Александр Лелин: «Каждый застройщик ищет ответ на сложный вопрос: какие дополнительные улучшения закладывать в проект, чтобы отстроиться от конкурентов, а от чего можно отказаться ради экономии?» Александр Лелин Фото: архив «Эксперта С-З» Строительные компании Петербурга активно реализуют стратегии оптимизации бизнеса, учитывающие в числе прочих условий качественную встроенность в градостроительную политику властей. Генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин объяснил «Эксперту С-З», в чем должен заключаться здравый смысл градостроения и как победить в конкурентной борьбе.

– Многие строительные компании в рекламных буклетах заявляют, что возводят комплексы с принципиально новым качеством жизни, с европейским комфортом и т.д. Но по периметру Санкт-Петербурга мы по-прежнему видим плохо спланированные «муравейники». Почему?

– Наверное, чтобы найти ответ на этот вопрос, надо заглянуть в историю. В советские времена так или иначе существовала школа градостроительства, и когда осваивались новые территории, превалировал определенный подход: прокладывались улицы, закладывались социальные объекты, дома располагались на определенном расстоянии друг от друга. В постсоветское время весь этот опыт был забыт и верх взяла пресловутая уплотнительная застройка.

В какой-то момент государство, в данном случае правительство Петербурга, попыталось вернуть утраченную роль градостроительного лидера. Итоги этого весьма плачевны. Мы видим их и в Красносельском районе, где застраиваются проданные в 2006-2008 годах на городских торгах участки, и, особенно наглядно, в северо-приморской части Приморского района – в новом квартале, который запроектировал город. Все градостроительные ошибки вылезли наружу и в ближайшие годы могут вылиться в социальную напряженность. В этих микрорайонах категорически не хватает парковок, зелени, социальных объектов и т.д. То есть изначально неправильно планировались территории, практически равные небольшому городу с населением 300 тыс. человек. Бесконечно этот хаос длиться не мог. На наш взгляд, самое время вернуться к здравому смыслу в градостроении.

– Почему вы решили, что конкретно для вас настало это время?

– Место под строительство в Петербурге закончилось, надо двигаться на новые участки – никем не освоенные, не обработанные, не подготовленные. Нам опыта не хватало: никогда такими вопросами не занимались. Стали думать, что с этими участками делать. Хотелось заложить идею, построить иначе, чем другие. Центральная идея – создать жилой комплекс, исходя не из того, что потребителю нужно сегодня, а из того, что ему будет необходимо завтра.

В конечном итоге стали прорисовываться контуры будущих кварталов. По мере осмысления мы пришли к выводу, что ни в Петербурге, ни в России в целом на сегодня, наверное, никто не умеет комплексно проектировать территории и закладывать правильные параметры для комфортного жилья, кроме СНиПов и ГОСТов. Было принято решение: для разработки идей проектов в Янино и Колпино привлекать зарубежные проектные бюро, которые имеют опыт проектирования комплексно осваиваемых территорий (КОТ) и заметно обогнали нас в этом.

Провели серьезный мониторинг западного рынка, особенно стран, близких к нам по климату, – Швеции, Германии, Голландии, Финляндии. Выбрали для проектирования объекта в Колпино финское Архитектурное бюро Юкки Тикканена, который известен в Петербурге – работал уже с несколькими застройщиками. А вот над проектом в Янино так много и долго думали, что, можно сказать, сами разработали концепцию. Оформляет наши идеи в окончательном виде Архитектурная мастерская Цыцина, но по договору подряда также привлекали Тикканена. Сегодня для дополнительной доработки концепта привлечена еще и голландская проектная компания.

Еще один крупный проект стартовал недавно в Гатчине – он движется семимильными шагами. Тут мы изначально проводили тендер среди иностранцев, остановились на шведах – выбрали компанию Towatt.

– Возвращаемся к началу: что в ваших проектах КОТ такого, что дает компании право настаивать на их принципиальном отличии от строящихся?

– Воплощением нашей концепции комфортабельной комплексной застройки территории должен стать гатчинский проект. Начнем с плотности. Участок позволяет построить 150 тыс. кв. м и более, но мы не собираемся выжимать из пятна максимум. Скорее всего, общий объем жилья будет определен на уровне 120-130 тыс. кв. м, или 7-8 тыс. кв. м на 1 га. Это меньше разрешенной в Ленобласти плотности, здесь можно будет спокойно обеспечить машино-местами все строящиеся дома. Тем более что в Гатчине приняты очень жесткие правила землепользования и застройки: на одну квартиру должно быть предусмотрено одно машино-место. Но мы и сами закладывали такие нормы в концепцию, понимая, что сегодня это требование времени.

Кроме того, на территории будут отведены большие участки под зеленые насаждения, детские площадки, пешеходные дорожки. Гораздо больше, чем положено по нормативам. Внедрим идею безопасного двора – закрытого от машин, где дети смогут свободно гулять. Предложили администрации сделать в квартале общественное пространство – благоустроенную площадь, где люди получат возможность гулять, общаться, не замыкаясь в своих квартирах. Пока ждем ответа на это предложение.

В проекте Янино тоже застройка неплотная – на уровне 7 тыс. кв. м на 1 га. Для сравнения: в тех местах застройки, на которые в последнее время обращает внимание правительство Ленобласти, этот показатель в полтора раза больше. Вот что там выше всяческих нормативов, так это зеленая зона – зона отдыха, спортивные площадки. Jaanila country задумывался как жилой комплекс для активных людей, ведущих спортивный образ жизни. Поэтому предусмотрен центральный променад c вело- и пешеходными дорожками, спортивными объектами. Под организацию общественных пространств выделено более 5 из 42 га – такого ни у кого из застройщиков точно нет.

– Любое улучшение стоит денег. Не вывалитесь за пределы заявленного массового сегмента с вашим красивым предложением?

– По нашим данным, перечисленные улучшения увеличивают себестоимость строительства примерно на 5-6 тыс. рублей. Кроме того, земля в области была недорогая, затраты на ее приобретение позволяют нам, не повышая радикально цену, добавить удобств и комфорта. Хотя мы отдаем себе отчет в своих преимуществах и в том же Янино уже на начальном этапе продаж выставим несколько более высокий ценник, чем планируют наши соседи.

– Мы не раз были свидетелями того, как прекрасные на бумаге проекты сильно менялись в процессе реализации. Вспомним хотя бы великолепную концепцию «Семи столиц» от Setl Group, которая попала под каток экономического кризиса. Вы уверены, что с вашими КОТами не случится нечто подобное?

– Успех проекта зависит от того, сколько инвестор готов вкладывать на стадии идеи, и от того, во что выльется в конечном итоге его экономика. Сегодня риски достаточно большие, когда мы видим, что происходит в Петербурге с точки зрения строительства, как правительство относится к отрасли. Очевидно, вследствие того что на девелоперов переложены заботы о создании социальных объектов и передаче их в дар городу, себестоимость строительства еще вырастет. По нашим осторожным оценкам, дополнительные затраты составят от 8 до 10 тыс. рублей на 1 кв. м.

В этих условиях инвестору необходимо принимать решение: надо ли тратить средства на дополнительные улучшения? Ведь совокупное повышение цены квадратного метра составит 11-15 тыс. рублей. Это достаточно серьезно, учитывая, что благосостояние народа отнюдь не растет. Откуда покупатели возьмут эти дополнительные деньги, чтобы заплатить за создание комфортной городской среды? Поэтому и происходит такая внутренняя борьба – что закладывать в проект, а от чего отказаться.

– И что побеждает? Не возникло ли желание включить счетчик и сделать проекты более экономными?

– На первом этапе это будет низкорентабельный проект. Но если поменять концепцию на старте, это будет означать, что мы не добьемся основной цели, к которой шли, заявляя новую идеологию качества жизни. Для нас это попытка отстроиться от остальных, предложить то, чего нет у других застройщиков. В Янино, к примеру, у нас будет много соседей, и исходя из того, что мы знаем про их проекты, можно констатировать: мы свой квартал сделаем гораздо лучше. Тем не менее не исключаю, что на каком-то этапе реализации проекта изменение экономической ситуации может привести к тому, что придется экономить. Но от основной идеи не отойдем точно.

– Зачем менять Янино или Гатчину? Это ведь территория Ленобласти, где ситуация с объектами социальной инфраструктуры иная, чем в Петербурге. Правительство области предложило внятный план – «садики в обмен на налоги». Вас не устраивает такой «бартер»?

– Пока это в большей степени лозунг. Все обрадовались, когда с трибуны прозвучало это предложение. Но сейчас мы четко понимаем, что тут есть нюансы: ни одного постановления нет, как юридически осуществлять, тоже непонятно.

На каком этапе покупается детский сад? Как определяется его стоимость и компенсация? У большинства застройщиков на объекте работает не одно юридическое лицо. Будут их налоги считаться совокупно или нет? Есть еще один важный момент: на территории Ленобласти работает наш домостроительный комбинат, да и в ПО «Ленстройматериалы» входят несколько крупных областных предприятий. Включаются ли налоги всех в общую базу? Другой вопрос: вот работает застройщик, получил прибыль, перечислил 100 млн рублей налогов за несколько лет. Получается, что на выкуп школы регион направит половину. А объект стоит 450 млн рублей. Остальное за чей счет? Ответов мы не знаем, но на всякий случай считаем экономику проектов так же, как и в городе, где однозначно всю «социалку» обеспечивают застройщики.

Впрочем, хорошо уже то, что область идет на диалог, создан Координационный совет при губернаторе Александре Дрозденко, который занимается этими вопросами, дано прямое поручение председателю Комитета по строительству разработать необходимые законы. Будем совместно формировать механизмы. Климат в Ленобласти благоприятный, можно разговаривать с любым чиновником, включая вице-губернатора Георгия Богачева, чего сейчас в городе в принципе нет – диалог отсутствует.

– Советник губернатора Вячеслав Семененко назвал ресурс для компенсации дополнительных затрат – маржа строительных компаний. По его мнению, они могут «подвинуться», чтобы не повышать цены. Не согласны?

– Очень быстро Семененко забыл, как сложно работать строителям, хотя сам пришел в чиновники из бизнеса. Пресловутая тема – маржа застройщиков. Считают по-дилетантски: себестоимость строительства, скажем, 40 тыс. рублей за 1 кв. м, цена продажи – 70 тыс. Вот эти 30 тыс. рублей и есть гигантская маржа. Но в данном вопросе тоже надо разбираться. Сверхприбылей на строительном рынке нет. Надо понимать, что строительство дома – не сделка в магазине, которая осуществляется одномоментно. Ты объект реализуешь четыре-пять лет, по которым «размазаны» эти 30 тыс. рублей маржи.

Все это время компания работает: накладные расходы, зарплата, реклама, банкиры, которые снимают свои 12-15%. Маржа, может, и большая, но когда подсчитываешь прибыль с проекта, выходишь на совершенно другие цифры. Ценник не упадет, двигаться по марже строителям некуда. К великому сожалению, все, что раньше строилось за счет государства, то есть налогов как физических, так и юридических лиц, сегодня ляжет бременем на плечи конечного потребителя. Доступнее от этого жилье точно не станет.

– Но при росте цен может упасть спрос, что тоже понятно.

– Может. И конкуренция за покупателя продолжит расти: вокруг Петербурга все больше проектов КОТ, предложение будет расти быстро, а доходы населения – вряд ли. Поэтому сейчас крайне актуальна задача отстроиться от конкурентов. Кто-то продолжит предлагать жесткий «эконом» с квартирами, которые напоминают «хрущобы». А мы в массовом сегменте будем возводить жилые комплексы, которые отличаются по всем параметрам – от фасадов и планировки квартир до организации пространства в квартале. В ближайшие годы победит тот, кто предложит потребителям качественно новый, продуманный продукт.

Санкт-Петербург

Справка

Александр Лелин родился 2 сентября 1965 года. В 1989 году окончил Ленинградский политехнический институт им. М.И. Калинина. С 1996 года начал трудовую деятельность в компании «Ленстройкомплектация», входящей в холдинг «Ленстройматериалы», где прошел путь от руководителя группы гранитных изделий до генерального директора. С 2002 года по настоящее время является генеральным директором ЗАО «Ленстройтрест», также входящего в производственное объединение «Ленстройматериалы».