В конце прошлого года руководство Краснодара огласило сверхамбициозные планы жилищного строительства — в ближайшие десять лет построить 33 млн кв. м жилья, в результате чего население города увеличится до двух миллионов человек. Однако большинство экспертов не видит необходимости в этой гигантомании, напоминая, что существуют и другие способы развития Краснодара, помимо создания новых спальных районов. По объёмам предложения и ценам на первичную недвижимость Краснодар сейчас не имеет себе равных на юге России.

Предоставлено ЗАО «ОБД». Ещё в марте прошлого года, комментируя принятый незадолго до этого генплан развития и застройки Краснодара, мэр города Владимир Евланов отметил, что реализация генплана позволит построить в ближайшие годы не менее 12 млн кв. м жилья. Однако уже в начале октября в своём выступлении в ходе дискуссии «Краснодар. Взгляд в будущее» глава кубанской столицы сказал, что в ближайшие десять лет население города увеличится до двух миллионов человек. Вскоре после этого мэр Краснодара пояснил в интервью «Интерфаксу»: «Изначально предусматривалось увеличение населения краевого центра до двух миллионов человек только к 2050 году. Уже сейчас мы опережаем темпы развития, заложенные в генеральном плане». Не следует забывать, что незадолго до этого Краснодар неожиданно лишился права на проведение матчей Чемпионата мира по футболу 2018 года, а этот проект рассматривался как важнейший драйвер развития города на ближайшие годы. С чемпионатом у Краснодара, к сожалению, не срослось, но амбиции никуда не делись.

На шестом форуме крупнейших компаний ЮФО, который «Эксперт ЮГ» проводил в Краснодаре в конце ноября, Владимир Евланов вновь сообщил, что планируемые на ближайшее десятилетие проекты комплексного освоения новых территорий позволят построить 33 млн кв. м жилья, в которых будут жить 950 тысяч человек. А население города в результате увеличится до тех самых двух миллионов. Для сравнения, согласно последней переписи населения, официально в Краснодаре проживает порядка 832,5 тысячи человек, неофициальные оценки разнятся в диапазоне 1,2–1,5 млн человек, а весь жилищный фонд города составляет около 20 млн кв. м. При этом существуют значительные возможности развития центральной части, которые пока используются далеко не в полном объёме. Заявленный в 2006 году проект комплексной реконструкции Краснодара сейчас фактически приходится перезапускать заново, причём его реализация наталкивается на значительные инфраструктурные ограничения. Кроме того, характер многих проектов, реализуемых в центре города, заставляет усомниться в их комплексности — скорее в Краснодаре постепенно расширяется точечная застройка.

Технически — легко

Опрошенные нами представители экспертного сообщества оценили инициативу краснодарских властей по наращиванию объёмов строительства в основном скептически и не стесняясь в выражениях. «Абсолютно уверен: власть увлеклась прожектами настолько, что сама в них поверила и потеряла чувство реальности, — говорит директор департамента управленческого консалтинга компании “Ваш СоветникЪ” Александр Полиди. — Иногда эта реальность заявляет о себе: перепись населения, например, показала, что Краснодар далёк от желанного миллиона, хотя власти анонсировали результаты переписи как данность». По мнению генерального директора консалтинговой компании Macon Realty Group Ильи Володько, заявленные объёмы строительства не выдерживают никакой критики ни с точки зрения целесообразности такого роста, ни с позиций его реалистичности: «Когда отсутствует стратегия и понимание, что нужно жителям, есть только одна мысль — город должен быть больше! Но крупные мегаполисы сегодня мешают человеческому общению, пробки и изношенные коммуникации замедляют и удорожают жизнь. Краснодар с его нынешним уровнем развития инфраструктуры уже находится в той зоне, где издержки превышают выгоды».

Тем не менее, ряд аналитиков признаёт за инициативой краснодарских властей определённую реалистичность. Директор филиала консалтинговой группы «НЭО Центр» в Краснодаре Алексей Песоцкий полагает, что при сохранении в долгосрочной перспективе нынешних темпов ввода нового жилья (141% в 2012 году и 123% в 2011 году) Краснодар вполне может выйти на 33 млн кв. м через десять лет. Однако принципиальным условием для этого является параллельное развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. На этот вопрос ответ у властей города имеется. В уже упомянутом интервью «Интерфаксу» Владимир Евланов назвал поистине титаническую цифру предполагаемых вложений в инфраструктуру для нового жилищного строительства. Ориентировочный объём затрат на строительство только объектов инженерного обеспечения вновь застраиваемых земель составит за 10 лет 400–500 млрд рублей. В частности, нынешние мощности водозаборных и очистных сооружений необходимо увеличить более чем в два раза.

Следующая проблема — будет ли на предполагаемый объём жилья эффективный спрос? Илья Володько, признавая, что физически построить 33 млн кв. м жилья за 10 лет возможно, исходит из нынешнего объёма сделок с недвижимостью. «За весь 2012 год на первичном рынке Краснодара было продано примерно 23 тысячи квартир — население готово ежегодно покупать около 1,2 миллиона квадратных метров жилья, на большее денег сегодня нет, — рассуждает г-н Володько.— С ростом доходов платёжеспособный спрос будет увеличиваться, но и обеспеченность жильём также станет довольно высокой. В результате годовой потенциал рынка в ближайшее десятилетие, скорее всего, сохранится на сегодняшнем уровне — 1–1,3 миллиона квадратных метров в год».

Впрочем, существует серьёзный ресурс внешнего спроса со стороны инорегиональных покупателей, в основном из холодной части страны и с Северного Кавказа. За 2011–2012 годы миграционный прирост населения в Краснодарском крае составил более 100 тысяч человек, и основная часть приезжих проживает в столице региона. При сохранении этой тенденции, считает Алексей Песоцкий, спрос на жильё падать не должен. Однако резкое увеличение количества «понаехавших» влечёт за собой множество социальных проблем, которые на Кубани уже обозначились — вспомним историю про казачьи дружины, которые должны, по выражению губернатора Александра Ткачёва, «выдавливать» плохо себя ведущих гостей края. «Да, миграционный приток велик, и спрос на новостройки подогревается переселенцами из северных регионов, но это лишь усугубляет проблемы города, а не повышает его долгосрочную конкурентоспособность», — убеждён Александр Полиди.

Но, пожалуй, главный вопрос — это качество городской среды, которая возникнет в результате резкого роста населения; и здесь ключевым аспектом выступает развитие транспортной инфраструктуры Краснодара. Как известно, важнейшим городским проектом в этой сфере является «Краснодарский транзит», включённый в принятый в январе прошлого года генплан. Проект предполагает вынос существующих железнодорожных путей, рассекающих Краснодар с севера на юг, и строительство на их месте линии скоростного трамвая и скоростной автомагистрали протяжённостью около 18 км в двух уровнях. Летом прошлого года идею «транзита» официально поддержал президент РЖД Владимир Якунин во время встречи с Александром Ткачёвым и Владимиром Евлановым. Правда, в РЖД уточняют, что активная реализация проекта начнётся после того, как будет принято решение о запуске поездов типа «Сапсан» по маршруту Москва — Сочи, а также после закрытия логистического парка станции «Краснодар—сортировочная».

Несмотря на то, что у такого решения транспортных проблем Краснодара немало плюсов, особенно в сравнении со строительством метрополитена, ряд экспертов обращает внимание и на минусы. Наиболее заметный из них заключается в том, что «транзит» вносит определённый вклад в воспроизводство советской системы градостроительства — деловой центр плюс отдалённые спальные районы. «Эта система показала свою полную несостоятельность и исчерпала себя как минимум 15 лет назад, но на понимании властями системности развития города и его жилой застройки это никак не отразилось», — уверен Александр Полиди. Руководитель ростовского регионального отделения всероссийской общественной организации Михаил Семёнов полагает, что власти Краснодара наступают на те же грабли, на которые многие советские города уже наступили в 1970–1980-х. «В погоне за статистикой введённых в строй квадратных метров жилья в Краснодаре пытаются пойти по пути наименьшего сопротивления, создавая гигантские спальные районы в чистом поле на окраинах. А центры городов остаются малоэтажными, — подчёркивает г-н Семёнов. — Между тем в пяти-десяти минутах от улицы Красной есть целые кварталы одноэтажных частных домов. Их реконструкция с повышением этажности хотя бы до трёх этажей позволила бы значительно компактнее разместить население города. А сокращение средней дальности поездок не только снизило бы транспортную усталость, но и позволило значительно повысить привлекательность общественного транспорта для ежедневного пользования».

Инфраструктурный затык

Здесь мы подходим к ещё одному сюжету, который всего несколько лет назад был очень заметен в краснодарском информационном поле, но потом вдруг резко оттуда исчез. Речь идёт о проекте реконструкции центра Краснодара, который был с помпой представлен в 2006 году. «Краснодар привлёк тогда внимание как местных застройщиков, так и крупных девелоперов из Москвы и Петербурга. Кварталы для реконструкции расхватали», — вспоминает глава отдела координации реконструкции и развития города Галина Титарева. Но когда начался финансовый кризис, проект замер почти сразу. Ушла московская компания «Снегири Девеломпент», которая планировала вложить в краснодарские проекты 10 млрд рублей. Сильно пострадавший во время кризиса холдинг «Девелопмент Юг» вернул 15 вверенных ему кварталов. Был заморожен и крупный проект реконструкции Сенного рынка компании «Экспо-Центр» — в самом сердце города, недалеко от мэрии, несколько лет не было ничего, кроме котлована, огороженного забором. Список примеров можно продолжить.

По мнению г-жи Титаревой, массовый исход девелоперов и большие объёмы «заморозки» во многом были обусловлены тем, что компании изначально неверно рассчитывали собственные силы. Большинство инвесторов пошли по пути выкупа аварийного жилья у собственников. Городская администрация оказывала застройщикам помощь, признавая жилые дома аварийными и подлежащими сносу, что давало возможность переселять граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма. Однако на этапе расселения, а также после подсчёта затрат на строительство инженерных коммуникаций и инфраструктурных объектов, многие инвесторы попросту не соизмерили масштабы работ со своими реальными возможностями. Был, впрочем, и ещё один вариант действий — развитие уже застроенных территорий в соответствии со статьёй 46 Градостроительного кодекса.

После того, как острая фаза кризиса миновала, ряд девелоперов вернулись к планам работы в центре Краснодара. В целом, по данным Галины Титаревой, в настоящее время реконструкцию закреплённых кварталов ведут более 50 компаний, за прошлый год были проведены два аукциона по развитию застроенных территорий, по 14 кварталам идут подготовительные работы. На прошлогоднем инвестиционном форуме в Сочи к проектам реконструкции центра Краснодара снова проявили интерес столичные компании. Одна из них, ОАО «Группа компаний АРС», уже стала победителем конкурса по реконструкции квартала № 163 (в границах улиц Октябрьской, Горького, Рашпилевской и Чапаева) — отметим, что в 2006 году в аналогичном конкурсе победила другая московская компания, «РГС-недвижимость», но к работам она так и не приступила, а срок договора истёк.

Как сообщил «Эксперту ЮГ» председатель совета директоров холдинга АРС Сергей Сологуб, общая стоимость проекта, который намерена реализовать его компания, составит 5,5 млрд рублей. Можно назвать и другие площадки в центре, на которых идёт работа. ООО «Теплостройсервис» завершило строительство 17-этажного административного здания на улице Кузнечной, общая стоимость проекта — 830 млн рублей. Компания «Бизнес-Инвест» в нынешнем году планирует сдать в эксплуатацию два 16-этажных дома в квартале № 22. Компания «Кеско» строит семиэтажное здание отеля «Хилтон» стоимостью порядка полумиллиарда рублей на месте гостиницы «Центральная». Ещё одну гостиницу на улице Красной возводит ООО «Европа-Инвест», сейчас компания завершает проект отеля «Мариотт» ёмкостью около 2 млрд рублей.

В городской администрации отмечают, что все застройщики, работающие в центре, осваивают территории комплексно, то есть начинают с переселения граждан из аварийного жилья и заканчивают вводом новых объектов в эксплуатацию, строительством современных инженерных коммуникаций и инфраструктурных объектов. Однако с этим согласны далеко не все. По мнению руководителя юридического бюро «Домащенко и Партнёры» Романа Домащенко, сегодня в Краснодаре на самом деле вообще нет ни одного квартала, который бы застраивался комплексно. С этим соглашается и директор BDO в России Александр Ланцов: «В проекте участвуют 59 строительных компаний, которые в основном строят многоэтажные жилые дома, торгово-развлекательные комплексы и административные здания».

«Реконструкция Краснодара в её нынешнем виде — это в основном точечная застройка участков бывших промпредприятий, — рассказывает пожелавший сохранить инкогнито один из участников программы. — К примеру, в центре была кондитерская фабрика — а теперь они сами же строят там жилой комплекс. На углу Длинной и Красноармейской было примерно 40 соток пустой земли, там расселили максимум пять-шесть дворов и поставили многоэтажку, а чтобы полностью возвести квартал — такого нет». По словам собеседника, так происходит потому, что за все эти годы так и не удалось наладить взаимодействие между инвесторами, администрацией и коммунальными службами.

«Коммуникации в центре города контролирует компания “Европа-Инвест”, водоканал принадлежит москвичам, плюс есть Горгаз, НЭСК и так далее — все эти компании естественным образом очень хорошо зарабатывают на реконструкции, — говорит ещё один собеседник “Эксперта ЮГ”. — И когда речь заходит о получении условий и согласовании проектной документации, начинаются проблемы — администрация разводит руками и говорит, мол, это частные компании контролируют всё, мы не можем им давать указания. В итоге происходит автоматическое удорожание проекта на сотни миллионов рублей, выгода постепенно растворяется». Вера Гаджиева, руководитель компании «Самсон», строящей бизнес-центр на углу улиц Коммунаров и Гимназической, подтверждает, что работа в центре города упирается в инфраструктуру: «Очень сложно добыть воду, электричество, газ! Власти оказывали нам всяческую поддержку. А вот коммунальные организации — это камень преткновения: коммуналка у нас в частных руках, и хозяин сам определяет правила игры, повлиять на это очень сложно. Само строительство у нас прошло довольно быстро, но подготовительные работы отняли очень много сил, здоровья, а самое главное — денег».

По мнению Александра Полиди, за семь лет программа реконструкции центра так и не дала ощутимых результатов — город растёт за счёт новых удалённых территорий, усиливая исторически сложившиеся диспропорции. Вот это и есть, видимо, главный риск продекларированной градостроительной политики Краснодара. Более того, если основной целью здесь будет считаться увеличение масштаба города, Краснодар вряд ли сможет заниматься тяжёлыми проблемами центральной части, а значит запустит их и в конечном счете сильно потеряет в привлекательности для жизни. Лучше вовремя это понять.