Острый дефицит гостиниц сегмента middle market, похоже, ушел в прошлое. Гостиницы стремительно наращивают фонды номеров, ориентируясь прежде всего на спрос со стороны среднего класса. Международные операторы расширяют присутствие на российском рынке, заключают сделки, причем довольно крупные. Одним словом, рынок возвращается к активной жизни, и во многом благодаря тому, что восстановился объем деловых поездок, почти сошедший на нет в кризисный период.

Согласно исследованиям компании GVA Sawyer, сейчас в структуре номерного фонда большую часть составляют гостиницы категории 3*. При этом 2012-й стал годом крупнейших сделок на рынке гостиничной недвижимости Москвы: были закрыты сделки по продаже таких гостиниц, как «Националь», «Метрополь», «Radisson SAS Славянская», Intercontinental Moscow Tverskaya. За 4-й квартал 2012 года номерной фонд Москвы не увеличился, и на конец квартала качественных гостиничных номеров в городе насчитывалось 21 тыс. Всего за 2012 год номерной фонд Москвы увеличился на 253 номера, что меньше показателя предыдущего года. Прирост предложения пришелся на гостиницы 3* — 4*.

По словам Алексея Слесаря, директора по развитию в Европе, России и СНГ компании AZIMUT Hotels, сейчас российский гостиничный сектор в целом восстанавливается после экономического кризиса 2008–2009 годов, особенно успешно этот процесс идет в крупных городах, в частности в Москве и Санкт-Петербурге. Основные операционные показатели всех гостиничных сегментов за 2012 год оказались выше, чем предполагали аналитики. В Москве, например, загрузка отелей вышла на докризисный уровень, средняя цена за номер в основном стабилизировалась. Прогнозы развития рынка гостиничной недвижимости также оптимистичны.

Что касается размещения качественных гостиничных предложений, то оно остается неравномерным: значительная часть номерного фонда сосредоточена в ЦАО (46% объема предложения).

В структуре номерного фонда на конец 2012 года (с учетом прохождения сертификации гостиницами категории 3* («Митино»), категории 4* («Альфа», «Бест Вестерн Вега», «Дельта») и категории 5* («Мамезон Покровка», «Swissotel Красные Холмы»)) отели категории 3* составляют 35%, гостиницы категории 4* — 38%, гостиницы категории 5* — 27%.

Сделки

По словам Алексея Слесаря, для инвестиционного сообщества привлекательными остаются Центральный регион (Москва, Санкт-Петербург), а также некоторые города-миллионники, в которых за последние несколько лет осуществлен ряд сделок. Основные игроки — это российские региональные инвесторы, которые хорошо знают местный рынок, его нюансы и специфику. В гостиничной недвижимости их привлекает достаточно высокая доходность. На протяжении нескольких лет международные инвесторы не проявляли особой заинтересованности в гостиницах Москвы и Санкт-Петербурга, за исключением одной-двух сделок.

Согласно исследованиям компании GVA Sawyer, в 2012 году было закрыто несколько крупных сделок купли-продажи гостиничных объектов:

• ОАО «Гостиница ”Националь“» (Москва) приобрели структуры ЗАО «Смарт Финанс Групп». Сумма сделки — 156 млн долларов;
• власти Москвы продали 30% общей доли гостиницы Hilton Moscow Leningradskaya компании «Садко-Отель». Сумма сделки — 36 млн долларов;
• группа «БИН» завершила сделку по покупке активов УК «Уникор» (бизнес-центр Summit, включая гостиницу Intercontinental Moscow Tverskaya и отель «Люксъ»). Сумма сделки — 982 млн долларов;
• право собственности на московскую гостиницу «Метрополь» приобрел инвестор Александр Клячин, владеющий гостиничной сетью AZIMUT Hotels. Инвестиции в приобретение составили 296 млн долларов;
• гостиницу «Будапешт» купила компания «НовоСтрой+». Инвестиции — 34,5 млн долларов;
• победителем аукциона по покупке гостиницы «Radisson SAS Славянская» стало ООО «Отель-Инвест». Сумма сделки — 175 млн долларов.

Смена мэра Москвы определила развитие гостиничного рынка в городе на ближайшие годы. В конце 2012 года было подписано постановление «Об отраслевой схеме размещения гостиниц в городе Москве». Согласно данному документу гостиничный фонд должен увеличиться на 80 тыс. номеров (355 гостиниц). Реализация программы разбита на два этапа. К 2025 году 65% городских гостиниц будут составлять отели категории 2* — 3*.

В планы развития включена только территория старой Москвы.

Перспективы роста

Эксперты GVA Sawyer отмечают рост заинтересованности гостиничных операторов в зонах выставочных комплексов. Выдано разрешение на строительство на территории «Экспоцентра» двух гостиниц на 100 и 150 номеров. Сроки реализации проекта, а также гостиничный оператор пока не определены.

В рамках проекта «Крокус Сити» компания Crocus Group планирует возвести 22-этажную гостиницу в качестве первой очереди строительства многофункционального комплекса. По предварительным прогнозам, управление гостиницей будет осуществлять Marriott International. Фонд гостиницы может составить 250 номеров, а также в ее составе будут 200 апартаментов, общая площадь составит 30 тыс. кв. м. Ранее сообщалось, что в состав первой очереди строительства будет входить гостиница Holiday Inn.

В 2013 году ожидается открытие гостиниц, срок ввода которых изначально был запланирован на этот год, а также гостиниц с перенесенным сроком ввода в эксплуатацию. Таким образом, к концу 2013 года общий гостиничный фонд города составит 23 тыс. номеров. Тем не менее сохранится дефицит качественного номерного фонда, который может составить до 40% существующего номерного фонда города.

По итогам 2012 года средний уровень загрузки гостиниц Москвы несколько увеличился по сравнению с 2011 годом. Средний уровень загрузки гостиниц категории 3* составил 63–65%, 4* — 68–71%, 5* — 63-65%.

По данным Росстата, число иностранных граждан, въехавших в РФ за девять месяцев 2012 года, по сравнению с аналогичным периодом 2011 года увеличилось на 13% и составило 21 млн человек. По предварительным итогам, за весь 2012 год численность туристов, посетивших Москву, достигла 5 млн человек, что стало рекордным показателем.

В 4-м квартале 2012 года стоимость проживания в стандартном номере качественных гостиниц категории 3* была ниже, чем в аналогичные периоды последних лет.

По словам Алексея Слесаря, дальнейшее развитие инфраструктуры городов позитивно повлияет и на формирование гостиничного сектора в целом. Сейчас наблюдается экспансия гостиничных операторов в регионы. В краткосрочной перспективе продолжится переход гостиничной собственности из государственного управления к частным профессиональным отельерам как в Москве, так и в регионах. Прежде всего на рынке будут востребованы отели категории 3* — 4*.