Наше законодательство устроено так, что право на недвижимое имущество для его же собственника порой становится зыбким, либо кто-то находит возможность посягнуть на это право. В каких случаях владельцам объектов необходимо защищать свои права, как отстоять свое законное имущество - консультируют профессиональные юристы.

Споры о правах на недвижимое имущество, в том числе о праве собственности, являются довольно распространенными в юридической практике. И природа таких споров может быть разной.

«Наиболее часто возникают случаи оспаривания различных сделок, связанных с переходом прав на недвижимость, - замечает Илья Плотников, директор самарского представительства ООО «МаТИК. Яковлев и партнеры». - С точки зрения оспаривания гражданское законодательство разделяет все сделки на ничтожные, которые недействительны и не влекут никаких последствий с момента их совершения, и оспоримые, то есть недействительные только с момента вступления в силу соответствующего судебного решения».

Другая категория споров - это споры, связанные с требованием собственника либо иного законного владельца недвижимости к третьим лицам, с которыми он не связан договорными отношениями, продолжает Илья Плотников. Речь идет о спорах об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права собственности, а также об устранении препятствий в пользовании объектами недвижимости.

Право на истребование

Злоупотребления, связанные с незаконным приобретением права на недвижимое имущество, - весьма частое явление.

Статьей 301 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В связи с разнородностью судебной практики по делам указанной категории в п. 25 Постановления пленума Высшего арбитражного суда РФ было установлено правило, согласно которому, как информирует Светлана Болдина, ведущий юрист ГК «Бизнес-Актив», если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в возврате имущества будет отказано.

«При истребовании права собственности способом защиты прав на недвижимое имущество будет являться оспаривание сделки в суде, по которой произошел переход права собственности на это имущество. Выявлять правильные и целесообразные способы оспаривания зарегистрированного права надо исходя из правовой природы акта регистрации (отсюда будет ясно, может ли этот акт быть оспорен) последствий оспаривания зарегистрированного права», - обобщает Денис Герасимов, партнер ООО «Юридическая фирма RBL».

Осторожно: рейдеры!

Нередки случаи, когда компания, владеющая крупным объектом недвижимости, перестает быть собственником и утрачивает контроль над ним помимо своей воли. «При этом она даже не догадывается об этом!» - признает Лилия Руднева, генеральный директор юридической компании «Формула права».

На рынке есть определенная категория компаний-агрессоров - рейдеры, которые специализируются на отъеме недвижимости и иных активов у их собственников, продолжает Лилия Руднева. Существует много схем для рейдерского захвата. К примеру, смена руководителя юрлица - собственника недвижимого имущества и последующая продажа недвижимости третьим лицам.

Еще одним способом вывести недвижимое имущество через его правовое обременение является залог. «Особенность данной схемы - то, что, согласно ст. 334 ГК РФ, залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. То есть даже при наличии других кредиторов, претендующих на недвижимость, залогодержатель находится в более выгодной позиции», - поясняет эксперт.

Когда в товарищах согласья нет

Многие, чей бизнес имеет несколько учредителей, сталкивались с проблемами во взаимоотношениях и совместной работе. И, как правило, проблемы появляются не во время организации бизнеса, а тогда, когда уже есть определенный успех в деле, признает Светлана Болдина. Учредители перестают понимать друг друга или вдруг начинают видеть развитие совместного бизнеса по-разному.

Разрешение споров о «разделе» объектов недвижимости между участниками (акционерами) возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом. В соответствии со ст. 11 ГК РФ, «защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд».

Актуально для инвесторов и дольщиков

И конечно, великое множество споров и случаев, когда необходимо защитить свое право на недвижимость, связано с долевым строительством. Этой теме наше издание посвятило немало публикаций. Проблемы кроются в качестве договоров, по которым приобретаются права на объекты недвижимости. В частности, речь идет об инвестиционных договорах и предварительных договорах купли-продажи.

Например, инвестиционные договоры, как свидетельствуют материалы правоприменительной практики окружных арбитражных судов, представляют собой смешанные договоры, содержащие в себе совокупность различных гражданско-правовых договоров, рассказывает Денис Герасимов. Так, смешанный договор вступает в силу и считается заключенным, а требование к его форме считается выполненным при условии, что соблюдены все требования, относящиеся к каждому из договоров в составе смешанного договора. Несоблюдение таких требований влечет правовые последствия в отношении не только договора в составе смешанного договора, а в отношении всего этого договора. Однако в большинстве случаев указанные требования закона не соблюдаются, что приводит к признанию договора незаключенным, а значит, и положения данного документа к его участникам уже неприменимы, заключает Денис Герасимов.

Самый верный способ

На сегодняшний день самым оптимальным способом защиты прав на недвижимое имущество, по мнению Дениса Герасимова, является экспертиза (due diligence) этих прав, в том числе прав на земельные участки и иные объекты недвижимости, прав инвестирования объектов. Она включает в себя проверку возникновения прав на недвижимое имущество, проверку правильности оформления этих прав, выявление правовых рисков, разработку рекомендаций по минимизации выявленных рисков, выработку плана мероприятий по устранению выявленных дефектов в оформлении права на недвижимое имущество. «Правильность и четкость действий помогут в дальнейшем избежать конфликтных ситуаций и решить проблемы в досудебном порядке», - уверен Денис Герасимов.

КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕ

Лилия РУДНЕВА, генеральный директор юридической компании «Формула права»:

- Оптимальным решением для защиты собственником недвижимости своих имущественных интересов является построение им превентивной правовой защиты против недружественных поглощений. Такая система защиты может строиться на обременении имущества арендой на длительный срок, на передаче недвижимости на различных основаниях в пользу компаний-держателей, на установлении жестких процедур совершения сделок с недвижимым имуществом в компании, когда для совершения такой сделки помимо подписи генерального директора необходим еще ряд обязательных условий. В работе с нашими клиентами мы стараемся использовать превентивные меры защиты, чтобы не доводить дело до суда. Но если права клиента нарушены, используем защиту в судебном порядке.

Илья ПЛОТНИКОВ, директор самарского представительства ООО «МаТИК. Яковлев и партнеры»:

- Любой конфликт быстрее и выгоднее разрешить путем переговоров, но, как показывает практика, в большинстве случаев споры о правах на недвижимое имущество перетекают в судебную плоскость. Если речь идет о судебном разбирательстве, то этим должны заниматься исключительно профессионалы, которые имеют большой опыт работы в судах.

Например, в одном из проектов адвокаты Юридической группы «Яковлев и Партнеры» успешно защитили интересы собственников земельных участков в Московской области.

В другом кейсе наши адвокаты отстояли интересы крупной московской строительной компании при разрешении споров с соинвестором (коммерческим банком), связанных с исполнением сторонами инвестиционного контракта. Еще одним примером успешной работы является дело о признании права хозяйственного ведения на объекты недвижимости, расположенные в Самарской области, с целью последующей реализации данного имущества путем купли-продажи.

К каждому судебному делу мы подходим индивидуально, оцениваем юридические риски клиента и предлагаем ему оптимальный способ защиты права.