Жилищное строительство в столичном регионе приобрело новую конфигурацию. В Москве теперь строится ограниченное количество объектов, зато в Подмосковье — настоящий строительный бум. Покупатели из столицы и регионов все чаще покупают квартиры за МКАД: там жилье в среднем вдвое дешевле, чем в Москве. В моде маленькие квартиры: чем меньше площадь и стоимость, тем выше спрос. Впрочем, хаотичная застройка Подмосковья в перспективе грозит серьезными негативными последствиями.

Жилье построят на месте фабрик. Но нескоро

В ближайшие годы в Москве вряд ли можно ожидать объемов строительства, характерных для лужковских времен. Транспортная ситуация ухудшается на глазах, и потому мягкий мораторий на возведение жилья в столице, введенный командой мэра Сергея Собянина, выглядит оправданным. Если продолжить хаотичную застройку, город встанет совсем.

В месяц на рынок сегодня выходит всего два-три новых проекта. И в ближайшем будущем их вряд ли станет больше. Городские власти уже долгие месяцы проводят ревизию проектов, которые получили «зеленый свет» при Лужкове, но уже сейчас очевидно: многие из них реализованы не будут. Власти объявили, что в ближайших год не будут проводиться конкурсы по продаже земли под жилищную застройку. При этом постепенно наводится порядок в градостроительной сфере: так, готовится новый высотный регламент, согласно которому на значительной части территории города будет запрещено строительство зданий выше 75 метров. В частности, этот запрет коснется более 850 кварталов в пределах Третьего транспортного кольца.

По сравнению с пиком лужковской эпохи объемы строительства жилья сократились более чем в три раза – с 4,5 млн до 1,7 млн кв. м. Это уже сказалось на ценах жилья экономкласса: в некоторых панельных домах квартиры с отделкой теперь стоят 150–160 тыс. рублей за квадратный метр. Мэр Сергей Собянин в связи с этим даже попал в неудобную ситуацию. С одной стороны, он должен не допустить в Москве транспортного коллапса, а с другой — обязан отчитываться за построенные квадратные метры перед правительством России, у которого свои планы. В результате премьер Владимир Путин даже пожурил Собянина за низкие объемы строительства, но было это в рамках предвыборной кампании.

В перспективе жилищное строительство в Москве может вырасти за счет промышленных зон. Власти объявили, что более половины промзон —3500 га — будет отдано под жилищно-рекреационную застройку. В принципе на этой земле может быть построено 35–90 млн кв. м жилья. Однако дело это не быстрое: на снос одного завода, проектирование, рекультивацию земли и новое строительство уйдет не менее пяти лет. Но это в случае, если бы земля принадлежала городу, а сегодня значительное число промпредприятий находится в частных руках. Так что времени уйдет еще больше, ведь эффективных механизмов освоения промышленных земель через тандем города и частного бизнеса еще не существует.

Апартаменты

Пока город ограничивает новое строительство, девелоперы нашли обходной маневр. Они теперь все активнее строят апартаменты — квазижилье, не подпадающее под ограничение. По документам апартаменты — это часто нежилые помещения, предназначенные для временного проживания, наподобие гостиничных номеров. По факту же это обычные квартиры, только в них нельзя прописаться.

Откуда берутся апартаменты? Есть апартаментные комплексы, переделанные из промышленных зданий. Есть перестроенные гостиницы. Есть новые здания на площадке, где застройщик должен был возвести гостиницу или офисный центр, но посчитал, что продать недвижимость как квазиквартиры выгоднее.

В целом в Москве сегодня уже более десятка таких проектов. Еще дюжина выйдет на рынок в этом году. Апартаменты неожиданно стали весьма популярными. Они не только на 10–15% дешевле обычного жилья, но и интереснее по архитектуре. В промышленных зданиях могут быть потолки высотой 5–7 метров, огромные окна, необычная планировка. И вообще стиль «лофт» с грубыми кирпичными стенами сегодня весьма популярен. «Если честно, я не думал, что лофты так быстро завоюют популярность. Несколько лет назад мне предложили лофт на Даниловской мануфактуре по 4 тысячи долларов за квадратный метр. Мне понравилось, но я не поверил, что он может сильно вырасти в цене. Все-таки далековато от центра, на Варшавском шоссе. Но с тех пор цены очень выросли: те апартаменты стоят теперь 7 тысяч долларов за метр», — говорит частный инвестор, специализирующийся на вложениях в жилье.

В лофт-апартаментах экономкласса цены составляют сегодня 5–6 тыс. долларов за квадрат. Примеры таких проектов — Loft Factory и The Loft. В проектах бизнес-класса средние цены — 9–13 тыс. за метр. В элитных лофт-апартаментах на Третьяковке средняя стоимость метра 14–20 тыс. долларов.

Тем не менее перспективы сегмента лофт-апартаментов не безоблачны. Дело в том, что по сути это квазижилье, застройщик не берет на себя обязательств по развитию социальной инфраструктуры города — детских садов, школ, больниц. Если таких проектов в городе всего несколько, то страшного ничего нет. А если апартаментостроительство станет массовым, то власти не смогут не отреагировать. На ряде конференций столичные чиновники уже мягко говорили, что не поддерживают этот формат.

Подмосковье наступает

Пока в столице строительство жилья сдерживают, в Подмосковье наблюдается настоящий бум. В месяц появляется проектов как минимум на 300–400 тыс. квадратных метров. Люди все чаще отчаиваются купить что-то в Москве за приемлемые деньги и приобретают недорогие квартиры за МКАД. Благо разница в ценах часто составляет более 50%. При этом, если два года назад покупатели боялись рисков строительства, то сейчас, похоже, страхи забыты.

«Спрос на новостройки в Подмосковье резко вырос в конце 2011 года. Большинство покупателей испугались разрастания кризиса и обесценивания денег. Эти страхи усиливались на фоне возможного дефолта Греции и выборов в России. Жилье люди расценивали как способ сбережения. В последние пару месяцев о кризисе не вспоминают, но спрос по-прежнему очень высокий», — рассказывает руководитель отдела продаж одной девелоперской компании.

На волне покупательского интереса цены в Подмосковье выросли за прошлый год на 10–15%. Стоимость жилья в ближайших к МКАД уже возведенных новостройках достигает 100–110 тыс. рублей за квадратный метр. Обычно же в ближнем Подмосковье застройщики начинают продавать жилье по 60–70 тыс. рублей за метр и потом стараются поднимать цену по мере роста готовности здания.

Львиную часть подмосковной застройки составляют многоэтажки. Однако у покупателя появилась возможность купить квартиру и в других форматах жилья. Во-первых, это частный микродевелопмент. Застройщик, обычно частное лицо, покупает участок площадью 6–10 соток в коттеджной или дачной застройке и возводит дом в несколько этажей с квартирами. Покупатель приобретает долю в доме. Квартиры в таких домах, как правило, дешевле, чем в многоэтажках. В Подмосковье сегодня развивается порядка сотни таких проектов. Объем по сравнению с многоэтажным строительством несерьезный, но покупатели в целом позитивно относятся к такому более «человечному» жилью.

Во-вторых, строятся малоэтажные комплексы с квартирами от застройщиков коттеджей. Ликвидность квартир сегодня на порядок выше, чем коттеджей, и ряд девелоперов в ближайшее время выведет на рынок мультиформатные проекты с квартирами. Это будет малоэтажная застройка в три-четыре этажа. В частности, сразу несколько таких проектов от компании ОПИН появятся на рынке в 2012 году.

Третий альтернативный формат — среднеэтажная застройка в 5–9 этажей. На такой застройке, в частности, специализируется компания Urban Group, делающая непривычный для России акцент на архитектуру и создание среды обитания.

Квартира в шестнадцать квадратов

Один из главных трендов рынка подмосковных проектов — миниатюризация жилья. «В кризис покупательский спрос резко снизился, и девелоперы, чтобы угодить покупателям, стали снижать стоимость квартир. Как это можно сделать? Снизив стоимость квадратного метра и размер квартиры. В снижении стоимости метра есть объективный ограничитель: ниже себестоимости строительства продавать не будешь. А вот серьезно уменьшить размер квартиры и, соответственно, общую стоимость покупки можно. Отсюда мода на малогабаритные квартиры и студии», — рассказывает один из подмосковных девелоперов.

Первым делом застройщики поменяли «ассортимент». В новых проектах теперь обычно нет четырехкомнатных квартир, да и трешек намного меньше, чем до кризиса. Новые подмосковные новостройки часто состоят только из однушек и двушек. Затем девелоперы стали резать площади квартир. До кризиса площадь однушек могла достигать 40–50 кв. м, сейчас — 29–30. Появились даже миниатюрные трешки площадью до 50 кв. м.

Резко уменьшились размеры спален: в новом проекте «Арт» компании «Крост» в Красногорске есть спальни площадью меньше 8 метров. Кухни теперь нередко делают не отдельным помещением, а нишей в гостиной. Кстати, такой рациональный подход к метражам свойственен и многим европейским проектам, спальни там тоже часто весьма скромные. «Застройщики стали думать об эргономике. Они хотят всячески снизить общую площадь квартир, но при этом не в ущерб комфорту. Уменьшают спальни, совмещают гостиные с кухней, стараются убрать из проектов коридоры. А за счет сэкономленного сделать приличную гостиную, где человек не чувствовал бы себя ущемленным», — говорят архитекторы.

Вершиной миниатюризации стали студии, которые появились на рынке в кризис. Что такое современная студия? Например, квартира площадью порядка 22 кв. м, напоминающая гостиничный номер: комната, небольшой санузел и кухня в нише. Иногда в такой квартире всего одно окно. Для человека, который живет один, такая жилплощадь вполне приемлема, если на большее не хватает денег. Студии прекрасно раскупаются.

Впрочем, в плане миниатюризации всех переплюнул застройщик «Жилстрой НН» из Нижнего Новгорода. В его проектах есть совсем крошечные квартиры площадью всего 17 кв. м. Стоят они всего 700 тыс. рублей — как средняя иномарка. За несколько месяцев до начала продаж в «листе ожидания» было уже более 500 потенциальных покупателей.

Два вопроса по поводу Подмосковья

Новых проектов на рынке Подмосковья появляется в среднем на 3–4 млн кв. м в год. В связи с этим закономерны два вопроса. Первый: не возникнет ли затоваривания рынка? Не обрушат ли новые мегапроекты цены? Вопрос не праздный: на рынок постоянно выходят весьма крупные проекты — целые кварталы и микрорайоны. Только группа «Абсолют» недавно вывела на рынок сразу два проекта-миллионника: «Переделкино Ближнее» и «Первый Московский» в поселке Московский. Емкость проектов — 1,3–1,4 млн кв. м. Правда, нужно учесть нюанс: проект-миллионник может реализовываться 5–10 лет, то есть на рынок будет попадать по 100–200 тыс. кв. м.

Расчеты аналитиков показывают, что, даже если спрос сократится на четверть, рынок продолжит успешно поглощать новые стройки. Ведь существует отложенный спрос: в 2009–2010 годах людям было не до покупки жилья. К тому же в Подмосковье сегодня покупают и москвичи, и жители области, и люди из регионов. Так что при нынешнем уровне стройки спроса должно хватить на большинство проектов.

Вопрос второй: что будет с Подмосковьем, если все эти проекты будут реализованы? Ответ неутешительный: станет намного хуже. Транспортная система Подмосковья давно не справляется, но в последнее время ситуация ухудшается с каждым месяцем: все больше людей тратят на дорогу из подмосковной квартиры в столичный офис по три-четыре часа и более. Даже на расширенном недавно Киевском шоссе въезд в город все чаще оборачивается утром многочасовой пробкой. С заселением крупных комплексов в Подмосковье маятниковая миграция (утром на работу, в центр, а вечером домой) резко возрастает. Темпы строительства новых дорог катастрофически не успевают за ситуаций. Планы расширения вылетных магистралей в Москве без создания новой системы общественного рельсового транспорта ситуацию не спасут.

В Подмосковье продолжается та же хаотическая застройка, что и в Москве при Лужкове. Любой застройщик с деньгами может пробить застройку квартала на любом участке, игнорируя элементарный расчет транспортной ситуации. При этом рабочих мест в области создается крайне мало. Дисбаланс между центром и периферией — одна из главных проблем столичного региона — постоянно усиливается. Ситуация складывается абсурдная: власти Москвы взяли курс на радикальное изменение градостроительной политики в городе, при этом в Подмосковье продолжается дикая с точки зрения урбанистики застройка. То есть положение в столичном регионе систематически ухудшается.

Как долго это будет продолжаться? Очевидно, что нынешняя команда подмосковного правительства неспособна навести порядок в градостроительстве: слишком тесны их связи с крупными землевладельцами и девелоперами. Об отставке губернатора Подмосковья Бориса Громова поговаривают уже давно, но в последнее время слухи резко активизировались. Так что вопрос переформатируется так: как долго федеральная власть будет не замечать градостроительных безобразий непосредственно вокруг Москвы?