В информационном поле достаточно много локальной информации — региональные СМИ традиционно отписываются о введении какого-нибудь бизнес-цент­ра в Ростове или Волгограде, но не говорят о том, какой значимостью обладает это событие на фоне других городов юга России. Нам же важно было предложить аналитику, которая давала бы оперативную статистику по ключевым рынкам и при этом показывала конкурентные преимущества территорий, наглядно демонстрировала разницу в динамике их развития.

Динамика скромная

В целом объём введённой в эксплуатацию жилой недвижимости на Юге в 2011 году увеличился на 2,7% — до 10,097 млн кв. м. Конечно, это более чем скромный результат. Среди наиболее активно растущих субъектов — Ставрополье, Калмыкия и Карачаево-Черкесия, однако объёмы ввода в последних двух регионах мизерны. Следующим по динамике (7,7%) идёт уже крупный по объёмам Дагестан. В двух субъектах, Чечне и Ингушетии, наблюдался почти пятидесятипроцентный спад (таблица 2). На десятую часть сократился ввод в эксплуатацию жилья в Адыгее, почти на 6% — в Волгоградской области.

В прошедшем году наблюдалось оживление рынка — по оценкам экспертов, объём сделок на рынке увеличился на треть. Цена средней сделки на рынке жилья в Астрахани, Ростове-на-Дону и Краснодаре колебалась в прошлом году на уровне 2,5–2,7 млн рублей.

Перекосы комплексной застройки

Несмотря на снижение в 2011 году объёмов введённых жилых площадей в рамках комплексной застройки, по этому виду строительства лидирует Краснодарский край за счёт проектов в самом Краснодаре. На Кубани в прошлом году введено в 4 раза больше площадей в комплексном строительстве, чем в Ростове, а в стадии строительства находится в 5,4 раза большее количество площадей. Важно отметить, что все кубанские жилые комплексы, по оценке консалтинговой компании MACON Realty Group, строятся в пределах Краснодара. Это тенденция. И на Дону комплексная застройка за пределы Ростова пока не вышла.

Впрочем, даже в Ставропольском крае с комплексной застройкой дело обстоит лучше, чем в Ростовской области — показатели ввода в прошлом году выше почти вдвое, и строится здесь намного больше. А вот в Волгограде последний жилой комплекс сдан в 2010 году, в прошлом году по этому показателю — нули, в процессе строительства находится лишь один комплекс. Хуже дела только в Астрахани — область, судя по данным аналитиков (см. таблицу 1), ещё не открыла для себя масштабную комплексную застройку.

По объёмам введённого в 2011 году и строящегося комплексного и точечного жилья сегодня на Юге лидер — Краснодарский край, за второе место бьются Ростовская область и Ставрополье

Точечная

По объёму введённых в эксплуатацию объектов жилой точечной застройки лидирует опять-таки Кубань — 1,6 млн кв. м. в 2011 году, рост по отношению к предыдущему году — на 20%. На втором месте по объёмам точечной застройки Ставрополье — 729 тысяч кв. м., рост за год в полтора раза. Однако, судя по объёму жилья, находящегося в стадии строительства, потенциал дальнейшего роста здесь невелик. В Ростовской области объёмы почти втрое ниже, чем на Кубани, но выше динамика — 30% в прошлом году. Запас роста выглядит скромно по сравнению с Краснодарским краем, где в столице в процессе строительства находятся 2,1 млн кв. м жилья в рамках проектов точечной застройки. В Ростове на стадии строительства втрое меньше жилья — но по сравнению со Ставропольем это хороший показатель. При весьма скромных величинах точечной застройки в Волгоградской области здесь, тем не менее, имеется неплохой запас строящихся площадей.

Разрывы

Показательны разрывы между регионами юга России — как по объёмам, так и по стоимости жилья. На Кубани за 1 кв. м жилья придётся заплатить в 2,2 раза больше, чем, например, в Ингушетии или в 2 раза больше, чем в Карачаево-Черкесии (таблица 2). При этом цены на строительные материалы и технологии возведения жилья если и отличаются, то далеко не так принципиально. Разрывы вызваны рыночными факторами спроса и предложения, стоимостью земли и особенностями получения всевозможных разрешений и согласований. По итогам прошлого года на первичном рынке самым дорогим был метр жилплощади в Краснодаре (41,2 тысячи рублей), а на вторичном — в Ростове-на-Дону (54,4 тысячи рублей). Самое дешёвое жильё — в Карачаево-Черкесии.

Данная таблица наглядно демонстрирует взаимосвязь между объёмами и динамикой жилого строительства в регионах, с одной стороны, а также уровнем и динамикой цен на жильё, с другой

Наибольший удельный вес жилых домов, построенных населением, в общем вводе жилья — в Дагестане, Кабардино-Балкарии и Карачаево-Черкесии (80–90%). Значительно снизилась эта доля в Краснодарском крае — с 71,6% в 2009 году до 55,2% в 2010 году. Наибольшей доля ветхого и аварийного жилья в 2010 году оставалась в Ингушетии (20,8%), Дагестане (18,9%) и Астраханской области (9,4%). В остальных территориях ЮФО и СКФО этот показатель не превышает 3%.

Связь объёмов и цен

Можно проследить внятную обратную зависимость между объёмом строящегося в регионе жилья и динамикой строительства, с одной стороны, а также уровнем и динамикой цен — с другой. В Ростовской области строится вдвое меньше жилья, и поэтому средний квадратный метр в первичке примерно на 15% дороже, чем на Кубани. При этом в Краснодаре за год цена упала почти на 2%, а в Ростове — на 5,5% выросла (при сравнении по III кварталу). На вторичном рынке цена в Краснодаре упала аж на 7,6%, в Ростове — опять же выросла, хотя здесь общий уровень стоимости места на вторичном рынке ниже примерно на 10%; видимо, сказывается перевес в объёме общего жилого фонда.

За прошедший год рост цен на жилую недвижимость в городах юга России оказался ниже уровня инфляции. Количество сделок на рынке за этот период выросло в среднем на 30%

Наиболее динамичный рост показывает Ставрополье — 15% в 2011 году; это снизило цену на первичном рынке на 4%. В Волгоградской области в прошлом году построено вдвое меньше жилья, цена в первичке выросла более чем на 6%, хотя она и без того выше, чем в Ставропольском крае, процентов на 25. Хорошая иллюстрация тезиса о том, что жильё дорожает, только если его не строить.