Изменения на рынке недвижимости коснулись и загородного сегмента, в частности структуры предложения: доля элитных проектов в общем объеме уменьшается в пользу более дешевого предложения. Причина – смена приоритетов покупателей.

В кризис загородный рынок просел больше других сегментов и оттаивает медленнее прочих. Покупательная активность с начала 2012 года мало изменилась по сравнению с четвертым кварталом 2011-го. По информации Knight Frank St Petersburg, за первый квартал в премиальном сегменте совершено всего пять сделок. «Сделки в дорогом сегменте единичны, и это не преувеличение, – поясняет генеральный директор компании „Петербургская Недвижимость“ Олег Пашин. – Так, за первый квартал зафиксировано порядка 30 сделок в высоком ценовом сегменте, причем основная часть приходится на бизнес-класс».

Спрос в дорогом сегменте близок к восстановлению, а покупательная активность заметно возросла, если судить в том числе по количеству звонков в офисы продаж и просмотров. Однако сроки экспозиции, уточняют аналитики Knight Frank, не сокращаются: средние темпы продаж – по-прежнему примерно полгода для одного объекта. По подсчетам коммерческого директора бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Дениса Бабакова, в среднем по рынку на один поселок приходится одна сделка в квартал. «Пока рано говорить о возвращении рынка к докризисным показателям, но положительные тенденции явно прослеживаются», – резюмирует генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

Дом своей мечты

Изменение структуры предложения вызвано сменой предпочтений покупателей, которые в годы кризиса стали более требовательными и экономными. По данным директора по связям с общественностью компании «СТАРТ Девелопмент» Евгении Стрельцовой, по итогам января-марта текущего года доля продаж в проектах бизнес-класса составила 27% (в штуках) и 33% (в квадратных метрах), в элитном сегменте – 2 и 4% соответственно. «Мы связываем это с двумя факторами: тончают кошельки, меняется взгляд на загородное жилье», – объясняет она.

По словам генерального директора ГК «ЦДС» Михаила Медведева, уникальная экология, хорошая инфраструктура и транспортное сообщение в сочетании с качеством – то, что сейчас необходимо покупателю. «Высокий уровень продаж загородного объекта можно обеспечить лишь при идеальном соотношении цены, качества и локации. В комплексе таунхаусов „Кантеле“ (Репино), строительство которого мы завершаем в этом году, продано более 80% квартир при цене от 6,3 млн рублей. Думаю, рынок готов и ждет новых аналогичных проектов», – считает он.

Клиенты настроены приобретать объекты с оптимальным соотношением цены и качества, они «не готовы отдавать 30 млн рублей и более за дом, в котором их что-то не устраивает», продолжает Олег Пашин. По его словам, нередко клиенты выражают желание приобрести инженерно подготовленный участок, чтобы позже построить на нем дом своей мечты. При этом на рынке стало меньше предложений поместного типа – спрос на византийскую роскошь упал, дома по 700 кв. м в пригородах Северной столицы уже мало кто покупает и заказывает.

Николай Пашков говорит об оживлении рынка в сегменте бизнес-класса, особенно в поселках для постоянного проживания, а также об интересе к таунхаусам в ближайших к городу районах: «Наиболее популярный запрос в этом сегменте – дом для семьи из трех-четырех человек площадью 150-250 кв. м на расстоянии не более 20 км от кольцевой автодороги». По наблюдениям Knight Frank, в элитном сегменте наиболее популярны дома площадью 300-450 кв. м в Выборгском и Курортном районах – в поселках, готовых для проживания. Стрельцова подтверждает рост спроса на дома и таунхаусы для постоянного проживания. «Люди покупают уже не второй дом или дачу, а дом вместо квартиры. А это уже совсем иные характеристики и по метражу, и по материалам», – замечает она.

В последнее время, констатирует Пашин, возникла тенденция к совмещению элитных домовладений с коттеджами бизнес-класса: «Это вполне допустимо в крупных проектах, но при условии организации отдельной элитной зоны внутри осваиваемого участка. В качестве примера удачной реализации такой концепции можно привести коттеджный проект „Небо“ во Всеволожском районе, где продаются коттеджи и таунхаусы в ценовом диапазоне от 17 до 25 млн рублей».

Новые презентации

В последнее время предложений в дорогом сегменте появилось достаточно, в том числе благодаря возобновлению уже известных на рынке проектов. В марте открылись продажи в «Сестрорецких дачах» (компания «ПАН»), в апреле – в проекте «Петергофская мыза» («47 Трест»), где стоимость домовладения начинается от 60 и 27 млн рублей соответственно.

Относительно недавний элитный проект – Grandvill в Курортном районе, где продажи открылись в третьем квартале 2011 года (цена домовладения – от 28 млн рублей). Также во второй половине прошлого года на рынок выведены проекты «Особый статус» (от 10,5 млн рублей, 82 дома), «Онегин-Парк» (от 11,2 млн, 274 дома), «Ванино» (от 8 млн рублей, около 100 домов и многоквартирные дома).

«Особый статус» в Приозерском районе – первый загородный жилой комплекс класса еxecutive. Проект реализуется в три очереди, срок завершения – 2014 год. «Онегин-Парк» от ИФК «БСПб» на 272 домовладения в стиле арт-деко позиционируется как проект высокого бизнес-класса. Эксперты отмечают хорошую скорость продаж благодаря ипотечной программе.

В премиальном сегменте покупатели предпочитают готовые дома. Дорогие поселки, в которых реализуются участки под застройку, есть в Курортном районе на берегу Финского залива. Продажи в них не идут уже несколько лет, тем не менее новые проекты такого плана появляются. Так, Parabola Group вывела на рынок элитный поселок «Озеро Отрадное», расположенный на берегу одноименного озера в 100 км от Петербурга по Приозерскому шоссе. Представленные на продажу участки без подряда делятся на несколько ценовых зон в зависимости от близости к воде, лесу и видовых характеристик. Минимальное предложение – 1,1 млн рублей за участок (90 тыс. за сотку), максимальное – 15 млн рублей (350 тыс. за сотку). Размеры землевладений – от 12 до 40 соток. В продаже также обещаны готовые дома. Кроме того, компания «Бьер Люмьер Холдинг» реализует участки без подряда в проекте «Зеленые горки» с ценой сотки от 1 млн рублей.

В ряде поселков продажи находятся на заключительном этапе, в частности в проекте Patrikki club. Последние коттеджи экспонируются также в поселках «Северный Версаль», «Лукоморье» и «Михайловское». Более половины дорогих объектов, по данным Knight Frank, предлагаются в поселках, находящихся на разных стадиях строительства, вместе с тем есть возможность купить домовладение в полностью завершенных и уже заселенных поселках. В частности, это «Балаково», «Мои Пенаты» и «Репинская усадьба».

Компания «Аничков мост два» возобновила продажи в клубном комплексе «Капитан» на берегу озера Сестрорецкий Разлив. Комплекс введен в эксплуатацию, оформлена собственность. В настоящий момент предлагается более 60 домовладений – квартиры стоимостью от 4,5 до 9,2 млн рублей, а также сблокированные секции по цене от 11,6 до 22 млн рублей.

Агентство недвижимости Home estate реализует таунхаусы в элитном клубном поселке Bellagio Country Club в Репино. Проект завершен, дома сданы в эксплуатацию – 30 трех- и четырехуровневых таунхаусов пяти различных планировок площадью от 180 до 317 кв. м. Цена домовладения – от 14 до 30 млн рублей. Кроме того, заявлены проекты, еще не поступившие в продажу. Компания Honka анонсировала проект HONKA NOVA Concept Residence в Солнечном на 52 особняка по 350-470 кв. м. До сих пор интригует рынок проект «Уварово» во Всеволожском районе, где продажи обещаны, но не начинаются, хотя из-за обилия рекламы проект на слуху.

От 2 млн и выше

О гиперактивности загородного рынка никто не говорит, на продажу выводятся все новые поселки, а цены между тем растут. В ряде дорогих поселков суммы сделок достигают уровня 2008 года. В течение только первого квартала, по оценке аналитиков Knight Frank, минимальный прирост средней стоимости объекта в дорогом поселке составил 4,5%, а в проектах, которые находятся на завершающей стадии, цены увеличились еще больше. Например, компания «ПетроСтиль» объявила о повышении цен в поселке «Медовое» на 19%.

Средняя стоимость элитных объектов сегодня составляет 2 млн долларов. По словам Олега Пашина, цена «квадрата» в премиальном сегменте – от 120 тыс. рублей. Нижняя планка дорогого сегмента, полагают эксперты, начинается от 20-25 млн рублей за домовладение. По наблюдениям Дениса Бабакова, с начала года также подросли цены на инженерно подготовленные участки – примерно на 11%. «В ближайшее время можно ожидать роста цен примерно на 5% в квартал», – считает он. По мнению Бабакова, рост мог оказаться существеннее, если бы не новые проекты, которые появляются в большом количестве.

Специалисты Knight Frank утверждают: самые дорогие дома бизнес-класса предлагаются в поселках, расположенных в населенных пунктах с уже сформированным имиджем престижных районов и развитой торгово-бытовой инфраструктурой. Высокая по сравнению со среднерыночной стоимость обусловлена как местоположением, так и параметрами домовладения: это объекты площадью более 260 кв. м, что выше средней по рынку в бизнес-классе.

Клиенты потянулись на юг

Северные районы Ленобласти многие годы удерживали пальму первенства по популярности среди покупателей загородных объектов. Нарождающийся интерес к южному направлению аналитики заметили еще в 2005 году, однако его развитию препятствовали многие факторы. В частности, плохая транспортная доступность. В 2011 году, после полного ввода в эксплуатацию кольцевой автодороги, ситуация заметно улучшилась. Кроме того, в числе значимых транспортных мероприятий в Knight Frank называют реконструкцию Приозерского шоссе с вводом в эксплуатацию участка Скотное – Агалатово и реконструкцию Киевского шоссе со строительством транспортных развязок на пересечении с Волхонским и Красносельским шоссе.

По данным «ПетроМар Девелопмент», из 13 поселков, выведенных в продажу в первом квартале 2012 года, половина располагается в зоне дачного пребывания – более 40 км от кольцевой автодороги. Самые популярные районы, где заявлены проекты-новички, – Всеволожский и Гатчинский.

Евгения Стрельцова отмечает: популярность южного направления растет – царские места наконец оценены с точки зрения коттеджного и малоэтажного строительства. Однако настоящий бум коттеджного строительства на юге, на ее взгляд, наступит года через два, пока же земли южного направления, пригодные для коттеджной застройки, в основном имеют сельскохозяйственное назначение. Впрочем, Денис Бабаков уверен, что северное направление по-прежнему перспективно. Неизменной популярности северного направления, дополняет Стрельцова, поможет Западный скоростной диаметр после завершения его строительства.

Пока только задуманы и не начаты проекты, которые предполагается возводить по энергоэффективным технологиям. Интерес к экологии еще не проявился в полную силу, однако постепенно коттеджные поселения с тесно расположенными объектами будут становиться менее востребованными – на первый план выйдут поселки, обеспеченные обширными зонами для отдыха и занятий спортом. И сколько домов в поселке, будет уже неважно. В связи с разрешением транспортных проблем и строительством на границе и за пределами города крупных малоэтажных комплексов, больше напоминающих мини-города, интерес к жизни в субурбии будет расти.

Санкт-Петербург

Таблица. Элитные поселки по средней стоимости домовладения

График 1. Распределение объема предложения коттеджных поселков по классам

График 2. Динамика средней цены домовладения в коттеджных поселках

График 3. Динамика средней цены 1 кв. м домовладения в коттеджных поселках