Премьер Владимир Путин считает необходимым развивать строительство малоэтажного жилья. О преимуществах и проблемах малоэтажного строительства «РГ» беседует с президентом Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Еленой Николаевой.
Скажите, что сегодня мешает жилищному строительству интенсивно развиваться?
- В первую очередь высокие административные барьеры. При реализации проектов жилищного строительства до половины временных затрат приходится на решение вопросов выделения земельных участков и перевод земель из одной категории в другую. Решение этой проблемы требует оперативного совершенствования земельного законодательства РФ. Во-вторых, высокая стоимость подключений к сетям естественных монополий и ресурсоснабжающих организаций, которая может составлять до 50 процентов от стоимости всего проекта жилищного строительства. Премьер-министр Владимир Путин приводил в своем недавнем докладе данные, согласно которым стоимость подключения к инженерным коммуникациям у нас выше, чем в развитых странах, в 40 раз.
При этом надо учитывать, что затраты естественных монополий и ресурсоснабжающих организаций на инфраструктуру возмещаются уже через 5 лет через коммунальные платежи и тарифы. Это равносильно тому, как если бы мы платили за вход в супермаркет. И получается, что потребитель фактически платит за «инженерку» дважды – сначала при покупке жилья, а затем в процессе его эксплуатации. Разумно было бы снизить или исключить вовсе плату за подключение к вышеуказанным сетям при реализации проектов жилищного строительства в рамках комплексного освоения территорий. Кстати, Владимир Путин тоже об этом говорил и даже назвал такой подход идеальным. Такой подход уже реализован на ряде проектов государственно-частного партнерства, таких как, например проект «Экодолье».
Кроме того, у нас девелопер, прежде чем получить согласование на строительство, вынужден пройти более 50 бюрократических процедур, потратив на это до двух лет. Тогда как в развитых странах застройщику нужно преодолеть вчетверо меньшее число административных барьеров, соответственно, и времени на это затрачивается существенно меньше. Все это значительно увеличивает стоимость жилья для потребителя и является серьезным сдерживающим фактором для девелоперов, осваивающих территории под малоэтажное и коттеджное строительство эконом-класса.
Отчасти решения данных проблем уже удалось добиться в проектах освоения участков Фонда «РЖС»: здесь сроки получения разрешительной документации сократились на 35 процентов, а плата за подключение инженерных коммуникаций отменена. Однако хотелось бы, чтобы такие возможности были доступны для всех участников рынка, а не только в проектах, реализуемых при государственной поддержке. Необходимо также обеспечить выкуп построенных застройщиком инженерных сетей и объектов монополистами и предприятиями коммунального сектора.
Существует еще одна проблема, о которой хотелось бы сказать отдельно. Сейчас наши девелоперы самостоятельно строят инженерные сети, при этом законодательство не позволяет застройщику отнести эти расходы на себестоимость, он вынужден оплачивать это из собственной прибыли (!). Но мало того, девелопер должен эти сети безвозмездно передать муниципалитетам и при этом еще, только вдумайтесь, заплатить 18% налога на добавленную стоимость от стоимости этих коммуникаций. Когда я об этом упомянула в ходе совещания в Новом Ступино, премьер был крайне возмущен этой ситуацией, и тут же дал поручение министерству финансов разобраться в этой проблеме. И это, кстати, было не единственное поручение, которое Владимир Путин инициировал в ходе совещания. В частности, он предложил отменить плату за подключение инженерных коммуникаций для многодетных семей.
Чем же так привлекательно малоэтажное строительство? Какова его роль в развитии отрасли и экономики в целом?
- В первую очередь хочу отметить, что нам очень приятно было получить слова поддержки от премьер-министра. Вместе с коллегами из Фонда «РЖС» мы подняли многие вопросы, предложили предпринять ряд мер, и нам вдвойне приятно, что мы были услышаны, и это реализовалось в виде конкретных поручений профильным ведомствам. Радует то, что малоэтажное строительство стало действительно приоритетом государственной политики, и теперь нам необходимо добиться реального роста объемов строительства «малоэтажки», но не только за счет индивидуального строительства, а именно в виде девелоперских проектов комплексного освоения территорий. Премьер в своей речи заявил в Новом Ступино: «Хватит нам точечной застройки, пора строить города!». В рамках модернизации экономики в соответствии с федеральной целевой программой «Жилище» к 2015 году объем ввода жилья должен быть увеличен с 59,8 миллиона до 90 миллионов кв. м в год. Увеличение доли ввода жилья, в том числе малоэтажного, к 2015 году должно составить 60 процентов или порядка 54 миллионов квадратных метров. Если смотреть на вещи реалистично, становится очевидно, что реализовать задачу радикального наращивания объемов строительства в сжатые сроки при соблюдении современных требований к качеству жилья и градостроительной среды возможно только с использованием ресурсов малоэтажного строительства, потому как малоэтажное жилищное строительство обладает целым рядом конкурентных преимуществ по сравнению с «многоэтажкой».
О каких конкурентных преимуществах идет речь, насколько они экономически оправданы?
Начнем с того, что малоэтажные дома достаточно быстро возводятся – современные строительные технологии позволяют строить со скоростью от месяца до полугода, т.к. дома, построенные индустриальным способом, на 80 процентов изготавливаются в заводских условиях. Это позволяет сокращать не только временные, но и финансовые затраты. Строительство таких домов сводится к их сборке из готовых модулей или монтажу из сделанных на заводе под конкретный заказ строительных конструкций. Это позволяет максимально быстро и гибко реагировать на конкретные запросы потребителей.
К тому же, благодаря заводскому производству мы можем получать гарантированное стабильное качество таких домов. Кроме того, рыночная стоимость малоэтажных домов сопоставима с ценой жилья эконом-класса в многоэтажных домах, а зачастую и ниже.
В «малоэтажке» нет существует проблемы «недостроя», т.к. здесь дома можно сдавать очередями. Попробуйте сдать поэтажно многоквартирный дом?
Комплексная малоэтажная застройка имеет все преимущества по сравнению с многоэтажной как наиболее комфортная, здоровая, гармонирующая с окружающей средой, ресурсосберегающая и экономичная.
Не стоит также забывать, что у нас сегодня построены заводы, мощности которых позволяют производить миллионы квадратных метров жилья в год. Развернувшись в полную силу, «малоэтажка» подтянет за собой развитие смежных производств, новые рабочие места, стимулируя развитие экономики страны.
Какие возможности дает «малоэтажка» для решения задач модернизации?
- Говоря о модернизационной составляющей, повторюсь, что в «малоэтажке» первыми применяются самые современные строительные технологии и материалы, инженерное оборудование и интеллектуальные системы управления зданиями.
При организованном строительстве малоэтажных поселков, в массовом порядке применяются энергосберегающие технологии и энергоэффективные материалы. Следует учесть, что в случае использования традиционных технологий и материалов, для энергоснабжения возводимого малоэтажного жилья уже в ближайшие годы потребуется не менее 15000 мегаватт новых электрических и 8000 мегаватт тепловых мощностей. Современные технологии, используемые в малоэтажном домостроении, позволят сократить эти потребности, минимум, на 15 процентов, что даст возможность сэкономить порядка 3 миллиардов долларов ежегодно. Кроме того, энергоэффективные технологии, применяемые в малоэтажном строительстве, позволяют снизить расходы на эксплуатацию примерно 3,5 раза.
На территории нашей страны климат достаточно суровый. Насколько малоэтажное жилье подходит для сложных климатических зон?
- Малоэтажная застройка подходит для различных регионов и климатических поясов, в том числе возможна к реализации в достаточно сложных районах – со сложным рельефом или даже с высокой сейсмичностью и слабыми грунтами.
Если говорить о развитии сельских территорий, то здесь может применяться исключительно малоэтажное жилищное строительство. Это в полной мере касается и планов освоения перспективных территорий Восточной Сибири и Дальнего Востока.
Как вы видите решение проблемы обеспечения участков инфраструктурой?
- Создание инженерной, социальной и транспортной инфраструктур при жилищном строительстве наиболее оптимально вести с применением механизмов государственно-частного партнерства, когда государство наряду с бизнесом инвестирует в инженерные и транспортные сети. Для этого разработан ряд механизмов, в том числе, те, которые НАМИКС успешно реализует совместно с Внешэкономбанком, механизмы АИЖК, механизмы Фонда «РЖС», включение в региональные программы развития территорий. Однако эта работа требует эффективной координации всех участников. Сейчас эта координация или недостаточно эффективна или отсутствует вовсе. Практика показала, что заявленные проекты государственно-частного партнерства требуют тщательного анализа и совершенствования их механизмов. Говоря об инфраструктуре, не стоит забывать о том, что это не только инженерные и транспортные сети, но и социальная инфраструктура, начиная с фельдшерских пунктов и пожарных служб, заканчивая торгово-развлекательными объектами и сферой услуг. Нужно думать не только о самом жилье, а о том, какую среду обитания мы создаем.
Вы затронули тему инвестирования. Как на сегодня обстоят дела с привлечением финансирования в проекты комплексного освоения территорий?
- Прямо скажем, в этой части дела обстоят не очень. К примеру, существующие сегодня нормативные документы ЦБ РФ (инструкции, положения), в частности Положение от 26.03.2004г. № 254-П и Инструкция от 16.01.04г. № 110-И, подчас требуют наличия у заемщика практически 100-процентного обеспечения кредита для строительства жилья. При этом даже госзаказ на такое жилье не может выступать обеспечением по кредиту. Такие кредиты считаются безнадежными, проблемными и сомнительными. Такое положение делает невозможным кредитование проектов жилищного строительства. Для решения данной проблемы необходимо внести изменения в вышеуказанные документы ЦБ РФ с целью смягчения требований к банкам в части объемов резервирования, а к заемщикам в части размеров и вида обеспечения по ссудам.
Как Вы видите решение вопроса с финансированием девелоперских проектов?
- В развитых странах широко используются механизмы проектного финансирования жилищного строительства. Финансирование осуществляется инвестиционными компаниями, привлекающими денежные средства на открытом рынке у частных и институциональных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании). Инвестиционные компании не имеют таких ограничений при финансировании проектов строительства, как коммерческие банки. Привлечение денежных средств осуществляется посредством эмиссии ценных бумаг (акций, облигаций и т.п.). В течение 10-15 лет истечет нормативный срок службы свыше половины российского жилого фонда. Значительная часть россиян будет вынуждена решать проблему приобретения нового жилья. Подавляющее большинство жителей России не в состоянии приобрести жилье даже на условиях ипотеки. Только массовое строительство арендного жилья для коммерческого и социального найма способно решить эту проблему. На наш взгляд, можно было бы рассмотреть возможность создания государственной инвестиционной жилищной корпорации (ОАО с контрольным пакетом у государства), наделенной на первом этапе федеральными гарантиями (гарантиями субъектов РФ) для выпуска жилищных облигаций. В последующем, в собственности данной компании будет находится построенное арендное (и иное) жилье, которое может служить обеспечением эмитируемых ценных бумаг. На эти цели можно привлекать западные дешевые деньги или размещать часть государственных средств, вкладываемых в настоящее время в иностранные ценные бумаги.
В последнее время очень много говорится об энергоэффективности, инновационных технологиях. Возможно ли их применение при строительстве дешевого жилья?
- Можно смело утверждать, что в России сегодня отсутствуют механизмы стимулирования использования инновационных, современных технологий строительства и производства строительных материалов. В то же время, нормативно ужесточаются требования к жилью по энергоэффективности и энергосбережению, экологичности. Выполнение застройщиками этих требований увеличивает затраты на строительство от 30 до 50 процентов, что, в свою очередь, удорожает возводимое жилье. Решить данную проблему можно, используя субсидирование государством процентных ставок по кредитам застройщиков и ипотечных ставок для потребителей. Целесообразно рассмотреть предоставление налоговых льгот по жилью, отвечающему повышенным требованиям по энергосбережению, энергоэффективности и экологичности, как это делается в ряде западных стран. К примеру, можно было бы ввести повышающие коэффициенты к цене жилья эконом-класса, устанавливаемой Минрегионом России в случае его соответствия повышенным требованиям по энергосбережению, энергоэффективности и экологичности, ведь в 30 000 рублей за квадратный метр трудно уместить какие бы то ни было повышенные требования.
В чем Вы видите залог успешного развития малоэтажного строительства в России?
- НАМИКС принимает активное участие в выработке и настройке новых механизмов государственной жилищной политики совместно с Минрегионом России, государственными институтами развития, такими как Фонд «РЖС», Фонд ЖКХ, АИЖК. Мы считаем, что без выработки консолидированной позиции государства, ведущих компаний строительной отрасли, девелоперов, проектно-изыскательских и экспертных организаций, общественных организаций мы не сможем выработать и принять эффективную государственную жилищную политику. Наша задача как профессионалов отрасли объединиться и совместными усилиями решать накопившиеся проблемы, тем более, государство, как показала последняя встреча с премьером Владимиром Путиным, готово к такому сотрудничеству. На нашей стороне неоспоримые достоинства «малоэтажки». Да и то, что, судя по социологическим опросам, большинство россиян отдает предпочтение собственному дому пусть с небольшим, но своим участком земли, говорит о многом.
