Прошлогодний строительный сезон дал хорошую картину экономического самочувствия трёх крупнейших городов Юга. В Краснодаре продолжается бум, хотя налицо первые признаки перегрева, Ростов выжимает последнее из накопленных ресурсов развития, а Волгоград впал в хроническую стагнацию.

Итоги минувшего строительного сезона на Юге не стали неожиданностью: лидерство по показателям жилищного строительства сохраняет Краснодар. Согласно данным консалтинговой компании MACON Realty Group, в 2012 году здесь было сдано в эксплуатацию 1,518 млн кв. м жилья — по сравнению с результатами 2011 года (1,075 млн кв. м) рост составил более 40%. Разрыв между Краснодаром и другими крупнейшими городами Юга стал ещё больше и вряд ли серьёзно сократится в ближайшие годы.

В ударе

Если на конец прошлого года в стадии строительства в Краснодаре находилось 2,3 млн кв. м (195 объектов, более 30 тысяч квартир), то в Ростове-на-Дону возводилось 817 тысяч кв. м новостроек, а в Волгограде — всего 505,7 тысячи кв. м. Более того, в 2012 году донская столица, по ряду оценок, не только не смогла увеличить показатели ввода жилья, но даже снизила их. Если в 2011 году в Ростове было введено порядка 884 тысяч кв. м жилья, то, по данным компании «ЮИТ Дон», в течение 2012 года объём возводимой многоэтажной недвижимости варьировался от 736,7 до 856,7 тысячи кв. м. Значительный разрыв в темпах динамики строительства отмечен и на уровне регионов. По сообщению Краснодарстата, на Кубани в 2012 году ввод жилья в сравнении с 2011 годом был увеличен на 16,8% — до 4,3 млн кв. м (годом ранее этот показатель составлял всего 2,3%), а в Ростовской области прирост новостроек за 2012 год составил только 5,5% (1,984 млн кв. м).

Наращивание предложения привело к тому, что из трёх крупнейших городов Юга цены на жильё росли медленнее всего — ниже официального уровня инфляции — тоже в Краснодаре (см. таблицу). А на вторичном рынке, по данным федерального портала «Мир квартир», Краснодар вообще стал единственным городом России, в котором происходило незначительное снижение цен (на 3,9%). «Из-за того, что в Краснодаре наблюдается довольно высокий уровень конкуренции девелоперов, борьба начинает переходить в неценовую область, — поясняет генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько. — Дальнейшее снижение цен угрожает потерей рентабельности бизнеса, поэтому в ход идут более сложные приёмы. В целом на примере Краснодара видно, как начинается постепенный переход к цивилизованному рынку, когда за приемлемую стоимость потребитель может получить квартиру довольно высокого качества».

На 2013 год аналитики дают сдержанный прогноз: рост цен на краснодарском рынке ожидается в пределах 5%. По оценке MACON Realty, в Краснодаре уже установилась модель сбалансированного рынка недвижимости: высокий спрос на жильё компенсируется огромным объёмом предложения, а доступность жилья остаётся одной из наиболее высоких по стране. Об этом говорит сокращение сегмента дорогого жилья: за прошлый год доля рынка в бизнес-классе в Краснодаре снизилась с 23 до 19%, а в элитном классе — до 1%. Рост числа сделок стимулирует и сохранение значительной доли частных застройщиков (около 20%), которые предлагают объекты по цене существенно ниже среднерыночной (в среднем 28 тысяч рублей за кв. м). Однако эксперты краснодарской группы «Аякс-Риэлт» не уверены в столь безоблачных прогнозах. Несмотря на то, что прошлогодние показатели спроса и предложения находились почти в идеальном соотношении, в двухлетней перспективе эта пропорция может сильно «накрениться» в сторону предложения. И если девелоперы не прибегнут к подробному анализу насыщенности рынка, в скором времени у них могут возникнуть трудности со сбытом площадей. Тем не менее, краснодарские девелоперы полны амбициозных планов. К примеру, одна только компания «Кубанская марка» собирается до конца следующего года ввести в эксплуатацию в Восточно-Кругликовском микрорайоне Краснодара более 160 тысяч кв. м жилья. А общий объем жилья, которая компания построит в этом микрорайоне к 2015 году, составит, по словам её генерального директора Марата Степуры, 27 домов общей площадью 500 тысяч кв. м с полной социальной инфраструктурой

В поисках территорий

Главной причиной растущего разрыва в темпах строительства между Ростовом и Краснодаром эксперты по-прежнему называют принципиально разную ситуацию с территориями под новую застройку. Объёмы доступной строителям земли в двух городах пока, мягко говоря, несопоставимы. Например, в Краснодаре в прошлом году Фонд РЖС выделил под жилищное строительство ещё 730 га, а в Ростове крупнейшие аукционы прошли по участкам в Левенцовке площадью 37,67 и 34 га (их победителем стало ЗАО «Патриот»).

Отсутствие серьёзных сдвигов в решении земельного вопроса привело к тому, что цены на жильё в Ростове продемонстрировали максимальный рост в ЮФО — цена квадратного метра жилой недвижимости в городе повысилась в прошлом году в среднем на 13% и составила 53,1 тысячи рублей. Это наивысший на Юге показатель роста (средний рост цен здесь не превышает 7–8%), и прогнозы аналитиков на этот год для Ростова неутешительны. «Кардинального роста нового строительства, который мог бы приостановить дальнейший рост цен, не произойдёт, — считает Илья Володько. — По итогам 2013 года уровень цен на жильё может возрасти ещё на 8–10 процентов». При этом спрос на жильё в Ростове остаётся стабильно высоким: по данным министерства строительства Ростовской области, количество выданных в 2012 году ипотечных кредитов по сравнению с 2011 годом выросло ориентировочно в 1,5 раза. На сегодняшний день уже около 40% квартир в новостройках приобретается с использованием ипотеки. Как и в Краснодаре, спрос на элитное жильё в Ростове за год упал с 6 до 1%, а потребности в квартирах среднего класса, наоборот, увеличились с 58% до 63%. Неизменными остались показатели в бизнес-сегменте (17%) и эконом-классе (19%).

Жёсткая ценовая политика отражается и на качестве спроса. Как отмечают аналитики компании «ЮРЦО-Веакон», несмотря на то, что стоимость квадратного метра малогабаритных квартир значительно превышает стоимость квартир с большой площадью, наибольшим спросом в Ростове пользуется именно малогабаритное жильё. Подобная структура спроса во многом обусловлена сравнительно небольшим бюджетом на покупку квартиры, составляющим у среднестатистического ростовчанина 2–2,5 млн рублей. Другим вариантом реакции потребителя на дефицитные условия рынка стало изменение географии спроса: всё большую популярность получают предложения жилья в городах-спутниках Ростова — Батайске, Азове, Новочеркасске, Аксае, Таганроге. «Стоимость квартиры в этих городах ниже, чем в Ростове, хотя фактически время, за которое можно доехать из них до центра донской столицы, сопоставимо с тем, которое приходится потратить, чтобы добраться из некоторых ростовских районов в тот же центр», — поясняет генеральный директор ООО «ЮРЦО-Веакон» Владимир Горбунов.

Ещё одной любопытной тенденцией рынка жилой недвижимости в Ростове стало очень небольшое количество местных игроков: в последние годы лидирующие позиции здесь занимают девелоперы с московским и иностранным капиталом («Патриот» — дочерняя структура концерна «Интеко», «ЮИТ Дон», ГК ПИК). «Ещё несколько лет назад большие объёмы сданного в эксплуатацию жилья приходились на местные строительные компании, но ситуация кардинально изменилась, и многие региональные застройщики либо сменили направление своей деятельности, перейдя к коммерческому или промышленному строительству, либо покинули рынок, — констатирует Владимир Горбунов. — Существенное влияние на это оказал экономический кризис, а также серьёзные конкурентные преимущества крупных компаний, представляющих другие регионы». К тому же девелоперу федерального уровня гораздо проще решить вопросы приобретения участков под комплексную застройку, а работа в формате точечной застройки, которая наиболее приемлема для местных игроков, сегодня становится всё менее перспективной. За последние месяцы руководители Ростовской области несколько раз жёстко заявляли, что точечную застройку в донской столице пора прекращать, а пагубность этого пути для города окончательно продемонстрировал декабрьский транспортный коллапс.

Недоразморозили

Для Волгограда же наиболее актуальным вопросом остаётся создание конкурентоспособного рынка жилищного строительства и привлечение новых застройщиков. По словам руководителя Госстройнадзора по Волгоградской области Михаила Норкина, в 2012 году объёмы строительства в городе-герое снизились на 9% по сравнению с показателями 2011 года. И если Краснодар и Ростов практически полностью «разделались» с кризисными долгостроями, то в Волгограде на этапе незавершённого строительства в прошлом году оставалось 1,3 млн кв. м жилья. Но как стимулировать повышение темпов строительства в городе — пока неясно. Снижения уровня цен ничто не предвещает, притом что уровень доходов населения можно охарактеризовать как стабильно низкий, а следствием этого является слабое развитие ипотечного кредитования. Всё это закономерно приводит к стагнации рынка. По словам Ильи Володько, цены на жильё в Волгограде — неподъёмные, находящиеся на пределе финансовых возможностей для большинства потенциальных покупателей: «Получается замкнутый круг, когда высокие цены сужают спрос, а это, в свою очередь, не даёт расти объёмам строительства; без роста же числа новостроек цены снижаться не могут». Если же рассматривать структуру предложения, то 45% на волгоградском рынке занимает эконом-класс, достаточно сильные позиции у жилья среднего класса — 33%, на долю объектов бизнес-класса приходится 22%. В сегменте класса «элит/премиум» за последние два года не было заявлено ни одного объекта.