Политические и экономические события, творившиеся в Еврозоне в 2011 году, безусловно, наложили свой отпечаток на рынки недвижимости европейских стран. Они же повлияли на покупательские настроения россиян-инвесторов. Однако не смутили наших сограждан - объем российских инвестиций в зарубежную недвижимость значительно вырос в этом году

Каким был рынок зарубежной недвижимости в 2011 году? Основные и наиболее показательные тенденции на рынках недвижимости стран, куда инвестировали свои деньги российские граждане

Две стороны медали

Мотивы, которыми руководствовались наши соотечественники в решении о покупке недвижимости за границей в уходящем году, обновили картину российского рынка недвижимости. Подробнее о них мы попросили рассказать экспертов-«зарубежников».

В агентстве Adrionika Company определенно замечают, что в этом году огромная масса российских граждан, у которых накопилась сумма в 40-50 тыс. евро и более, стремилась приобрести жилье за рубежом с целью дальнейшей эмиграции или создания «запасного аэродрома». «Это говорит о двух настроениях, или тенденциях. Во-первых, о положительной тенденции: у россиян появились некоторые накопления, и можно говорить о формировании среднего класса, который активно осваивает новые горизонты и покоряет зарубежные страны, - признает Елена Невская, консультант по недвижимости компании Adrionika Company. - Во-вторых, об отрицательной тенденции: средний класс в общей массе стремится покинуть родные российские просторы, уехать, чтобы на старости лет жить в более комфортной и спокойной стране, чтобы дать детям приличное востребованное образование, чтобы иметь возможность развивать бизнес за рубежом. Россияне постепенно понимают, что они достаточно образованны, трудолюбивы, энергичны, чтобы преуспеть в любом бизнесе в любой европейской стране, где не будет коррупции и прочих неприятных неожиданностей».

В целом можно сказать, что если ранее покупка жилья за рубежом была в диковинку, то постепенно наличие у россиян собственности за рубежом входит в норму и становится столь же обычным явлением, как и владение автомобилем. «Вспомните, в конце 70-х - начале 80-х владельцы автомобилей считались в России весьма состоятельными людьми, «Жигули» или «Волга» были признаком высокого благосостояния. А сейчас машина не только не считается чем-то выдающимся, но и огромный процент россиян может позволить себе весьма престижные иномарки, - вспоминает Елена Невская. - То же самое происходит сегодня в сфере зарубежной недвижимости - рынок становится все более массовым. Это отличный тренд для риэлторских компаний. У многих россиян уже есть друзья, которые когда-то, 5-10 лет назад, были первопроходцами в покупке зарубежной недвижимости, и теперь к ним подстраиваются их родственники, друзья и знакомые, уже не испытывая страха и идя по проторенной дороге».

Два лагеря покупателей

Специалисты компании Gordon Rock в 2011 году также наблюдали две разнонаправленные тенденции, но несколько иного характера. С одной стороны, россияне, относящиеся к среднему классу, которые на вторую половину этого года планировали покупку недвижимости «для жизни» в Балканских странах, странах Южной и Восточной Европы, но не успели сделать это до августа, то есть до момента 10-15%-ного ослабления рубля заняли выжидательную позицию. «Во-первых, упущен удачный момент для покупки, поскольку курс рубля существенно ослаб, во-вторых, опасения в отношении наступления второй волны кризиса и свежие воспоминания о только что завершившейся первой волне, указали этой категории, что сейчас не лучший момент для того, чтобы потратить свободные средства на такой предмет далеко не первой необходимости, как дом за рубежом», - объясняет причины Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. - В-третьих, очевидная слабость экономик Балканских стран, а также стран Южной и Восточной Европы (в сравнении со странами, составляющими базис европейской экономики) поставила перед потенциальными покупателями вопрос: «А что если экономика страны, в которой я планирую купить недвижимость, рухнет и вслед за этим снизится стоимость приобретенного мной объекта недвижимости?»

Данная тенденция главным образом справедлива в отношении массового сегмента российских покупателей зарубежной недвижимости (т.н. среднего класса). Основной характеристикой этой категории покупателей является то, что они приобретают недвижимость за рубежом «на последние свободные деньги». Как следствие, в период экономических потрясений эта категория покупателей, естественно, придерживает «последние свободные деньги» на «черный день». Как следствие, в такие периоды (и 2-я половина 2011-го - не исключение) покупательская активность этой группы сокращалась.

«С другой стороны, - продолжает Станислав Зингель, - более состоятельная категория российских покупателей зарубежной недвижимости, наоборот, значительно активизировалась на рынке жилой, коммерческой и гостиничной зарубежной недвижимости». Причин такой активизации несколько. Во-первых, в периоды повышенной волатильности валютных и фондовых рынков такие покупатели выбирают стратегически более устойчивые активы - недвижимость. Во-вторых, в условиях стратегической неопределенности как в отношении будущего единой валюты Еврозоны, так и в отношении «безоблачности» будущего доллара, состоятельный класс населения опять же стремится перевести значительную часть своих накоплений из «кэша» в недвижимость. В-третьих, предвыборный фактор 2012 года оказывает серьезное психологическое влияние именно на наиболее состоятельный класс.

«Эта тенденция, главным образом, справедлива в отношении более узкого, но более состоятельного сегмента российских покупателей зарубежной недвижимости, - подчеркивает Станислав Зингель. - Основной характеристикой этой категории является то, что, как правило, такие покупатели приобретают недвижимость за рубежом далеко не на последние деньги. При этом целью таких покупок является не приобретение недвижимости «для жизни», а приобретение недвижимости с целью сохранить их. Ведь как иначе можно объяснить покупку состоятельными россиянами сразу 5-10 просторных апартаментов в Лондоне или Нью-Джерси? Безусловно, такие вложения совершаются сейчас с одной целью - сохранить накопленное, купив пакет ликвидных объектов недвижимости, которые без особого труда можно будет продать после того, как ситуация на мировых рынках стабилизируется».

Как следствие, рост активности состоятельных покупателей произошел только в отношении стран с сильнейшими экономиками и в отношении городов/регионов, недвижимость в которых исторически имеет высокую ликвидность. Иными словами, основное внимание данная категория покупателей обратила в 2011 году на Великобританию, Германию, Францию, Австрию, Швейцарию и ряд штатов в США (Нью-Йорк, Нью-Джерси, Флорида, Калифорния).

Средний чек и дорогие покупки

Благодаря пропаганде в Интернете доступности зарубежных объектов у обывателей сформировалось мнение, что в Европе все очень дешево. Поэтому нередки запросы, которые заведомо удовлетворить невозможно. То есть потенциальные покупатели хотят «канарейку за копейку, но чтобы пела как соловей».

Для таких покупателей сообщаем, на какие суммы нужно ориентироваться при желании приобрести недвижимость за границей. Сегодня средняя цена сделки с болгарской недвижимостью составляет 50 тыс. евро, с чешской - 95 тыс. евро, в Черногории и Хорватии - 100-120 тыс. евро. Причем средний чек зарубежной покупки в 2011 году вырос (по сравнению с 2010 годом) на 25-30%. Исключение составляет Испания, где средний чек снизился до 70 тыс. евро.

Есть, конечно, и более щедрые покупатели, которые готовы выйти далеко за рамки этих бюджетов. Например, в этом году в Испании приобретались виллы и за 2 млн евро, дома в Черногории - за 2,5 млн евро, в Хорватии - за 3,2 млн евро, земельные участки в этой стране - за 4,65 млн евро.

В тему

«Наших» потянуло к земле

В этом году интерес россиян проснулся к земельным наделам за рубежом, в частности, неплохо покупались земельные участки в странах Средиземноморья. Интересно, что были россияне, которые приобретали такие земли у рек и прочих водоемов для создания рыбного хозяйства и производства черной и красной икры.

Сельхозугодья в Болгарии - один из менее всего освоенных секторов на болгарском рынке недвижимости. И как следствие, они стали подлинным хитом, как для болгарских, так и для российских и других иностранных инвесторов в недвижимость. Цены на сельскохозяйственные земли, по данным компании «Недвижимость за рубежом», в этом году выросли приблизительно на 10-15% по сравнению с прошлым. Сейчас гектар сельскохозяйственного участка в Болгарии стоит в среднем 1600 евро.