Банки по-прежнему крайне неохотно идут на кредитование загородного жилья, считая его высоко рискованным. Как результат — ставки на загородную ипотеку остаются очень высокими, даже на фоне тоже отнюдь не лояльных расходов по кредитам на городскую недвижимость. Как посчитали в компании ФСК «Лидер», в среднем на строящиеся дома они составляют 14,2%, а на построенные, с готовыми документами и оформленным правом собственности и на дом, и на земельный участок — 13,2%.

Московскому рынку загородной недвижимости уже более десяти лет и за этот период коттедж с собственным участком перестал восприниматься как предмет роскоши, который могут позволить себе лишь очень обеспеченные люди, да и то больше для подтверждения статуса, нежели для постоянной эксплуатации. Сегодня ситуация заметно изменилась и все больше москвичей сознательно выбирает загородный дом в качестве основного и порой единственного места проживания. К сожалению, учитывая уровень цен московского региона, приобрести недвижимость без привлечения заемных средств может позволить себе далеко не каждый, но если при покупке квартиры на выручку приходит четко отлаженная схема ипотечного кредитования, то на рынке коттеджного строительства этот механизм работает не так четко и далеко не в полную силу. Первые шаги рынок загородной ипотеки начал делать еще в 2000-х, но кризис 2008 года его полностью парализовал и вплоть до 2011 года основной покупательский спрос был сосредоточен в сегменте земельных участков без подряда. Лишь в 2011–2012 гг. интерес вновь сдвинулся в сторону домовладений, вслед за которым банки начали предлагать ипотечные программы на приобретение загородной недвижимости.

Если в прошедшем 2012 году каждая четвертая квартира в новостройке эконом- или комфорт-класса была куплена с помощью ипотеки, то на загородном рынке эти показатели скромнее и даже по самым оптимистичным оценкам на долю домов, приобретаемых в ипотеку, приходится не более 5-7% от общих объемов сделок купли-продажи. Причины столь резкого различия кроются в самом предмете покупки, вернее, в отношении к нему банков. В отличие от городских квартир коттедж вызывает гораздо больше вопросов по поводу его ликвидности. Банк должен быть уверен, что в случае форс-мажора коттедж не повиснет на его балансе мертвым грузом, просто потому, что он никому не интересен и на него не найдется покупатель.

На загородном рынке не приняты четкие критерии стандартизации, поэтому банки, выдающие загородную ипотеку, максимально сужают круг предложения, с которыми они готовы работать. В первую очередь ими рассматриваются готовые объекты капитального строения — из кирпича или монолита, с полностью готовыми и действующими коммуникациями, расположенные на определенном расстоянии от Москвы или близлежащего районного центра. Кредит может быть выдан как под залог приобретаемого дома, так и под залог иной недвижимости, находящейся в собственности кредитуемого.

Второй вариант чаще применяется при ипотеке на строящиеся дома, так как уже имеющаяся недвижимость становится для банка гарантом от риска «недостроя». Кроме того, при выдаче ипотеки на строящиеся дома ряд банков повышает процентную ставку. Как правило, в разных банках при прочих равных условиях ставка по кредиту на строящиеся дома выше ставки, предлагаемой при покупке готового дома на 0,5 — 2,5%. Средняя ставка ипотечного кредита на строящиеся дома составляет 14,2%, а на построенные, где готовы все документы, оформлено право собственности и на дом, и на земельный участок — 13,2%.

Почти в каждом банке к ставкам по кредиту прибавляются расходы на страховку, которая является еще одной гарантией снижения потенциальных рисков для самого банка, а также оценку домовладения и оформление необходимого пакета документов. Страховка подразумевает сразу несколько видов страхования: страхование жизни и потери трудоспособности, страхование риска утраты и повреждения предмета залога (объекта недвижимости), страхование риска утраты права собственности на предмет залога. К примеру, в «Банке Москвы» ставка по ипотеке на покупку готового дома начинается от 13,65% при условии страхования и повышается до 16,65%, если клиент от страховки отказывается. Стоимость страхового пакета составляет в среднем до 1% от размера ипотечного кредита.

Механизм оценки загородной недвижимости, которая необходима для оформления ипотеки, включает в себя намного больше пунктов, чем оценка городского жилья. Помимо качественных характеристик дома существенное влияние на его стоимость оказывает местоположение, окружение, удаленность от Москвы и даже экологическая обстановка в районе расположения дома. Так как единых критериев классификации на рынке нет, один и тот же объект разными оценщиками может быть оценен в совершенно разные суммы, что в конечном итоге также влияет на решение банка об условиях будущей ипотеки.

Но даже если покупатель уверен в собственных силах по поводу выплаты кредита и решение о покупке загородного дома принято, то ему, со своей стороны, просчитывать риски нужно ничуть не меньше, чем банку. В первую очередь это касается выбора коттеджного поселка, в котором он собирается поселиться. Как уже было отмечено, строящиеся поселки банки относят к объектам повышенного риска и увеличивают по ним процентную ставку. Ряд банков, в частности такие как «Уралсиб», «ВТБ 24», «РосЕвроБанк» на этапе строительства вообще работают только с аккредитованными поселками, не снижая при этом кредитные ставки. Для покупателя вариант строящегося поселка рискован вдвойне, поскольку опасность, что он, а соответственно и приобретенный дом, не будут сданы в срок, сопряжена с существенными денежными переплатами. В целях минимизации затрат и усиления гарантий оптимально выбрать из поселков, где все дома построены, к ним подведены коммуникации, проложены дороги а, соответственно, и вероятные риски будут минимальными.

После того как дома в поселке построены и на них получено право собственности, они считаются «вторичным рынком» и на такие объекты банки выдают кредиты гораздо охотнее. Во многих готовых поселках ипотечные кредиты оформляются исходя из общих условий банковских программ, но если в одном и том же поселке банк уже выдал ряд кредитов, то следующие сделки идут по отлаженному сценарию, который ощутимо экономит время, необходимое для всех согласований. Преимущества работы по опробованной схеме очевидны всем и в этом случае поселки анонсируют эти банки как банки-партнеры, но оговаривают, что при желании, покупатель может выбрать любой банк, если его условия покажутся ему более выгодными, например, если он является клиентом или сотрудником банка. Многие поселки работают со «Сбербанком», поскольку строятся они на заемные средства этого же банка. Ставки на покупку готовой загородной недвижимости в «Сбербанке» начинаются от 13% годовых.

Одни из лучших условий на покупку домовладений дает «ЮниКредитБанк», чьи ипотечные ставки начинаются от 12,25% годовых. Для аккредитованных банком проектов, около 20 поселков, процент по кредиту может быть еще ниже, как, например, в поселке «Новые Вешки» где ипотеку можно взять, начиная от 11,75%. В качестве примера готового коттеджного поселка, в котором уже отлажена схема работы с данным банком, можно привести поселок Vita Verde, расположенный в 15 километрах от МКАД по Дмитровскому шоссе. Поселок жилой, здесь функционируют все центральные городские коммуникации, проложены асфальтированные дороги, работает собственная эксплуатационная компания, уже работает детский сад. Все дома построены из керамического кирпича, окружение поселка — лес, ведомственные пансионаты и базы отдыха, в шаговой доступности расположено Пяловское водохранилище. По своим характеристикам поселок попадает под самые строгие требования банков и успешно сотрудничает с «ЮниКредит Банком». Его же в качестве банка-партнера заявляет, например, поселок «Светлогорье» на Новорижском шоссе, но предпочтение в поселке отдают «Сбербанку» и «Банку Зенит» именно в силу того, что основная часть ипотечных сделок приходилась на эти два банка.

Конечно, выбор банка для покупки загородного дома зависит от многих причин. Но, учитывая, что суммы на готовые кирпичные дома для постоянного проживания на загородном рынке начинаются не от 2-3 млн рублей, как в случае с квартирой, а от 7-10 млн рублей и выше, размер процента по ипотеке является одним из самых главных показателей и чем он ниже, тем меньше придется переплачивать покупателю за будущий дом. Кроме того, при выборе загородного дома, для которого планируется привлекать заемные средства, желательно рассматривать поселки, в которых уже построена ощутимая часть домов, а девелопер имеет опыт успешной реализации проектов, например, в рамках 1-й очереди строительства загородного комплекса.

*максимальная сумма кредита 8 млн руб.

**банк работает только с аккредитованными поселками

Источник: ФСК «Лидер»