У продажи земельного участка существуют свои особенности, которые позволят ускорить процесс сбыта объекта загородной недвижимости. Эксперты корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» предлагают полезные советы продавцам земли.

1. Собираем документы

Самым серьезным и длительным этапом при продаже земельного участка считается сбор всей необходимой документации. Как известно, участки с готовыми документами продаются намного быстрее, чем аналогичные по потребительским характеристикам объекты без них. Здесь может быть два варианта развития событий в зависимости от того, какие бумаги о праве собственности на землю имеет продавец.

Если собственник располагает документами, подтверждающими права на землю, либо документами, подтверждающими предоставление земельного участка первоначальному землепользователю, как правило, это практически любой акт местных органов власти (решение, приказ руководителя о выделении земли, постановление и т.д.), то в соответствии с «дачной амнистией» (Федеральный закон 30 июня 2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». В народе этот закон называют «дачной амнистией») можно оформить участок в собственность в упрощенном порядке. Для этого нужно представить землеотводные документы в Управление Федеральной регистрационной службы и приложить к нему кадастровый паспорт земельного надела. Кадастровый паспорт земельного участка — это выписка из государственного кадастра недвижимости, в которой содержится вся информация о данном объекте недвижимости. Получить его можно в территориальном подразделении органа кадастрового учета. На данный момент в Подмосковье это ФГУ «Земельная кадастровая палата».

Если участок за время пользования был увеличен или, наоборот, стал меньше, то придется провести межевание (установление границ участка на местности) и получить в собственность фактически занимаемую площадь. «Без межевания теперь можно обойтись, если нужно зарегистрировать сделку купли-продажи или дарения участка, — говорит Игорь Быковский. — „Дачная амнистия“ позволяет это до 2015 года. Но при отказе от межевания в полученных документах указывается не точный, а приблизительный размер участка земли. Довольно часто встречается, что координаты нужны точные, чтобы в дальнейшем избежать споров с соседями по границам. Все вопросы с координатами должны быть решены до постановки земельного участка на Государственный кадастровый учет».

Рассмотрим самый пессимистичный вариант, когда о собственности на участок «намекает» лишь садовая книжка, подтверждающая членство в садовом кооперативе, но не право собственности на объект недвижимости. В таком случае начинать придется с приватизации земельного участка. Для этого продавец пишет заявление в органах местного самоуправления — в городской администрации или сельском совете, в зависимости от того, на чьей территории расположена земля. В течение двух недель орган власти принимает решение о предоставлении объекта в собственность на основании утверждённого проекта границ земельного участка. Если будущий владелец пользуется этим участком уже долгое время, то причин для отказа в приватизации почти никогда не возникает. Если возникают сомнения в вынесении решения, то добиваться справедливости придется в суде.

После этого проводится длительная и хлопотная процедура межевания, занимающая много времени и сил: найти соседей и заставить собраться всех в одном месте в одно время бывает очень непросто особенно в будни. Далее составляется кадастровый план с координатами участка земли на территории города или села. На заключительном этапе оформления продавец должен получить акт о передаче земельного участка, что занимает в среднем до полугода. Получив акт, продавец становится полноправным собственником земли.

«Вышеописанный процесс подготовки документов может занять у вас не один месяц, а то и год, — предупреждает Игорь Быковский. — Поэтому если вы хотите продать участок весной — в самый разгар дачного сезона — начните заниматься оформлением уже осенью или хотя бы зимой». Также не забудьте, что любая сделка с недвижимостью предполагает наличие следующих документов: согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, доверенность, если интересы представляет доверенное лицо, справки из ПНД и НД, выписка из ЕГРП.

2. Убираем мусор

Еще один немаловажный пункт в предпродажной подготовке — это «физическая» подготовка земли к продаже. Стоит ли тратиться на установку забора, выравнивать бугор посреди участка и косить бурьян? «Если приведение внешнего вида в порядок потребует больших затрат, то делать этого, конечно же, не стоит, — советует Игорь Быковский. — Стоимости вашей земле это не добавит, т.к. самый важный фактор при ценообразовании — это все-таки местоположение. А вот скосить бурьян, из-за которого не видно соседский забор, не повредит. От мусора тоже лучше избавиться, т.к. покупатель может потребовать скидку в размере 25-30 тыс. рублей, а вывоз хлама обойдется в 5-7 тыс. рублей. Время, потраченное на наведение порядка, компенсирует достойная цена за ваш объект».

3. Считаем затраты на оформление

Надлежащее оформление всех документов на участок потребует материальных затрат, сумма которых зависят от ряда условий: нужно ли межевание, будет ли судебное обращение, местоположение участка. Например, сбор бумаг по объекту на Рублевке будет стоить дороже, чем в Ногинском районе. Межевание обойдется в сумму не менее 10 тыс. рублей, при этом стоимость межевания небольших участков (6–30 соток) зависит не столько от их площади, сколько от исходного состояния документов и сложности предстоящих работ. Особенно, если право на участок определено судом: за такие дела берутся далеко не все кадастровые инженеры, и цена будет только договорная. Не забудьте о госпошлинах, например, получение сведений на соседний участок — процедура, предшествующая межеванию, стоит 450 рублей. Если соседей трое, то заплатить придется 1350 рублей. Таким образом, минимальные затраты на оформление могут составить 20-25 тыс. рублей, включая услуги риэлторов.

4. Правильно указываем цену

Собрав документы, продавец может смело выставлять объект на продажу. Земельные участки имеют две цены: кадастровую и рыночную. У собственника должны быть точные сведения о каждой из них, поскольку кадастровая стоимость является базой для налогообложения по сделке, а рыночная цена — это та прибыль, которую получает в результате продажи продавец. Кадастровая стоимость определяется Кадастровой палатой, сегодня ее можно узнать на сайте Росреестра. Кстати, рыночная и кадастровая цены не совпадают в 99 случаях из 100, так как рассчитываются по разным параметрам. Для сделки имеет значение лишь рыночная стоимость объекта.

«Любого владельца при продаже интересует максимальная цена, которую он может получить за свой объект, — говорит Игорь Быковский. — Если с квартирами все более-менее ясно, аналогичные объекты котируются в одном ценовом диапазоне, то ценообразование на земельные участки всегда вызывает много вопросов у всех сторон сделки».

Что может повлиять на ту самую максимальную цену, которую стремится получить продавец? Во-первых, отсутствие правоустанавливающих документов на участок. «Продавец должен понимать, что продать участок по садовой книжке он сможет существенно ниже рынка, — говорит Игорь Быковский. — Если быть точнее, цена упадет в разы. Решайте, что для вас важнее. Сегодня такие сделки случаются, хотя и довольно редко. Покупатель все риски за купленного, по сути, кота в мешке берет на себя». Также на уменьшение стоимости участка повлияют не решенные споры по границам, наличие хозяйственных построек, которые, как правило, расположены на участке не по нормативам, слишком близко к соседским строениям. Обращают внимание покупатели и на окружение: большое количество заброшенных участков также не пойдет на пользу вашей сделке.

5. Платим налоги

Налогообложение по сделкам с землей происходит по тому же принципу, что и с жилой недвижимостью. Если продавец владел участком более 3 лет, то при продаже он не будет платить никаких налогов. Ели менее 3 лет, то налог составит 13% с разницы от суммы, за которую недвижимость была куплена, и ценой, по которой сейчас продается. То есть, если участок был приобретен за 2 млн рублей, а продаётся за 2,5 млн рублей, то с 500 тыс. рублей придется заплатить налог в 13%. Участок стоимостью до 1 млн рублей налогом не облагается.

Источник: «Мегаполис-Сервис»