Разговоры о возможной второй волне кризиса придают рынку некоторую нервозность, корень которой – даже не в экономических тенденциях, а в психологии участников рынка. Отражается ли это положение на рынке элитной недвижимости? Мнение экспертов в этом вопросе однозначно: спрос на «элитки» стабилен в любую эпоху перемен.

Правда, спрос этот можно назвать точечным – по своим объемам он никогда не приблизится к интересу к однокомнатным или двухкомнатным типовым квартирам – самому ходовому товару на рынке. С другой стороны – разве может стать массовым спрос на элитное жилье, которое всегда было продуктом не для всех? Как отметила генеральный директор Агентства ипотеки и недвижимости «ВИП Компания» Татьяна Сырова, «спрос на элитную недвижимость достаточно стабилен – он не настолько сильно зависит от кризисных явлений, ситуаций стагнации на рынке. Конечно, речь не идет о буме – да он и не возможен для данного сегмента. Элитные квартиры – товар всегда штучный, уникальный».

Для этого сегмента рынка эксперты отмечают стабильность спроса и небольшой дефицит предложений – опять-таки вытекающий из специфики объектов. По словам заместителя директора Поволжского Центра Развития Оксаны Федуловой, «в общем объеме экспозиции категория элитного жилья в Самаре стабильно занимает не более 10% общего объема, по данным на июнь 2012 года – 7%.

Большинство предложений в данном сегменте с административной точки зрения сосредоточено в центральных Ленинском и Самарском районах.

Наиболее высокие цены зафиксированы в Октябрьском районе, где к продаже представлены квартиры в элитных комплексах на ул. Лесной, 11 и Лесной, 33, где максимальные цены предложений зафиксированы на отметке в 210 тыс. руб./кв.м (квартиры с отдел-кой и мебелью по индивидуальным проектам).

Наиболее низкие цены в данном сегменте предложены в Железнодорожном районе, где предлагаются новостройки с отделкой и без в среднем по 85 тыс. руб./кв.м».

Однако при всей стабильности данного сегмента эксперты говорят и о специфической тенденции, которая становится очевидна сегодня: покупатели «элитки» стремятся купить квартиры с готовой отдел-кой и не желают вкладываться в дорогостоящий ремонт. Для элитных квартир такое положение дел является странным, поскольку раньше покупатели такого жилья предпочитали создать собственный дизайн помещения, тратя значительные средства на ремонт, который мог изменить исходное помещение до неузнаваемости. Теперь же люди стремятся в короткие сроки справить новоселье, да и мода на индивидуальную отделку, видимо, уходит в прошлое. По словам Татьяны Сыровой, «учитывая данный спрос в настоящее время, продавцы элитной недвижимости при предпродажной подготовке объекта стремятся делать универсальный ремонт, способный удовлетворить большинство покупателей – в противовес ситуации прошлого, когда отделку делали подчас экстравагантную – с необычными сочетаниями цветов, с разнообразными изысками.

Можем говорить в целом о том, что дорогостоящий ремонт – даже для объектов элитной недвижимости – не окупается. Такой ремонт может прибавить в среднем 30% к стоимости объекта. При продаже следует учитывать, что люстру стоимостью в 5 млн рублей покупатель оплачивать не готов, он приобретает недвижимость».

Таким образом, предложения на рынке с экстравагантным дизайном и стоимостью отделки, превышающей стоимость жилья, становятся неликвидом, которому, возможно, придется долгое время ожидать своего покупателя. Другим неликвидом может стать и объект, цена на который была значительно снижена: покупатели элитного жилья – не те люди, для которых волшебными звуком становится реклама распродажи. Здесь устойчивость цены говорит в первую очередь о ликвидности объекта и надежности вложения в него средств.

Компетентное мнение

Татьяна Сырова, генеральный директор Агентства ипотеки и недвижимости «ВИП Компания»:

- Спрос устойчив как на сильно дорогостоящие объекты для нашего региона – от 30-50 млн рублей, так и на другие объекты (стоимостью от 10 до 30 млн рублей).

Однако можно отметить и некоторый тренд, появление которого мы наблюдаем на рынке, - спрос на предложения с ремонтом и стремление покупателей въехать сразу после покупки, не тратя сил и времени на отделку. Эта тенденция характерна для всех сегментов рынка, однако именно для элитной недвижимости такое стремление удивительно, ведь, покупая такие объекты, люди стремились раньше сделать ремонт на свой вкус и максимально индивидуализировать обстановку жилья. Теперь же требования изменились: покупатели желают приобрести сразу готовый для проживания объект.

У меня есть даже конкретный пример – мы продаем два идентичных по характеристикам объекта, но один в черновой, а другой в чистовой отделке. Интереса к объекту в черновой отделке покупатели почти не проявляют – всех интересуют готовые варианты.

Если же оценивать предложение в данном сегменте – то, конечно, избыточным оно не может быть по определению (иначе бы это не было элитным). Таких объектов не так много, и зачастую люди ждут годами, чтобы приобрести квартиру в том или другом доме.

Конечно, сроки экспозиции этих объектов больше, чем в среднем на рынке. При этом стоит отдельно отметить, что для этого сегмента, как ни для какого другого, важно правильно установить первоначальную цену при продаже. Если цена объекта сначала называется в 40 млн рублей, а потом продавец понижает до 20 млн, то такой объект крайне сложно продать. Покупатели элитной недвижимости – бизнесмены, которые в любом случае рассматривают приобретение и с учетом инвестиционных вложений, а также их сохранности и возможности заработка. Если же цена на квартиру так колеблется, то его ликвидность и надежность вложения в него средств вызывает большие сомнения.

Ирина Кашмарева, директор ООО «Ипотека-Риэлт»:

- Спрос на элитное жилье всегда был единичен, и никаких изменений в этом сегменте рынка я отметить не могу. По-прежнему можно говорить о стабильном единичном спросе.

Если же говорить о самом определении «элитного жилья», то это прежде всего определение самого продавца и его выбор позиционирования объекта. Правда, некоторые критерии так или иначе существуют: хороший ремонт, удобное месторасположение (Октябрьский, Ленинский районы), вид на Волгу, кирпичный, достаточно новый дом (иногда как «элитки» рассматривают и «сталинки», но это довольно редкие случаи – все-таки степень изношенности этих домов не позволяет рассматривать это жилье как элитное).

Конечно, в этой сфере существует и свой неликвид – речь идет об очень дорогих объектах (например, ценой в 30 млн рублей, с мраморной отделкой и другими изысками). Таким образом, неликвид будет определять прежде всего цена объекта.

Я не думаю, что спрос на «элитку» может сократиться, даже в случае кризиса. Наоборот, кризис (по крайней мере, тот, который мы пережили) означает снижение цен на недвижимость, и те, кто хотел купить жилье, сделали это.

К сведению

Четких характеристик, которым должна отвечать элитная недвижимость, не существует. Однако ряд критериев выделить можно: так, по общим стандартам, элитная квартира не может быть площадью меньше 120 кв. метров, при этом высота потолков должна быть не менее 3 метров. Существенен и год постройки дома: квартиры-«сталинки», даже в отличном состоянии, вряд ли могут быть отнесены к элитному классу. Менее четко выполняются другие требования: так, дом с элитными квартирами должен иметь не менее 7 этажей, а квартир в нем должно быть не более 100. Имеют значение и дизайн квартиры, свежий хороший ремонт, а также благоустройство прилегающих территорий: для Самары элитное жилье – это прежде всего с видом на Волгу.