Во время кризиса, когда ничего не продавалось, на рынке дальних дач – земельных участков, расположенных на окраинах Подмосковья и в прилегающих областях – наблюдалось оживление. Несмотря на существующие риски, именно этот сегмент и сегодня доступен для наиболее широкой аудитории, но эксперты ожидают, что в этом сезоне дальние дачи впервые начнут расти в цене, и до конца года их стоимость увеличится до 10%. Советы экспертов – на что обратить внимание при покупке такого участка.

Тенденции весны 2011

По словам исполнительного директора девелоперской группы «Интегра» Дмитрия Гордова, на протяжение всего прошлого года наибольшим спросом в сегменте «дальних дач» пользовались участки без подряда – наиболее дешевые предложения, однако в середине года появилась тенденция смещения спроса в сторону земли с подрядом. Это объясняется снижением влияния кризисных явлений и появлению у людей средств на такую покупку, причем как собственных, так и заемных. Девелоперы идут навстречу пожеланиям покупателей, повышают конкурентоспособность своего предложения, выводя на рынок мультиформатные поселки, в которых большая часть участков реализуется с подрядом.

Наибольшим интересом у покупателей пользуются эксклюзивные предложения в качественных проектах (у большой воды, лесные и т.д.) по адекватным ценам. «Такой продукт доступен широкому кругу потребителей сейчас, пожалуй, только в сегменте «дальних дач», поскольку в ближнем Подмосковье любой эксклюзив очень дорог», - обращает внимание Дмитрий Гордов. Кроме того, интерес со стороны покупателей по-прежнему вызывают недорогие предложения – на уровне 3 млн рублей. Это, как правило, дома небольшой площади (около 100 кв.м) на участке от 10 соток. Такое предложение есть, например, на Новорижском шоссе и на Новокаширском шоссе на расстоянии 90-100 км от МКАД. На других направлениях могут встречаться и более бюджетные варианты.

В последнее время проявилась новая тенденция: многие представители среднего класса, обладающие «стародачной» недвижимостью в ближнем Подмосковье, с интересом присматриваются к сегменту «дальних дач», где существуют предложения в организованных коттеджных поселках с хорошей инфраструктурой, охраной и т.д. Пока пласт этих потенциальных покупателей невелик, но их становится все больше.

Ценовой разброс

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отметил, что кризис не слишком сильно затронул этот сегмент. «Цены сократились максимум на 20-30%, так как норма рентабельности застройщиков была довольно низкой, и у них не было пространства для маневров с ценами», - объяснил Яхонтов. Дальние дачи росли в цене на протяжении всего 2010 года: этот сегмент продемонстрировал рост в пределах 7-20%. Несмотря на то, что в начале этого года активного роста не наблюдалось, эксперты прогнозируют, что он будет, поскольку рынок оживился. «Спрос сохранится до конца года, даже с учетом сезонности, мы ожидаем, что в этом сегменте цены вырастут в среднем на 10%», - говорит генеральный директор компании IDT Антон Белобжеский. «Впервые после кризиса клиенты в своих обращениях стали спрашивать «не повысятся ли цены?». Это говорит о повышенных ценовых ожиданиях потенциальных покупателей», - отмечает Дмитрий Гордов.

По словам директора департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрия Цветкова, по мере удаления от Москвы стоимость земли снижается: каждые 30 км от МКАД сбивают цену в разы. Если в 50 км от МКАД цены на участки начинаются от 60 тыс. рублей за сотку, то в 100 км от столицы сотка будет стоить в районе 20-30 тыс. рублей за сотку. «Кстати, в отличие от поселков, расположенных недалеко от Москвы, в сегменте «дальних дач» нет зависимости цен от «элитности» направления. Будь то Новорижское или Симферопольское шоссе, цена за сотку будет примерно одинакова», - уточняет Цветков.

Руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов также отмечает, что средняя стоимость дальних дач зависит от удаленности: на расстоянии 60-70 км от МКАД средняя цена объекта составляет 3,4 млн рублей, от 80 до 90 км – уже 3 млн рублей. В сегменте «дальних дач» на цену влияют такие факторы как фактическое время в пути, которое зависит от загруженности трассы, инфраструктура, более благоприятная экологическая обстановка и особенности ландшафта. Поселки, которые находятся рядом с лесом или водоемом заметно дороже тех, что расположены просто в поле. Разница в цене может достигать 30-40%.

На что обратить внимание при покупке

Часто в поселках эконом-класса, особенно это касается участков без подряда, девелоперы пытаются минимизировать стоимость предложения, пытаясь сделать его привлекательнее. Это делается путем исключения из предложения некоторых платежей, которые нужно будет осуществить впоследствии. Покупатель должен понимать, почему сходные по параметрам предложения кардинально различаются по цене. «Возможно, именно за счет исключения из «рекламной» стоимости некоторых опций. Добросовестные девелоперы обычно предупреждают о количестве и размерах дополнительных платежей в ходе переговоров. Если же этого не произошло, не постесняйтесь поднять этот вопрос сами», - советует Дмитрий Гордов.

В любом случае нужно быть готовым к тому, что цифра, указанная в рекламном объявлении или даже в договоре, является не окончательной. При покупке земельного участка чаще всего в сумму договора не включены, например, расходы на подключение к инженерным сетям. Такие платежи иногда могут показаться незначительными, но в сумме они заметно увеличивают стоимость предложения.

Например, если в договоре написано «коммуникации по границе» нужно приготовиться к тому, что за переход «границы» придется заплатить несколько сот тысяч рублей (возможно, придется доплатить за врезку в инженерные сети и прокладку коммуникаций по участку, строительство ограждения участка, и на организацию ввода коммуникаций в дом). Подобные расходы, особенно при покупке земли без подряда в низкой ценовой категории, могут оказаться непомерными для владельца.

При покупке земли с подрядом, важно понять, что именно включено в стоимость строительства. Дополнительно во многих случаях приходится заказывать и оплачивать разводку коммуникаций внутри дома, его утепление, устройство локальных очистных сооружений. Так, отопление и водоснабжение обойдутся вам в 50-60 тысяч рублей для дома площадью 150 квадратных метров. Локальные очистные сооружения (там, где не предусмотрена центральная канализация) – примерно в 50 - 120 тысяч рублей.

Кроме того, далеко не всегда на рекламной картинке изображена именно базовая комплектация, которая вам понравилась. Это может быть вариант с более дорогими опциями, за которые придется отдельно доплачивать. По отдельности все «необходимые и приятные мелочи» могут стоить не очень дорого, однако в сумме они могут увеличить стоимость предложения от 20 до 100% (в зависимости от класса поселка) от первоначальной стоимости домовладения.