Прогноз развития рынка недвижимости Новосибирска неоднозначен. Застройщики с избытком насытили рынок жильем экономкласса. Какой продукт сможет заинтересовать потребителя на данном этапе, еще предстоит выяснить.

На наших глазах становится иной потребительская корзина: покупатели пере­осмысляют свои ожидания от покупок, их предпочтения существенно меняются. Современный клиент не идет на поводу у маркетинговых уловок, а трезво оценивает свои потребности, которые все больше становятся приближенными к реальности и потому ориентируют людей на качественные и бюджетные продукты.

Что касается рынка недвижимости, то здесь это правило выдерживается как нигде более. На круглом столе «Строительная отрасль: итоги 2011 года», который провел деловой журнал «Эксперт-Сибирь» в конгресс-отеле «Новосибирск», выяснилось, что сегодня на новосибирском рынке существует переизбыток жилья экономкласса. В прошлом году в Новосибирской области было построено 1,48 млн кв. м жилья. Основную часть, естественно, возвели в Новосибирске — более одного млн «квадратов». Предложение стремительно растет: если в конце 2010 года активно продавались квартиры в 106 домах, то в конце прошлого года — уже в 168-ми. Динамика спроса тоже двигалась по нарастающей. В 2011 году по Новосибирской области на первичном и вторичном рынках недвижимости было заключено 60 тыс. сделок. Не­удивительно, что показатели, достигнутые отраслью в 2011 году, эксперты оценили как взрывные (для сравнения — в 2006 году было заключено 45 тыс. сделок, а в кризис покупательская способность сокращалась до 35–40 тыс. сделок).

Всплеск активности 2011 года объясняется несколькими факторами. Прежде всего население явно «расслабилось» после кризиса и начало тратить больше денег. Это не значит, что в стране резко выросли доходы и уровень жизни, просто люди стали охотнее использовать собственные кубышки и активно пользоваться кредитованием, в том числе ипотекой. Многие эксперты именно ее считают основным драйвером роста региональных рынков недвижимости в 2011 году. И они не сильно заблуждаются: сегодня две сделки из пяти совершаются при помощи ипотечных кредитов, а на вторичном рынке ее доля еще выше (порядка 50–60% сделок). «Люди стали брать ипотечные кредиты, потому что было объявлено, что кризис закончился — вновь появилась уверенность в завтрашнем дне. А также стала сбываться мечта о низких процентных ставках по ипотеке, которые в течение 2011 года неуклонно снижались», — объяснила причину популярности этого инструмента в 2011 году руководитель аналитического центра «Сибакадем­строй Недвижи­мость» Татьяна Казакова (см. график 1).

Тем не менее в 2012 году подобные темпы развития рынку не грозят. Спрос больше расти не будет, поскольку платежеспособность населения снижается. Средняя цена квартиры в новостройке в четвертом квартале прошлого года, по данным «Сибакадемстрой Недвижи­мости», составляла 1,8 млн рублей (на 5% выше, чем в начале года). При этом средняя цена предложения за квадратный метр выросла сильнее — на 10,4%. Следовательно средняя площадь покупаемого жилья уменьшилась. Одновременно население стало меньше вкладывать в квартиру собственных средств, в большей степени полагаясь на кредиты (см. график 2). Подобный тренд в полной мере наблюдается в низком ценовом сегменте. «Со второго квартала 2011 года сумма заемных средств в стоимости квартиры составляет 68 процентов, а в нижнем ценовом сегменте доходит до 80 процентов», — считает Татьяна Казакова.

Спрос в 2012 году, по прогнозам, не станет столь выраженным, как в году ушедшем. Будет ли оптимальным ему объем предложения? Судя по современной конъюнктуре рынка — нет. Гармоничного соотношения между ними не будет. На рынке наблюдается эффект перепроизводства, причем в самом ходовом сегменте жилья экономкласса. Сегодня на новосибирский рынок давит несколько тысяч непроданных квартир. В 2012 году будет сдано еще 150 домов. Налицо нестыковка между умеренным спросом и обширным предложением. Правда, министр строительства и ЖКХ правительства Новосибирской области Денис Вершинин такой опасности не видит. «Планы на 2012 год мы можем зафиксировать пока, ориентируясь на количество земельных участков, которые предоставлены в Новосибирске. Если отталкиваться только от этих данных, то никаких предпосылок для снижения стартов строительства сейчас нет. Как 70–80 гектаров обычно город выделял под новые участки, столько же он выделил и в 2011 году. Подобная же картина в целом наблюдается и на территории Новосибирской области. Сегодня застройщики структурируют свое предложение и параметры квартир в рыночных интересах. Речь, конечно, идет о массовой продаже, массовом спросе», — прокомментировал ситуацию Денис Вершинин.

Кроме того, правительство региона намерено расширить ассортимент предложения на рынке посредством малоэтажного жилья. Такая мера позволит соответственно переформатировать и структуру спроса. «Формируются современные проекты по малоэтажному жилью. Правительство Новосибирской области реализует несколько проектов, которые бы показали рынку перспективность такого предложения. Сегодня мы находимся на завершающей стадии подготовки целевой программы по стимулированию предприятий строительной индустрии, которые специализируются на производстве строительных материалов, в том числе и для «малоэтажки», — отметил Вершинин.

Интерес к такого рода проектам выражают и банкиры. На фоне нестабильности западной экономики инвестирование в промышленность и строительство становится для финансистов еще одним источником для привлечения средств и увеличения фондирования. «Привлекательность загородного жилья будет именно в его доступности. Оно должно быть дешевле, чем в городе. Мы смотрим на это и со стороны спроса. Появляется ряд предприятий, которым нужно жилье для работников. К примеру, открылось предприятие «Лиотех», где уже 500 человек приняли на работу, следовательно сотрудникам потребуется жилье», — говорит управляющий филиалом «Новосибирский» банка «Глобэкс» Василий Ожередов.

По словам Дениса Вершинина, в поселке Ложок стоимость инженерной инфраструктуры и благоустройства в расчете на квадратный метр построенного мало­этажного жилья составит около 3,3–3,5 тыс. рублей. «Думаю, что при средней стоимости квадрата порядка 30 тысяч рублей и выше в этом районе, это приемлемая доля в строительстве», — отметил министр. Но озвученная им цифра вызвала недоумение у ряда игроков строительного рынка. Получается, что присоединение к сетям оценивается всего лишь в 10% от общих затрат. «Сегодня в эти десять процентов никто не укладывается, если только и укладывается, то это единицы. Процент значительно выше. Если брать его вместе со стоимостью земельного участка, то он порой достигает 50 процентов. А были случаи, когда и 70 процентов. Как вы понимаете, только альтруисты могут строить при таких издержках. Если же у нас действительно затраты на сеть вместе с подключением составят 10 процентов или даже 15, то это будет стимулом для интенсивного развития и освоения таких площадок», — прокомментировал президент СРО НП «Новосибирские строители» Константин Боков.

Сегодня частный бизнес ждет внятных ответов от правительства на поставленные вопросы о стоимости инженерной инфраструктуры, процедуре оформления земельных участков, способах разрешения проблем с транспортной доступностью и четких планах по строительству социальных объектов. Региональная власть обещает в скором будущем внести ясность по всем пунктам. А пока малоэтажное строительство, например, выглядит больше как футуристический проект. А потому такие проекты вряд ли смогут сильно повлиять на конъюнктуру рынка в 2012 году. «Компании, у которых объекты находятся на первоначальной стадии строительства, будут демпинговать для привлечения к себе внимания потенциальных покупателей. Кто ограничен в средствах, будет вкладываться в объекты «на котловане» и надеяться, что проблема обманутых дольщиков их не коснется. Но если посмотреть внимательно на наш рынок новостроек, то, очевидно, — компании, продающие квартиры на начальной стадии строительства и не имеющие четкого представления об источниках финансирования достройки своего объекта, — это «застройщики одного дома» без каких-либо активов на своем балансе и опыта работы», — прогнозирует развитие ситуации коммерческий директор ЗАО «Строитель» Эдуард Ляхов.

Кроме того, будет нарастать конкуренция — как между застройщиками, так и между первичным и вторичным рынками жилья. В 2011 году интерес к первичному рынку, как отмечают эксперты, возрос как никогда. Причем спрос там был не спекулятивным, как в 2007–2008 годах, интерес проявляли именно конечные покупатели (см. график 3). Явление связывают с мерами государственной поддержки, прежде всего губернаторской субсидией. Однако объем квартир на «первичке» вскоре будет исчерпан, по крайней мере в недавно построенных домах. Значит, «вторичка» снова может отыграть утерянные позиции.

Чтобы этого избежать, строителям придется либо снижать цену, либо строить более качественное жилье при том же уровне цен. Стоит отметить, что на рынке уже фиксируются явления повышенного спроса к качественному жилью по доступным ценам. К примеру, ЗАО «Строитель» продал в своих домах на улице Фрунзе все двухкомнатные и практически все трехкомнатные квартиры, поскольку жилье подобного качественного формата на рынке в дефиците. При этом однокомнатные квартиры еще в продаже.

Цену снижать явно никто не бросится. Значит, застройщики начнут строить более дорогое жилье и постараются укрепить доверие покупателей банковскими гарантиями. В этом случае сотрудничество с банками сыграет свою позитивную маркетинговую роль. В Новосибирске уже стартовал проект подобного взаимодействия между ЗАО «Строитель» и Газпромбанком в рамках программы «Стимул» (см. «Снизить риски долгостроя» в «Эксперте-Сибирь» № 46 за 2011 год). Банк рефинансирует ссудную задолженность застройщика и открывает комфортное ипотечное кредитование для покупателей.

Ставки по ипотеке будут зависеть и от политических, и от экономических факторов. «Повышения ставок по ипотеке не будет. Основной игрок — это государство. Политика государства — повернуться лицом к бюджетникам: врачам, учителям. Объявлено, что ставка составит восемь процентов. Это основной тренд. Плюс рост по заработной плате в бюджетной сфере», — отметил Василий Ожередов.

Прогнозы относительно рынка недвижимости в 2012 году были неоднозначны. Голоса разделились между теми, кто считал, что случится умеренный спад, и теми, кто ратовал за умеренный рост. В одном сошлись — бурных перемен не ожидается. «Изменения рынка будут умеренными. На него будут влиять несколько факторов. Продолжат свое действие программы стимулирования спроса. Перечень таких инструментов будет расширен, в том числе и по стимулированию предприятий стройиндустрии. Объем госзаказа по строительству существенно увеличивается. Государство строит большее количество квартир и социальных объектов. Надеюсь, что посредством поступательной системной работы по воздействию на рынок все больше строительных компаний из других регионов и федеральных компаний, видя, что рынок стабилен и предсказуем, будут приходить в регион», — резюмировал Денис Вершинин.

«Существуют предпосылки дальнейшего развития, ожидания могут не оправдаться. В 2009–2010 годах новых задельных объектов появились в жилищном строительстве единицы. В течение года — практически три десятка. Чем показателен 2011 год? В последние два квартала выделено около 90 участков, но есть опасения, что многие из них «притормозятся» на стадии нулевых циклов. Рынок исчерпал финансовые ресурсы за это время, и в первую очередь ресурсы населения, то же касается и банковских. По сравнению с 2011 годом темпы роста рынка замедлятся», — считает Константин Боков.