В последние годы под влиянием кризисных явлений на южном рынке малоэтажного строительства существенно увеличилась доля объектов экономкласса. В фокусе спроса — компании, которые предлагают коттедж по цене городской квартиры

До 2008 года проекты коттеджных посёлков создавались исключительно для элитных покупателей — это было связано как с высоким порогом рентабельности таких объектов, так и с трендовыми явлениями: «статусные» накрутки доходили до 400 %. Вместе с тем сегодня экономика крупных проектов посёлочного типа такова, что даже в низком классе запас рентабельности невелик; девелоперы не могут устанавливать цены, способные рождать массовый спрос. «Именно поэтому за последние два года активизировались небольшие строительные компании или индивидуальные предприниматели, которые стали застраивать малоэтажкой (преимущественно таунхаусами) небольшие земельные участки, — рассказывает генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько. — В основном это обычные земли для индивидуального жилищного строительства. Скажем, на сегодняшний день в Краснодаре существует порядка 20 таких мини-посёлков, в которых размещено около 250 объектов». Например, мини-посёлки «Княжичи» (8 коттеджей и 16 таунхаусов), «Талисман» (12 таунхаусов), «Новые домики» (21 таунхаус).

Есть и крупные частные компании, которые уже сегодня поставляют на рынок недорогие коттеджи. Такие застройщики смогли предложить актуальный продукт — загородный дом по цене городской квартиры. Но этот тренд только набирает силу: коттедж всё ещё далёк от статуса массового жилья. До сих пор во всех городах Юга покупка домовладения в любом из классов обойдётся весьма недёшево, и темпы продаж не радуют, несмотря на то, что появилось большое количество проектов экономкласса.

Поход в «эконом»
Сейчас на рынке осталось не так много коттеджных посёлков, которые были заявлены в 2007–2008 годах, — объёмы заморозки в сегменте оказались гигантскими. По общему мнению участников отрасли, сам по себе кризис не стал главным фактором остановки проектов — дело в том, что класс de luxe, столь популярный среди застройщиков несколько лет назад, попросту выпал из рынка.

Сошли с дистанции ростовские «Вирджиния Приазовья», «Остров», «Южный», «Зелёный город», в Волгоградской области замерли посёлки «Антоновка», «Ахтуба-Таун», «Лапшин сад» и «Новоград». В Краснодаре так и не стартовали проекты «Итальянская деревня», «Португальская деревня», заморожен крупный объект «Александровский сад»; впрочем, стоит отметить, что Кубань — наименее пострадавший в данном случае регион (во многом благодаря активности девелоперов на побережье). Ставрополье же практически не заметно на этом рынке: до сих пор известно лишь о трёх региональных проектах, один из которых — элитный поселок «Усадьба» — изначально был предназначен для проживания руководителей компании-застройщика «ЮгСтройИнвест», а теперь просто выставлен на продажу ввиду переезда владельцев.

По данным MACON Realty Group, по состоянию на II квартал 2011 года предложение на рынке загородной недвижимости Ростова-на-Дону формируют 11 организованных посёлков, большинство из которых заявлены как «эконом». Из недавно завершённых проектов сегмента «бизнес» представитель филиала ЗАО «Желдорипотека» в Ростове-на-Дону Сергей Романов выделил только объекты «Family Park Родник» и «Старочеркасская Ривьера». «Бизнес-класс занимает 19 процентов в общем объёме предложения, люксовые проекты — один процент», — уточняет Илья Володько.

В Волгограде насчитывается восемь низкоклассных объектов, на Ставрополье два подобных проекта — «Зелёная Роща» с таунхаусами и участок компании «Третий Рим» с многоквартирными коттеджами под Михайловском. Цены в таких посёлках хоть и различны по ЮФО и СКФО, но, как правило, не превышают 6 млн рублей за дом площадью 200 кв. м.

В Краснодарском крае можно выделить две основные зоны сосредоточения «малоэтажки» — Черноморское побережье и собственно Краснодар. Поэтому на Кубани средние цены выше, чем в целом по Югу, и объектов «элитки» там гораздо больше. Побережье же вообще стоит рассматривать как отдельный регион — здесь введённых в эксплуатацию коттеджных поселков довольно много, свыше 15 (например, «Горки-11», «Морские Пенаты», «Бруклин»). При этом на стадии строительства находятся ещё порядка 20 объектов. Этот кластер отличается и особым уровнем цен — по оценкам Ильи Володько, они варьируются в границах от 22 до 38 млн рублей за коттедж.

А в самом Краснодаре и его ближайших пригородах полностью завершена только «Екатериновка», частично — несколько проектов. Например, 107 коттеджей в рамках проекта «Немецкая деревня “Екатерина Великая”» или первые пять улиц в рамках проекта «На Олимпийской». Всего же в крае сегодня возводятся восемь посёлков, большинство из них предлагают бизнес-класс и ниже. В середине текущего года ожидается начало строительства таунхаусов в рамках второй очереди проекта «На Олимпийской». Запланирована закладка второй очереди «Зелёного берега» в начале 2012 года и третьей очереди — в начале 2013-го. Несколько проектов находится в стадии проектирования, среди них — «Даха» и «Олимпийское кольцо».

Хитовые концепции
Начальник отдела продаж ЗАО «Кубань­Инвест» Анна Кантаева отмечает, что застройщики стали предлагать эконом-класс в 2009–2010 годах, акцентируя внимание покупателей на загородных дуплексах и таунхаусах с низкой себестоимостью — цену удавалось снижать во многом за счёт покупки удалённых от города участков.

Заместитель генерального директора инвестиционно-строительной группы «Кубаньстройпроект» (посёлок «Солнце-Парк») Александра Ковалевская добавляет, что, несмотря на немалое количество «заморозки» даже в сегменте дешёвой застройки, уже два года назад стало ясно, что жизнеспособными теперь можно считать только форматы «эконом» и «гринфилд» (обустроенные площадки под ИЖС) либо единичные проекты.

По мнению большинства участников рынка, наиболее успешные уникальные концепции сегодня — это «Немецкая деревня “Екатерина Великая”» («Европа-Инвест») и «Екатериновка» («Кубань­Инвест»), которые хоть и отличаются высокими ценами (порядка 100 тысяч рублей за кв. м), но имеют совокупные плюсы, позволяющие планомерно осуществлять продажи. По словам директора департамента коммерческой недвижимости ООО «Кубанская Нефтегазовая компания» (посёлок «Эллада») Дмитрия Аблёзгова, та же «Екатериновка» привлекает целевую аудиторию благодаря удобному месторасположению и низкой плотности застройки при достаточно высокой стоимости домовладений. Кроме того, заняв сегмент «премиум» раньше других, можно очень спокойно в нем развиваться. «Спрос на элитное жильё неэластичен, интерес к “люксу” в южном регионе существовал всегда, невзирая ни на какие экономические коллизии, — говорит Анна Кантаева. — Наши коттеджи стоимостью от 27 миллионов рублей — это уникальный дорогой продукт, на него есть свой уникальный покупатель». По словам г-жи Рахмановой, в основном продажи «элитки» происходят по рекомендациям людей, которые уже живут в посёлках. «Мы реализовали практически все коттеджи и не нуждаемся в активной рекламе, тем более что таких объектов в регионе мало и спрос на них пока не удовлетворён», — добавляет она.

Элитные коттеджи лучше всего продаются на Черноморском побережье Краснодарского края: там продажи не останавливались даже в самый пик кризиса, правда, были ценовые спады. Например, как рассказал глава представительства группы компаний SEAGATE в России (посёлок «Династия», Геленджик) Сергей Поляков, если в начале 2008 года коттеджи продавались за 400–450 тысч долларов на этапе строительства, то в 2009 году сделки проходили по цене в 1,5–1,7 раза ниже.

Однако большинство компаний, а особенно развернувшиеся сейчас частники, не готовы вкладывать средства в высокобюджетные проекты. Например, генеральный директор компании «Кубаньстройпроект» Анатолий Чемерикин отмечает, что ещё в 2008 году он планировал именно посёлок класса «премиум», но в ходе мониторинга сегмента была принята противоположная концепция.

Говоря о «гринфилде» и «экономе», в качестве удачных примеров участники рынка приводят краснодарские посёлки «Солнце-Парк», «Парковый», волгоградские «Отрада», «Бакатино», «Солнечная поляна», ростовские «Изумрудный», «Приозёрье», «Клён Парк». «Как правило, успешность проектов определяется наличием удачных компактных планировок, что в сочетании с умеренной ценой формирует невысокий бюджет покупки. По этой же причине сегодня на рынке более популярны таунхаусы, чем коттеджи», — говорит Илья Володько.

Однако есть и умеренно успешные проекты бизнес-класса: это, к примеру, краснодарская «Эллада», выполненная группой компаний «Флагман», которая работает под руководством ООО «Кубанская нефтегазовая компания». Там дома площадью от 362,2 кв. м продаются по 32 тысячи рублей за метр, и это один из немногих недавно завершенных поселков класса, которые продаются, — уже реализовано 5 домов из 31.

Конечно, у тех компаний, которым удалось сформировать цену в 3-5 млн рублей, дела идут гораздо лучше. Так, в «Солнце-Парке», где есть дуплексы по 3,5 млн рублей, продано уже 80 участков с домами первой очереди, почти распроданы коттеджи в «Голландской деревне» (Ростов-на-Дону), где цена дома площадью 200 кв. м составляет порядка 5 млн рублей. В «Приозёрье» успешно действует предложение «Для молодожёнов» — руководитель отдела продаж посёлка Андрей Масалбасов отметил, что в рамках программы компания реализует дома по 2,7 млн рублей, причём предоставляется беспроцентная рассрочка на несколько месяцев. Вторая очередь посёлка будет застраиваться по мере нарастания спроса, компания пока не планирует продавать коттеджи более чем за 3 млн рублей.

И всё же бесспорным лидером продаж в последнее время остаются посёлки, где можно приобрести земельный участок без обязательного подряда. По данным Ильи Володько, при наличии инженерных коммуникаций проекты «гринфилд» могут реализовывать до 15 единиц в месяц; сегодня на долю «зелёного поля» приходится 36% от общего количества сделок. Такую схему предлагают в «Солнечной поляне», «Приозёрье», «Парковом», «Солнце-Парке» и многих других посёлках. В краткосрочной перспективе ожидается строительство коттеджного посёлка «Чаир Парк» (Краснодар), ориентированного только на «гринфилд».

По словам председателя правления дачного некоммерческого товарищества «Солнечная поляна» (Волгоград) Александра Стрельникова, наибольший спрос существует на площадки до 8 соток — компания уже полностью распродала такие участки по улице Сиреневой, а преимущественным спросом пользуется ценовой сегмент от 500 тысяч до 1 млн рублей. «С учётом текущих предложений на рынке малоэтажки ситуация с продажей подготовленных земельных участков имеет чуть лучшую перспективу, чем иные концепции», — полагают специалисты компании «РИК». Однако добавляют, что этот подход также не лишён недостатков, в числе которых — затяжное соседство со строительной площадкой, отсутствие общей архитектурной концепции, а в большинстве случаев — и управляющей компании, обеспечивающей надлежащее содержание общественных зон посёлка. Сергей Поляков считает, что продажа участков без подряда — своего рода детище кризиса. «Это не цивилизованный путь, — уверен г-н Поляков. — Мировой опыт показывает, что лучше всего создавать клубный посёлок под ключ. Критически важно выдержать единый архитектурный стиль застройки, а также однородный социальный состав жильцов. Очень успешным является управление посёлком через механизм ТСЖ, где жильцы уже на этапе приобретения дома знакомятся с менеджментом и политикой управления хозяйством, вносят свои идеи и пожелания».

Однако Андрей Масалбасов считает, что «гринфилд» может выйти в абсолютные лидеры рынка, если застройщики будут предлагать чёткий перечень архитектурных решений и оперативно прорабатывать все юридические и хозяйственные аспекты в комплексе. Что, к сожалению, для большинства частников пока очень сложно — это касается как «гринфилда», так и посёлков с готовыми домами.

К барьеру!
Частные компании, стремясь выводить на рынок дешёвые дома, сталкиваются с рядом серьёзных трудностей, которые делают коттеджи по-прежнему недоступными для большинства людей. Первая сложность заключается в оформлении участка. По словам Анатолия Чемерикина, 30% успеха проекта зависит от правильного выбора площадки. При этом земли близ городов, расположенные в хороших природных зонах, чаще всего предназначены для сельскохозяйственного использования. Чтобы собрать пакет документов для участка близ станицы Калужской, где сейчас строят «Солнце-Парк», потребовался целый год, и, по словам Александры Ковалевской, компания пошла на неоправданно большие затраты. Вторая сложность — подведение сетей к таким площадкам. Чтобы создать хорошо отлаженную коммунальную инфраструктуру, тоже требуется собрать большое количество документов, а финансовое бремя полностью ложится на застройщика, хотя, например, «Кубаньстройпроекту» пришлось газифицировать за свой счёт и близлежащий населённый пункт. Затраты получаются огромные — по данным Александра Стрельникова, строительство водопровода, проведение электричества и газификация одного участка площадью 6–7 соток обходятся приблизительно в 100–200 тысяч рублей в отсутствие муниципальных мощностей. Андрей Масалбасов также отметил проблемы с подводом сетей и рассказал, что наиболее дорогостоящим этапом стало строительство в посёлке централизованной канализации — на это, кстати, ввиду сложности работ идут немногие застройщики. «Мы преодолеваем множество барьеров — те же проблемы с обустройством дорог, многочисленные препоны со стороны муниципальных властей, — делится горьким опытом Александр Стрельников. — В итоге и сроки затягиваются, и цены растут».

В среднем объём инвестиций в проекты низших классов равен 2–3 млрд рублей. Смета «Солнце-Парка» составит порядка 2 млрд рублей, при этом ещё 4 млрд планируется потратить на возведение коммерческих объектов — но это уже будут средства внешних инвесторов. По словам Анатолия Чемерикина, помимо участков с коттеджами и «гринфилдов», в посёлке будут построены медицинский комплекс, бизнес-центр, конференц-зал, двухэтажный ТРЦ, для которого уже ведутся поиски якорного арендатора (пока компанию интересует сеть «Табрис»), и многое другое. В итоге торгово-развлекательной инфраструктурой будут обеспечены не только 1,5 тысячи жителей посёлка, но и порядка 8 тысяч жителей близлежащих населённых пунктов.

Путь к массовости
Нынешние требования застройщиков к властям выглядят более чем обоснованными: госсубсидии на возведение комплексов индивидуального жилья — это не потребность узкого пула компаний, а объективно важный ресурс для решения жилищной проблемы в стране. «Добиться адекватной себестоимости девелоперы могут за счёт увеличения ёмкости своих поселков, но ведь только содействие государства способно обеспечить большие земельные участки инженерной инфраструктурой», — полагает Илья Володько.

Подвижки в этом вопросе уже есть. Одна из последних государственных инициатив предполагает довести долю малоэтажного строительства в общем объёме возводимого жилья до 60% (54 млн кв. м) уже к 2015 году, на это государство выделяет 25 млрд рублей. По мнению Ильи Володько, достигнуть данного показателя в срок силами профессиональных строительных компаний невозможно. Для них всегда экономически более выгодным будет оставаться сектор многоэтажного строительства. Активное развитие малоэтажного строительства возможно только рыночным путём через стимулирование частных предложений.

Впрочем, по словам отдельных строителей, чтобы коттедж стал массовым жильём на юге России, господдержки девелоперов недостаточно. «Нужно не только удешевление проектов, необходим так называемый средний класс, — считает Дмитрий Аблёзгов. — У нас почти нет людей, способных купить несколько автомобилей для всей семьи, приобрести коттедж, сделать в нём ремонт, а потом ещё нести бремя содержания частного дома и общего имущества коттеджного посёлка».

Андрей Масалбасов, напротив, считает, что средний класс как раз есть, а вот хорошо проработанных проектов — единицы. «Первая ошибка застройщика — участок на большом расстоянии от города, вторая — использование непроверенных технологий: те же новые “канадские домики” не выдержат донских ветров, — говорит г-н Масалбасов. — Выживут посёлки, расположенные в черте города, имеющие высокие экологические характеристики, асфальтированные дороги и добротные дома стоимостью до трёх миллионов рублей».

Александра Ковалевская придерживается иного мнения — она уверена, что оптимальная стоимость коттеджа не должна превышать 3–4 млн рублей, однако считает, что расстояние в 20–30 км от города вполне приемлемо для загородного дома. «Здесь работает простой расчёт. Например, в Краснодаре, чтобы доехать из Комсомольского микрорайона в центр, нужно 30–40 минут, а в часы пик — гораздо больше. От станицы же Калужской, где расположен “Солнце-Парк”, можно добраться до Краснодара за полчаса — так почему загородные посёлки считаются менее доступными?» — рассуждает г-жа Ковалевская.

Надо сказать, опыт Москвы и Петербурга показывает, что для развития культуры загородных коттеджей расстояние — действительно не главная из проблем. Ещё десять лет назад заселение столиц шло настолько плотно, что строительство коттеджных посёлков оказалось единственно возможным выходом из ситуации. Сегодня Подмосковье — яркий пример удачного перемещения жителей мегаполиса в небольшие населённые пункты с развитой инфраструктурой. Из южных городов ближе других к критической планке Краснодар. Пригородные посёлки Ростова с его обилием промзон также вряд ли смогут развиваться лишь в радиусе 1–2 км от города, и отдалённые проекты получат стимул к развитию. Не занимающееся пока коттеджной застройкой Ставрополье скорее всего активизируется в ближайшие годы: всё-таки регион сейчас стремится повысить свою туристическую привлекательность, а обширные пустующие территории в красивых природных зонах могут привлечь крупных застройщиков. Если же местным компаниям удастся пробиться к административным ресурсам, то Юг имеет все шансы стать российским лидером по введению комплексов малоэтажного жилья.