Сбербанк решился на смелый шаг: собственный ипотечный портфель он рассчитывает нарастить за счет заемщиков, не способных подтвердить свои доходы традиционными методами. Сбербанк открывает кредитные линии для физлиц с «серыми» доходами.

Сбербанк России анонсировал интересное предложение: до 19 сентября 2012 года владельцам депозитов дана возможность подтвердить свою платежеспособность, не предъявляя справку о доходах и их источниках. Оформить ипотеку такие клиенты смогут на основании данных о суммах денежных средств, внесенных на вклад в Сбербанке в течение последних шести месяцев. Решение о выдаче кредита будет приниматься по истечении этого срока. «Суть предложения состоит в том, что любой владелец депозита банка подтверждает свою платежеспособность, ежемесячно пополняя свой вклад на любую сумму. При этом решение об открытии кредитной линии для лица принимается после оценки количества поступивших на счет средств и соразмерности платежей. Скажем, если вы в одном месяце положили на вклад 50 тысяч рублей, а в другой пять, ваша платежеспособность будет рассчитываться от минимальной внесенной суммы», — рассказывает заместитель председателя Сибирского банка Сбербанка России Наталья Кочкина. Тем не менее в банке уверены, что такой шаг позволит привлечь заемщиков, которые не могут показать достаточную сумму официально подтвержденных доходов или вообще имеют только «серые» и «черные» источники их получения.

В риелторских агентствах Новосибирска заявляют, что среди покупателей жилья как минимум треть — люди с явно непрозрачными доходами. За счет привлечения таких клиентов Сбербанк надеется увеличить свою долю на рынках ипотечного кредитования — как на федеральном, так и на сибирском (по различным оценкам, доля Сибирского банка СБ РФ в этом сегменте и так достаточно серьезная — от 39 до 69% в зависимости от региона, а в среднем по территориям присутствия — 47,6%). Ранее в банке работала ипотечная программа «888», по которой заемщики получали рублевый кредит под 8% сроком на восемь лет. За период действия акции банком было одобрено более 1,8 тыс. заявок на общую сумму порядка 1,4 млрд рублей. Программа действовала с начала марта по конец сентября и закончилась как раз к тому моменту, когда все сильнее растущее ожидание нового кризиса спровоцировало волну роста спроса на недвижимость и ипотеку.

Сбербанк, по всей видимости, решил «оседлать» эту волну, выйдя на рынок с уникальным предложением для владельцев «серых» доходов. Такая политика более чем оправдана: в ожидании экономического кризиса спрос на ипотечные кредиты начал расти быстрее чем на другие кредитные продукты, при этом в ипотеку оказались готовы вступать даже неуверенные в своем уровне доходов заемщики. «До декабря квартиры купят все, у кого есть на это средства. Общаясь с заемщиками, мы пытаемся понять реакцию физических лиц на долгосрочные обязательства в связи с тем, что кризис, скорее всего, повлияет на их платежеспособность, и понимаем, что этого страха нет, но нет и сомнения в том, что их материальное положение ухудшится. Причем именно боязнью снижения платежеспособности клиенты, как правило, объясняют свое желание воспользоваться ипотечным кредитом уже сейчас. Заемщики переживают не за то, что не смогут платить, а за то, что не смогут купить жилье в будущем. Мы посчитали количество заемщиков за второй квартал 2011 года и сравнили их с данными за третий. Их стало серьезно больше, — рассказал директор Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Олег Харченко и добавил. — Многие клиенты приходят с настроем до конца года тем или иным способом приобрести жилье, единственный способ для них добрать недостающие средства — ипотека».

Ощущения риелторов подтверждают и в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Там прогнозируют, что общероссийский объем выдачи ипотечных кредитов по итогам 2011 года составит 540–580 млрд рублей, прирост к прошлому году достигнет 50%. Однако этот рост — всего лишь восстановление докризисного уровня, на который, по прогнозам того же АИЖК, рынок выйдет уже в 2012 году. Проблемы, правда, остаются прежними — большая часть «белых» денег российских потребителей за время «тучных нулевых» была закредитована по максимуму. Серьезно «разогнаться» рынку не дает и дефицит качественного долгового предложения. В такой ситуации точкой роста могла бы стать свободная сейчас ниша «серых» денег, которую в «нулевые» не успели охватить кредиторы.

Секрет «серой» ипотеки — секрет Полишинеля. Известно, что на столичном рынке в ходу полукоррупционные схемы выдачи ипотеки под «серые» доходы, правда, за отсутствие справки по форму 2-НДФЛ или справки по форме банка надо доплачивать — в среднем, 1–2% к ставке. Но вот публично выйти с таким предложением на федеральный уровень до сих пор никто не рискнул, во многом опасаясь привлечь в свои портфели некачественные долги. В этом смысле Сбербанку, крупнейшему банку в стране, да к тому же банку, в котором с 2008 года неуклонно снижались показатели просроченных задолженностей (средний процент просрочки Сибирского банка СБ РФ сейчас варьируется от 2–2,5%), как говорится, сам Бог велел стать первопроходцем.

Неудивительно, что он им стал. Желание укрепить свои позиции и нарастить портфель ипотечных кредитов на волне интереса потенциальных заемщиков настроило Сбербанк пуститься в «мутные воды» и серьезно расширить свою аудиторию, изменив отчасти свойственному ему консерватизму. Как обещал в свое время глава банка Герман Греф, слон под его началом будет учиться танцевать. Вот он и танцует! «Только за счет этой программы Сбербанк сможет увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов на 10–15 процентов», — заявила «Эксперту-Сибирь» Наталья Кочкина. По ее словам, новая кредитная инициатива возглавила пакет осенних изменений в ипотечной политике банка. Сократятся также и сроки рассмотрения заявок за счет автоматизации этих процессов. Прорабатывается даже инициатива по отмене правила, требующего закладывать приобретаемое жилье для покупателей застройщиков, аккредитованных в Сбербанке. «Если ставка Сбербанка всегда была для него конкурентным преимуществом, то уровень сервиса и пристальное внимание к потенциальным заемщикам, напротив, отпугивали клиентов», — комментирует Олег Харченко.

По мнению экспертов, такие шаги действительно могут привлечь в Сбербанк дополнительных клиентов, в том числе из числа обладателей «серых» доходов. Тем более что альтернатив у людей, которые получают зарплату в конверте, немного: приобретение квартиры за наличные деньги или в рассрочку у застройщика, а также оформление в банке потребительского кредита. При рассрочке покупатель освобождается от необходимости сообщать о своих доходах, но при этом рискует, приобретая жилье еще на этапе строительства (год-полтора до сдачи). Кроме того, застройщик требует 20–30% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса: при покупке стандартной однешки в мегаполисе в рассрочку сумма выплат составит 250–400 тыс. рублей ежеквартально, что подойдет далеко не всем обладателям даже «серых» доходов. Потребительский кредит обладает теми же недостатками: срок выдачи до пяти лет, да еще под высокий процент. Стоит также отметить, что все перечисленные формы выплаты средств (кроме наличного платежа) предполагают приобретение новой квартиры. Таким образом, неохваченным официальными кредиторами остается рынок вторичного жилья.

В этом ракурсе предложение Сбербанка с его «приятными» ставками и упрощенным процессом выдачи кредитов действительно становится очень смелым и интересным. Но несколько противоречивым. «Теневой рынок в России, как принято оценивать, составляет минимум 25 процентов от ВВП России, а то и выше. Таким образом получается около семи триллионов рублей», — поясняет начальник аналитического управления БКФ-банка Максим Осадчий. Это действительно достаточно лакомый кусочек, однако желание начать игру на этом поле ставит Сбербанк, являющийся, по сути, квазигосударственной структурой, в двусмысленное положение. Ведь, по идее, банк собственными руками создает удобную схему легализации «черных» доходов. «Во-первых, каким образом Сбербанк собирается отличать «серую» зарплату от «черной»? Давайте не будем забывать, что в тени находятся и денежные потоки от торговли наркотиками, коррупции и прочего. Во-вторых, без сомнения, все деньги, которые поступят на эти депозиты, будут на 100 процентов «грязными», ведь с них уже не заплатили налоги. В-третьих, нет секрета в том, что банковской тайны в России вообще не существует, утечки случаются везде и постоянно, в том числе и в госструктурах, коей является Сбербанк. Будет странно, если участниками программы не заинтересуются в налоговой инспекции. Таким образом, возникает нежелательная прозрачность, в рамках которой клиент сам будет сдавать себя контролирующим органам», — комментирует Осадчий.

А в целом новый маркетинговый ход Сбербанка ставит его в положение законодателя мод. Если легализация «серой» ипотеки под государственным банковским крылом пойдет успешно, инновацию Сбера возьмут на вооружение все конкуренты. Во всяком случае те, у которых хватит и смелости, и возможностей работать в этом рисковом сегменте. Правда, под другим углом, эта инициатива — приговор действующей в стране системе налогообложения зарплат.

Основные параметры новой технологии подтверждения платежеспособности клиентов:

• технология действует в рамках программы «Приобретение готового жилья»;
• возможно приобрести в том числе жилое помещение с участком, на котором оно расположено;
• минимальный первоначальный взнос — 30% стоимости кредитуемого объекта недвижимости;
• максимальная сумма кредита не более 6 млн рублей (если кредитуемое жилое помещение расположено в регионах РФ, отличных от Москвы и Санкт-Петербурга);
• технология распространяется на все категории заемщиков;
• процентная ставка соответствует стандартной ставке, установленной для продукта «Приобретение готового жилья»;
• порядок подтверждения трудовой занятости, а также требования по стажу заемщика сохраняются.

График "Доля ипотечных сделок в различных ценовых категориях"