос на участки у воды с годами только увеличивается, значительно превышая предложение. По данным компании ИНКОМ, около 70% поселков имеют на своей территории какие-либо водоемы или расположены от воды не далее чем в двух километрах. Однако только 20% из них находятся на берегу крупных рек, озер или водохранилищ.

Цена за "водный рай"

Основная часть участков у воды сосредоточена на севере и северо-западе Подмосковья. Именно там сконцентрированы крупные водохранилища. Однако самые "лакомые кусочки" у "большой воды" - на Дмитровском направлении, которое по количеству и качеству предложения вне конкуренции. Близость Клязьминского, Пироговского и Пестовского водохранилищ, развитая инфраструктура - вот что привлекает инвесторов и покупателей. Здесь же находится самое большое количество яхт-клубов и поселков с собственными маринами. Вблизи также расположены крупные спортивно-развлекательные центры (Сорочаны, Яхрома, Волен и др.), что делает эти места еще более привлекательными для покупателей. Такие районы актуальны для проживания как летом, так и зимой.

Довольно много участков предлагается и на Истринском водохранилище, расположенном на Новорижском направлении за пределами Малого московского кольца. Однако в силу своей удаленности Истринское, Рузское, Минское, Верхнерузское водохранилища не столь популярны среди "постояльцев" яхт-клубов. В результате участки, предлагаемые там, отличаются более демократичными ценами по сравнению с тем же Дмитровским направлением.

"Основная масса проектов у воды - поселки "полной" концепции, где отсутствуют "участки без подряда": из общего количества околоводных поселков только 15-20 проектов предлагаются в качестве "бесподрядных" или смешанного типа", - отмечает директор по маркетингу RODEX Group Армен Маркосян.

По данным экспертов, примерно 45% предложений у воды приходится на элитные поселки (с подрядом и без). Еще 40% - на поселки бизнес-класса. Остальные 15% - это поселки эконом-класса. "При этом поселков у воды остается все меньше, - отмечает Владимир Ефимов, коммерческий директор Группы компаний "Родные земли". - Новые предложения появляются в основном на расстоянии от 50 км от МКАД. А так как на таком расстоянии создаются преимущественно недорогие поселки, то соответственно новые предложения у воды - это в основном категория эконом-класса".

Примечательно, что участки у воды меньше всего пострадали от кризиса. Снижение покупательского спроса их практически не коснулось. При этом достаточно сложно определить, на какие домовладения спрос больше - у воды или в лесу. Естественно, что покупатели склонны совмещать эти два природных ландшафта и предпочитают покупать участки с лесом и у воды. Помимо Можайского водохранилища такие участки есть на Волге, Оке и у Пестовского водохранилища. В остальных местах превалируют поселки, где отсутствуют лесные массивы. "Если сравнивать в абсолютных величинах, по количеству сделок лидируют лесные участки, но это лишь потому, что участков в лесу принципиально больше, - замечает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости TWEED. - У лесных и околоводных участков примерно одна и та же покупательская аудитория - это люди, для которых главным при выборе является экологическая чистота места и видовые характеристики".

Стоимость участков у воды априори дороже, но она зависит от многих факторов. Разница в цене участков у воды и не у воды может изменяться по мере удаления от столицы, в зависимости от типа водоема (участки на "большой воде" и крупных реках - Москва-река, Волка, Ока - ценятся гораздо выше, чем земля у небольших рек и озер), наличия или отсутствия непосредственного выхода к воде в пределах поселка.

"Так, стоимость земли в строящихся поселках премиум-класса, расположенных на первой береговой линии на Клязьминском или Пестовском водохранилищах колеблется от 800 тыс. руб. (в центре поселка) до 1,5 млн руб. (участки со своим выходом на воду) за сотку, - приводит пример Юлия Севериненко, руководитель компании "ЗемАктив". - А в уже построенном элитном поселке в этой же местности за сотку у воды могут попросить и 3 млн руб. При этом в поселках премиум-класса на севере Подмосковья, расположенных далеко от воды, можно найти предложения по цене от 450 000 руб. за сотку".

На грани беззакония

Но у прибрежной недвижимости есть еще одна особенность - масса возможностей попасть в зону повышенного внимания природоохранных структур. Основной юридический риск - это нарушения статьи 65 Водного кодекса. В первую очередь под контроль берется береговая линия водоохранной зоны. Цель таких ограничений - предотвратить загрязнение и засорение водных территорий, сохранение биологических ресурсов. Ширина водоохранной зоны везде различна и зависит от ее протяженности: 400 м для Москвы-реки, 100 м - для рек Яуза, Сетунь, Раменка, Сходня, Чертановка, для остальных - 50 м. Что же касается водохранилищ, здесь играет роль размер акватории. Если ее площадь менее 2 кв. км, то ширина водоохранной зоны - 300 м, если 2 кв. км и более, то 500 м. Например, акватория Химкинского водохранилища составляет примерно 4 кв. км, следовательно, водоохранная зона данного водохранилища - 500 м.

Главное - нужно знать, что запрета на строительство в водоохранной зоне нет! Есть лишь некоторые ограничения. И для этого нужно лишь внимательно изучить документы. Однако если застройщик обещает вам выход к воде непосредственно от вашего участка, расписывая, как замечательно вы сможете поставить свою лодку на собственном причале у своего дома, то это повод глубоко задуматься.

Со слов экспертов, на загородном рынке существует изрядное количество жилых объектов, балансирующих на грани законности. Во многом это связано с тем, что большинство из них было построено в те времена, когда водоохранное законодательство не принималось в расчет. "В первичке сейчас все чисто - все строят с соблюдением норм, так что тут скандалами не пахнет, - говорит Ирина Калинина. - А вот во вторичке в тех поселках, что строились лет 15 назад, во времена "дикого капитализма", можно ожидать подобных историй, если кто-то решится "копнуть". Поселки, которые возводились в середине - конце 90-х на престижных направлениях и в 1-5 км от Москвы, строились по желанию заказчика и без оглядки на закон. Так что если и ожидать громких дел, то только с этой стороны".

Замеченных в нарушении ждут штрафные санкции, требования адаптировать постройку под действующее законодательство и многое другое. Иными словами, такой дом потребует дополнительных и порой довольно изрядных финансовых вливаний. Хотя непонятно, почему всю ответственность пытаются возложить на собственника строения, а чиновники, разрешившие и допустившие незаконное строительство, остаются безнаказанными.

И все же положительные последствия кампания Росприроднадзора принесла. Сегодня на рынке коттеджных поселков, расположенных у воды, появился своеобразный знак качества - "проверено Митволем". Эксперты отмечают, что действия Росприроднадзора не повлияли на изменение спроса на жилье у воды, однако они изменили подход клиента к выбору объекта при покупке. Теперь сами клиенты стали анализировать пакет документов, проверяя юридическую чистоту сделки, а также изучать прошлую деятельность застройщика. "После шумихи со сносом строений в некоторых коттеджных поселках клиенты стали более внимательно относиться ко всем предлагаемым объектам и особо обращают внимание на их соответствие требованиям о водоохранных зонах, - замечает Сергей Поправка, юрист компании Penny Lane Realty. - Теперь при выборе коттеджа вблизи водоема потенциальный покупатель прежде всего узнает, насколько близко участок граничит с водоохранной зоной, чтобы потом не возникло спорных ситуаций. Клиент хочет по максимуму исключить риски, связанные с приобретением недвижимости".

Покупатель должен требовать у продавца полного описания участка, в том числе границ водоохранной зоны. В организованных поселках у застройщика обычно получить такую информацию не проблема. "Крупный девелопер не станет подвергать угрозе строительство целого проекта, - обращает внимание Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ. - Более того, он будет заинтересован в укреплении береговой линии и поддержании ее в чистоте. Поэтому, когда ты покупаешь домовладение у проверенного застройщика, риск сводится к минимуму, т.к. он на этом рынке уже давно и для него репутационные риски имеют первостепенное значение".

Однако полную безопасность сделки может гарантировать только юридически независимый аудит, который производится от 3 до 10 рабочих дней и стоит в пределах $2-4 тысяч. Но когда вы покупаете дом за $200-400 тысяч, то потратить данную сумму для того, чтобы в дальнейшем избежать проблем, споров и не дай бог судов, вполне оправданно.

"Но, к сожалению, у большинства людей пока еще непонятное отношение к подобного рода процедурам - то ли это экономия, то ли безразличие, то ли уверенность в том, что они легко смогут решить все проблемы в обход существующих норм. Именно такое отношение и приводит к дальнейшим проблемам", - заключает Армен Маркосян.

Источник: Газета Известия

 

Закон о «Дачной амнистии» был принят еще в июне 2006 года, однако воспользоваться возможностью упрощенной регистрации права собственности россияне не торопятся: по данным Росреестра осталось незарегистрированными порядка 15 млн. объектов. Большинство землевладельцев не спешат оформлять свой участок и то, что на нем построено, полагая, что процесс регистрации прав получится длительным и затратным. Попробуем разобраться - кто и как может зарегистрировать права собственности по дачной амнистии.

У большинства граждан, получивших земельные участки на предприятиях и в организациях для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, построивших своими руками и за счет собственных средств на таких земельных участках садовые и дачные домики, отсутствуют документы, подтверждающие их права на эти объекты недвижимого имущества.

В сельских поселениях — множество жилых домов, построенных во времена существования советской власти, а то и в позапрошлом веке, и каких-либо документов, подтверждающих права граждан на такой дом, нет. В принципе владеть такой недвижимостью (жить в ней) люди могут, а вот полноценно реализовать свои права собственника – продавать, дарить, завещать, использовать в качестве залога — нет.

Какие объекты можно зарегистрировать по дачной амнистии. В упрощенном порядке можно зарегистрировать следующие объекты:

  • земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального гаражного или жилищного строительства - любые постройки на дачных и садовых участках
  • индивидуальные гаражи
  • строения и сооружения вспомогательного использования на любых участках (бани, беседки, хозблоки)
  • объекты некапитального строительства, например, навесы
  • жилые дома, построенные на участке для индивидуального жилищного строительства или на приусадебном земельном участке

В соответствии с действующим законодательством не допускается государственная регистрация права собственности на некоторые земельные участки. Это участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте — например, в природных заповедниках и национальных парках, земли, на которых расположены объекты силовых структур и атомной энергетики, или занятые особо ценными объектами культурного наследия и т.д.

Как зарегистрировать право на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. Если документы на землю в порядке, то приватизировать строения большого труда не составит. Для регистрации прав собственности на дачные и садовые дома теперь не требуется проведение технической инвентаризации. Разработана специальная декларация об объекте недвижимости с указанием местоположения объекта, его названия и назначения, кадастрового номера, площади, этажности и других данных. Оформить право собственности можно также на индивидуальный гараж или «хозяйственное сооружение вспомогательного использования» — в декларации предусмотрена и такая графа. Заполнить декларацию могут сами владельцы. Именно она станет главным документом при регистрации.

Как зарегистрировать индивидуальный жилой дом. Для владельцев индивидуальных жилых домов процедура регистрации прав почти не изменилась. Как и ранее, необходимо пройти техническую инвентаризацию и технический учет, получить техпаспорт, который выдается и изготовляется БТИ. Затем на основании технического паспорта Кадастровой палатой изготавливается кадастровый паспорт на строение. Потом для регистрации объекта необходимо обратится в Управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по РТ. Сейчас не требуется разрешения на строительство, акта о вводе дома в эксплуатацию, заключения Роспотребнадзора, архитектора, пожарных. Но надо иметь в виду, что без акта о приеме дома в эксплуатацию строение можно зарегистрировать только до 2015 года.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки.
На государственную регистрацию представляются:

  1. Заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок
  2. Документы, удостоверяющие личность заявителя или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности
  3. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок
  4. Правоустанавливающие документы на земельный участок (может быть представлен один из указанных документов):
    • государственный акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент издания
    • свидетельство о праве на земельный участок, выданное уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания
    • выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если этот участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства)
    • иные документы, устанавливающие или удостоверяющие право такого гражданина на данный земельный участок
  5. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый паспорт земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению Государственного земельного кадастра (ГЗК)

Все документы на государственную регистрацию представляются в двух экземплярах — подлиннике и копии.

Источник: Казанская Недвижимость

 
«ПерваяПредыдущая3132СледующаяПоследняя»

Страница 32 из 32