И федеральные законы, и муниципальные правила, регулирующие строительный бизнес, далеки от совершенства. Они способствуют не только возникновению юридических коллизий, но и провоцируют коррупцию.

Специалисты Высшей школы экономики (ВШЭ) установили, сколько тратят застройщики жилья на возведение типичного многоквартирного дома. Исследование «Оценка издержек получения государственных и муниципальных услуг, необходимых для строительства многоквартирного жилого дома» было опубликовано в конце прошлого года, в его основу легли опросы участников рынка. В анкетировании принимали участие застройщики из 16 российских городов, в том числе и двух сибирских — Иркутска и Новосибирска.

Результаты весьма неутешительны: неформальные платежи строительных компаний в большинстве случаев в разы превышают официальную стоимость государственных и муниципальных услуг. Не во всех городах, конечно, спекуляции чиновников одинаково вопиющи. В основном нерегламентированные отношения между чиновниками и застройщиками принимают максимальное выражение в мегаполисах — Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Владивостоке. К примеру, в столице Сибири объем взяток в восемь раз превышает объем платежей по установленным тарифам. Исходя из данных рейтинга, составленного специалистами ВШЭ, Новосибирск является одним из самых коррумпированных городов России в строительном секторе. Хуже ситуация только в Москве (см. график 1).

В принципе, дополнительные платежи не являются редкостью в практике строительства. Они могут возникать из-за особенностей земельных участков или их расположения. Компании понадобятся дополнительные согласования с ведомствами или специальными службами в случае, если строящийся многоэтажный дом расположен на набереж­ной реки или вблизи железной дороги, или если под застраиваемым участком проходит линия метрополитена. В Москве и Санкт-Петербурге проблемы возникают при строительстве объектов на прави­тельственных трассах — застройщики в таких случаях вынуждены получать множество дополнительных согласований, в том числе и за «конверты».

Однако существуют еще две причины возникновения дополнительных платежей. Во-первых, это откровенные зло­употребления чиновников. Говоря проще, случаи вымогательства. Во-вторых, это неформальные платежи, инициатива осуществления которых принадлежит уже самим застройщикам. По утверждению респондентов, для них время — это деньги, поэтому, чтобы сократить сроки получения необходимых бумажек, а также снизить пря­мые затраты на привлечение квалифицированной рабочей силы, они зачастую идут в обход официальных процедур и не в полной мере соблю­дают обязательные требования к строительным работам. Очевидно, что поводы для дачи взяток возникают там, где правила предоставления услуг недостаточно регламентированы. Выходит, что на строительном рынке российских городов отношения между застройщиками и властью не всегда прозрачны и совсем не строго конституированы, что дает массу поводов для решения вопросов с помощью пресловутых «конвертов».

«То, что проблема неформальных платежей существует, подтверждает и руководство страны, естественно, и Новосибирск не является исключением. Наиболее серьезные затраты в городе фиксируются при получении, выполнении технических условий, при решении вопроса по землеотводу, выделению участка. Аффилированным фирмам и тем организациям, которые готовы делать «откаты», а не ждать у моря погоды, проще решать свои проблемы. Но стоит отметить, что последнее время увеличивается количество мелких «поборов», которые в сумме составляют не один миллион рублей. «С нами не церемонятся, и вопросы решают не по-детски», — отмечает президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков. Соотношение стоимости непосредственно госуслуг к размеру неформальных платежей везде разное (см. график 2).

Неформальные платежи, согласно данным исследования ВШЭ, адресуются в ряд надзорных организаций (от комитетов благоустройства до управлений Росреестра), но в основном «конверты» носят в муниципалитеты. Для строительства много­квартирного жилого дома сегодня необходимо сделать 21 обращение, общая стои­мость которых составляет около 1,5 млн рублей, а время предоставления результатов (в среднем по стране) по ним — 582 дня (в Новосибирске — 651 день, в Иркутске — 401 день). При этом застройщик несет издержки, связанные с подключением к инфраструктуре, в размере около 30,5 млн рублей. Но это — «средняя температура по больнице».

В двух сибирских городах, попавших в исследование ВШЭ, цифры иные. В среднем на госуслуги, неформальные платежи и техническое присоединение к сетям в Новосибирске застройщику надо потратить чуть более 30 млн рублей, а в Иркутске — более 11,5 млн рублей. Из этих сумм непосредственно на госуслуги приходится всего 611 тысяч и 1,1 млн рублей соответственно. Львиная же доля затрат уходит на технические условия, а неформальные платежи, согласно подсчетам ВШЭ, составляют 5 млн рублей в Новосибирске и 300 тыс. рублей в Иркутске.

Диверсификация подати

Предоставление госуслуг условно можно подразделить на семь групп, соответствующих основным стадиям реализации проекта застройки:

1. заключение договора аренды земельного участка;
2. предварительная подготовка проекта строительства;
3. утверждение проекта строительства;
4. подготовка к строительству;
5. строительство;
6. сдача объекта в эксплуатацию;
7. государственная регистрация построен­ного дома.

Респонденты оценивали эти стадии по пятибалльной шкале. В Новосибирске затруднительными были названы практически все стадии. По крайней мере по первым четырем пунктам чиновникам были выставлены неудовлетворительные оценки. В Иркутске застройщики были более лояльны и оперировали только удовлетворительными и хорошими баллами (см. таблицу).

Таблица: Оценки респондентами правоприменительной практики получения услуг

Особо патетичной (практически во всех городах) считается первая стадия строительства. Проблемы при получении земельного участка в аренду начинаются сразу. Во многих городах наблюдается дефицит свободных участков под застройку, особенно в центральных районах. Несмотря на то что зачастую российские города изобилуют ветхим и аварийным жильем, получить такую территорию под строительство возможно только при удачных переговорах с собственниками устаревших домов. Консенсусы в подобных дискуссиях, отмечают участники рынка, достигаются крайне редко. Поэтому в фокусе внимания всегда оказываются аукционы, на которых выставляются точечные площадки в центре или новые территории, как правило, расположенные в отдаленных районах.

Примером города с лучшей практикой проведения аукционов по пре­доставлению земельных участков является Калуга: там их выставляют с ка­дастровым паспортом и градостроительной документацией, а также с указанием точек подключения к инженерным сетям по границам участка. Однако, судя по комментариям застройщиков, подобный факт — это нонсенс! Столь сладких бонусов в практике градостроительства в других городах обычно не дают. Стандартная ситуация: земельные участки, выставляемые на торги, не обеспечены инженерной инфраструктурой. Возможности подключения к сетям имеются, но их реализация требует дополнительных затрат, которые измеряются десятками миллионов рублей и могут достигать 20% от общих затрат на строительство объекта. В Иркутске респонденты отмечают дефицит сформированных зе­мельных участков и, как следствие, редкие аукционы. На аукцион выно­сятся участки только под точечную застройку, выиграть который край­не сложно. В случае, если идет снос частного сектора с целью выделе­ния земельных участков под строительство, владельцы земли устанавливают непомерные цены.

Да и вообще, к самим аукционам застройщики относятся с осторожностью. Многие долго не решаются на участие: процедуры не отличаются особой прозрачностью, итоги бывают непредсказуемыми. Более того, на аукционах часто фиксируются различного рода махинации. Худшая практика предоставления земельных участков в аренду вы­явлена во Владивостоке, Новосибирске, Москве и Санкт-Петербурге. Столица страны вообще стала притчей во языцех прежде всего из-за того, что строительство здесь фактически контролировали родственники бывшего мэра. По словам респондентов, «компании вообще не могли победить в аукционе, если это не компании бывшего руководства города или устроителей аукциона».

Но Москва в этом плане не одинока. «Одной из серьезных проблем при приобретении (аренде) участка под жилищное строительство является то, что явно лоббируются интересы застройщиков, аффилированных в той или иной степени с руководством городских властей и высокопоставленными сотрудниками мэрии. Это ставит застройщиков в неравные условия. Процедуру оформления земельного участка, которая и так усложнена, можно проходить в течение одного года, а то и двух лет, а можно и за считанные месяцы, если на то есть прямое указание. Эта тенденция проявляется и при проведении аукционов. А могут и вообще предложить вернуть участок или поменять, если он приглянулся своим», — комментирует Константин Боков. В Новосибирске, по данным исследования ВШЭ, неформальные платежи (3–30 млн рублей) служат гарантом победы на конкурсе и заметно облегчают следующие стадии оформления земельного участка.

В ходе анкетирования участникам строительного рынка был задан вопрос, возможна ли в их городе победа в аукционе без обеспечительных мер неформального характера. В большинстве исследуемых городов респонденты ответили, что невозможна. В качестве механизмов, позволяющих обеспечить победу «нужных» компаний, названы отказ в приеме документов по формальным признакам, «потеря» документов, попытка неформально договориться с ненужным участником либо банальный, но безотказный ход — срыв аукциона. Кроме того, информация о выставляемых на торги земельных участках публикуется только за 30 дней до назначенной даты торгов (данные о перспективных участках, готовящихся к выставле­нию на торги, вообще обычно не разглашаются). По мнению респондентов, за такой срок невозможно качественно проработать возможности застройки предлагае­мого земельного участка, принять решение об участии в торгах и обеспечить финансирование проекта.

В ряде случаев органы исполнительной власти после проведения тор­гов затягивают с выдачей застройщику подписанного договора аренды для его государственной регистрации. О существовании этой проблемы говорили респонденты в Новосибирске, Смоленске и Владивостоке. В первом необходимая плата за ускорение оформления догово­ра составляет 15–30 тыс. рублей. Не редки и курьезные случаи, когда договор аренды застройщику выдают постфактум. К примеру, в Смоленске такой документ компании удалось получить лишь спустя два месяца после окончания строительства.

Наиболее важным показателем на третьей стадии (утверждение проекта строительства) является оценка респондентами состояния государственной экспертизы проектной документации — ее стоимости, а также времени проведения. Участники рынка отмечают, что на длительность и стоимость процедуры влияет дефицит квалифицированных проектировщиков. Кроме Новосибирска, худшая практика по данному показателю отмечена респондентами в Санкт-Петербурге (государственная экспертиза проводится до полугода), Москве и Владивостоке.

Критерием оценки четвертой стадии — подготовки к строительству — является характеристика респондентами порядка получения разрешения на строительство. Наибольшие временные затраты и самые высокие неформальные платежи позволили признать худшими городами на данной стадии Новосибирск, Смоленск и Нальчик. Стоит отметить, что затянутость и сложность данной процедуры делают достаточно обоснованным «в интересах дела» механизм взяточничества. Кто бы что ни говорил, но на стадии выдачи разрешения на строительство, как отме­тило большинство респондентов, существует все та же необходимость уплаты неформальных платежей. Причем формулировки, суть которых — вымогательство денег у застройщиков, бывают даже забавными. Так, в Хабаровске невозможно получить раз­решение на строительство, «пока не принесешь документ, подтверж­дающий внесение 300 тыс. рублей на «реконструкцию прудов». А в Нальчике строителей могут попросить «построить фонтан».

На пятой стадии строительства компании вынуждены фактически платить ежемесячную зарплату инспектору, прикрепленному к стройке, естественно, за лояльность. Затраты доходят до 1 тыс. долларов в месяц. Застройщики с иронией констатируют, что зачастую сам процесс строительства занимает в два-три раза меньше времени, чем все остальные шесть стадий.

На этапе ввода здания в эксплуатацию Новосибирск делит свою непрезентабельную пальму первенства с Москвой и Хабаровском. Что касается седьмой, заключительной, стадии (государственная регистрация жилья), то, по оценкам новосибирских застройщиков, она оказывается самой беспроблемной. Короче, дошедших до финиша не бьют, а награждают (см. таблицу). Тем не менее респонденты отмечают достаточную дороговизну этой процедуры. Всего же по времени, потраченному на получение госуслуг, Новосибирск замыкает пятерку городов с самыми медлительными чиновниками (см. график 3).

Стоит отметить, что процесс присоединения жилого дома к объектам инженерной инфраструктуры — другая больная тема. Поэтому он выделяется из общего списка этапов возведения жилого дома. Подавляющее большин­ство специалистов назвали процедуру выдачи техусловий «вопиющей» (см. график 4). Примером наилучшей практики является Иркутск, во многом из-за Ангарского каскада ГЭС и, как след­ствие, отсутствия проблем с мощностями. Также положительная практика присоединения к электросетям наблюдается в Калуге. Новосибирск в этом списке считается вполне удачным городом с самым коротким периодом подключения (30 дней). Но при этом затраты на запитывание от энергогенерации могут равняться расходам на строительство целого дома. На фоне запредельных трат на подключение к электросетям, присоединение других объектов инженерных коммуникаций стоит не так дорого, но также обременительно для застройщика. Так, в Москве расходы на присоединение жилого дома к водопроводу состав­ляют 100 тыс. рублей за 1 кубометр (в целом для дома — 1,8 млн рублей).

Что делать?

Авторы исследования Дина Крылова и Сергей Плаксин отметили, что при идеальном функционировании механизма получения госуслуг застройщиками полный строительный цикл — от получения земельного участка до ввода постро­енного дома в эксплуатацию — составлял бы всего полтора года. Отрадно, что в России есть города, в которых эта цикличность соблюдается.

Серьезной проблемой, отмечают эксперты ВШЭ, остается обеспечение надлежащей правопри­менительной практики. Главными проблемами, на которые необходимо обратить пристальное внимание, являются вопросы землепользования и присоединения к се­тям инженерно-технического обеспечения, прежде всего электрическим. «Для решения проблем обеспечения земельными участками необхо­димо гарантировать исполнение на муниципальном уровне всех положений Земельного и Градостроительного кодексов РФ, а также создать условия, препятствующие коррупционному поведению должностных лиц, путем реализации мер специального регулирования в данных коррупционно опасных отраслях. В целом же необходимо разработать комплекс мер по стимулирова­нию жилищного строительства, что невозможно без решения вопроса модернизации изношенной коммунальной инфраструктуры и развития электрических сетей. Однако устранение дискриминации застройщиков со стороны монополистов экономически необходимо с учетом существен­ного снижения рентабельности жилищного строительства при продол­жающемся росте цен на присоединение к сетям монополистов на фоне низкого платежеспособного спроса», — считают авторы.

К перечню этих мер присоединяются и участники рынка. Они поддерживают создание и соблюдение единых правил игры, а также прозрачных процедур на всех этапах строительства. И считают, что необходим переход на конкурсы для строительства жилья экономкласса с фиксированной ценой и введение моратория на перепродажу квартир в этих домах на 5–10 лет по рыночным ценам. Кроме того, строители призывают решить на федеральном уровне вопросы с подключением к инженерным сетям. К сожалению, при этом открыто заявлять свою позицию решаются немногие. При подготовке этого материала к публикации мы уперлись в стену молчания: большинство строительных компаний отказались давать комментарии по озвученным вопросам. Что выглядит, согласитесь, симптоматично.

Примечание

Для сопоставимости результатов исследования в 16 городах в каче­стве типового объекта наблюдения был выбран многоквартирный жилой дом со следующими характеристиками:

• 12–17-этажный панельный жилой дом, с 3–4 подъездами, с четырь­мя квартирами на этаже (примерно 200 квартир в доме);
• находится на сформированном земельном участке примерной площадью 0,3–0,8 га, полученном в аренду по итогам аукциона (не в рамках комплексного освоения территории);
• общей площадью около 13 тыс. кв. м — при среднем количестве квар­тир 204 (в 17-этажном 3-подъездном доме с четырьмя квартирами средней площадью 55 кв. м на этаже, с внутриподъездной площадью, составляющей 15% от общей площади квартир);
• предусматривающий присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения: электроснабжения (500–700 кВт); водоснабжения (160–180 куб. м) и канализации; теплоснабжения (в среднем 0,8–1 гигакалория); ливневого водостока.