Большинство аналитиков соглашаются, что на загородном рынке Московской области наметилось оживление, причем как в сегменте купли-продажи, так и аренды. По мнению экспертов, в этом году на рынок даже не повлияла затяжная зима: сделки заключаются уже с февраля.

Досрочное пробуждение

На зимний период загородный рынок традиционно «засыпает»: просмотры проводятся, сделки не заключаются, а риэлторы временно закрывают свои офисы на объектах. По словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, «оживление намечается традиционно с конца марта — начала апреля, когда риэлторы начинают обзванивать своих традиционных клиентов». Согласно статистике компании «Вектор Инвестментс», активность покупателей вернулся на загородный рынок уже в конце февраля 2013 года. Таким образом, считают в компании, оживление рынка началось раньше обычного, фактически до начала весеннего сезона, причем в основном рост активности выражался в увеличении показов объектов.

Спрос на загородную аренду также начал расти уже в феврале: по данным «Миэль-Аренда» по сравнению с январем в феврале спрос на аренду вырос на 74%, а объем предложения увеличился на 37%. В частности, максимальный спрос в феврале пришелся на коттеджи стоимостью аренды от 30 до 90 тыс. руб. в месяц, при этом в этом сегменте спрос превышает предложение примерно в два раза, На втором месте по спросу оказались дома, стоимостью от 90 000 до 150 000 рублей в месяц, на них пришлось около 20% общего спроса, при этом предложение в этом сегменте уже более соответствует спросу. Предложение, по данным «Миэль-Аренда», также в основном соответствует самому экономному спросу: около 43% домов предлагалось в диапазоне от 30 до 90 тыс. рублей. С точки зрения расстояния от Москвы, то в основном предлагаются дачи достаточно далеко от МКАД: около четверти домов находятся в 10-19 км от МКАД, а еще четверть — на расстоянии 20-29 км. При этом спрос нацелен в основном на эти же дома. Если же говорить о территориальном распределении, то больше всего домов предлагается на западном (около 30%) и на юго-западном направлении (14%), которые отличаются самыми высокими ставками. В свою очередь на максимально демократичном восточном направлении выставлено в аренду всего 5% домов, что в целом влияет на уровень ставок. По словам первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, чаще всего на лето дома арендуют семейные пары с несколькими детьми, при этом они предпочитают снимать дачу с мая до сентября включительно, также особую группу арендаторов составляют бабушки с внуками, а также семьи, арендующие дачи в складчину.

Основные предпочтения

По данным «Вектор Инвестментс», среди покупателей наибольшей популярностью пользуются участки без подряда с подведенными коммуникациями, однако при этом вопрос коммуникаций для подавляющего большинства клиентов является определяющим. Если участки в организованных поселках пользуются стабильным спросом, то участки без подряда и без коммуникаций в принципе непопулярны из-за низкого уровня ликвидности. «Фактически клиенты поняли, что самый дешевый сегмент не гарантирует прибыли, если не удастся провести газ и электричество. В реальности цены за врезку в магистральную сеть начинаются от 100 тыс. руб. за 10 киловатт на домохозяйство, это в самом минимальном случае. Расходы по газу еще выше, однако без коммуникаций ликвидность участка даже в самом живописном месте стремится к нулю, так как прежде всего делает невозможным жизнь в этом доме зимой», — говорит Евгений Скоморовский. Накладывает свой отпечаток тот фактор, что большая часть клиентов приобретает объекты не для инвестиционных целей, а для себя и для постоянного проживания. К примеру, по данным компании Welhome, в 55% случае целью покупки загородной недвижимости среди покупателей из регионов является постоянное проживание 55%.

В свою очередь, по данным InterмarkSavills, лидером по объему сделок по-прежнему является Новорижское шоссе, на которое пришлось две трети всех покупок, причем как в сегменте коттеджей, так и среди таунхаусов. В свою очередь, как отмечают аналитики компании, участки без подряда чаще всего покупают на Дмитровском шоссе. Самая популярная площадь коттеджа бизнес-класса составляет 380 кв. м, а участка — 20 соток. По словам руководителя аналитических проектов IntermarkSavills Владислава Коняева, главным фактором для покупателя становятся грамотная концепция, а также адекватная цена и необходимая инфраструктура. В свою очередь тенденцией 2013 г., по словам экспертов, стал рост популярности коттеджей «под ключ». Так, по данным директора департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергея Колосницына, спрос на загородные дома под ключ за последний год вырос на 20-30%. «Основная масса продаж сосредоточена на готовых домах или домах под ключ. Спрос на дома под ключ вырос с 2011 года на 20-30%. Прочные позиции занимает спрос на таунхаусы. Со стороны покупателей повысились требования к качеству строительства и к использованным материалам», — говорит эксперт. Впрочем, по словам участников рынка, «грамотность» клиентов выросла во всех сегментов рынка недвижимости.