Консалтинговая компания MACON Realty Group в октябре 2011 года провела исследование рынка организованных коттеджных поселков Геленджика. На сегодняшний день в городе-курорте возводится шесть коттеджных поселков. Активные строительные работы во всех проектах и постепенный рост количества сделок свидетельствуют о постепенном восстановлении рынка после кризиса.

Анализ предложения
На сегодняшний день в г.-к. Геленджик введен один коттеджный поселок (КП), шесть строятся и три находятся в стадии проектирования (два из них выставлены целиком на продажу в качестве инвестиционного предложения). В апреле 2010 г. объем предложения расширился за счет проекта «Маяк». За первые 9 мес. 2011 г. строительство новых коттеджных поселков не начиналось.

Характеристика существующих и строящихся организованных КП г.-к. Геленджик

Источник: собственная база организованных коттеджных поселков г.-к. Геленджик компании MACON Realty Group

Ценовая ситуация
На сегодняшний день средняя цена 1 сот. земельных участков в рамках КП Геленджика составляет 1 583 333 руб., что на 40,7% превышает значение на 09.2008. Необходимо отметить, что данный прирост в большей степени обеспечен за счет открытия продаж земельных участков (ЗУ) в проекте «Маяк» по цене, превышающей среднее значение на данный тип недвижимости на рынке — от 1,5 до 3 млн руб. за 1 сот.

В 3-м квартале 2011 г. цена 1 кв. м в апартаментах в среднем составляла 63 625 руб. (-33,0% по отношению к значению на 09.2008). Отметим, что реальное снижение цен на апартаменты за 3Q2008 - 3Q2011 было меньшим. В сентябре 2008 г. продажа апартаментов велась только в проекте «Торик» по средней цене 95 000 руб. за 1 кв. м. На сегодняшний день апартаменты реализуются и в «Торике» по средней цене 1 кв. м, равной 80 750 руб. за 1 кв. м, и в «Легенде» по средней цене, равной 46 500 руб. за 1 кв. м.

Цена 1 кв. м в таунхаусах составляет 46 774 руб., что на 22,7% ниже показателя на 09.2008. Так же как и в апартаментах, реальное снижение цен на таунхаусы в течение 3Q2008 - 3Q2011 было меньшим. В сентябре 2008 г. продажа апартаментов велась только в проекте «Династия» по средней цене 60 500 руб. за 1 кв. м. На сегодняшний день апартаменты реализуются и в «Династии» по средней цене 1 кв. м, равной 43 997 руб. за 1 кв. м, и в «Кедровой Роще» по средней цене, равной 46 774 руб. за 1 кв. м.

В среднем минимальная цена продажи коттеджей по состоянию на 3-й квартал 2011 г. на рынке организованных КП г.-к. Геленджик составляет 15,1 млн руб. (для корректного определения цены продажи коттеджей из выборки исключены вилы в рамках элитного проекта «Апарт-отель «Солнце»). По сравнению со значением на 09.2008 произошел прирост показателя на 11,4%, во-первых, за счет полной реализации коттеджей в проекте «Кедровая Роща», минимальный бюджет продажи которых был ниже среднерыночного значения (16,0 млн руб.). Во-вторых, за счет снижения цен в Green Wood. Ранее минимальный бюджет продажи коттеджа в нем составлял 18,9 млн руб., сейчас — 17,0 млн руб.

Анализ спроса
В докризисный период недвижимость в рамках организованных коттеджных поселков г.-к. Геленджик пользовалась спросом. Данный факт подтверждается долей проданных объектов, которая на начало кризисного периода составляла около 30% (по состоянию на 3-й квартал 2011 г. — 40,6%).

При рассмотрении причин, повлекших за собой колоссальное сокращение объема спроса, во-первых, необходимо обратить внимание на снижение платежеспособности целевой аудитории, а во-вторых, на цели покупки недвижимости в рамках КП. Категория покупателей, которая ранее формировала основной объем спроса (приобретала недвижимость в проектах КП в качестве летней резиденции и объекта инвестирования), выбрала выжидательную позицию, отложив свое решение о покупке на неопределенный период времени.

Начиная с 2010 г. активность потенциальных покупателей на рынке жилья г.-к. Геленджик стала возрастать. Однако наиболее активно на рынке МЖС, который по сравнению с рынком организованных КП имеет меньший бюджет продажи объектов недвижимости (косвенное свидетельство сохраняющейся сниженной платежеспособности потенциальных покупателей). Некоторые девелоперы организованных КП г.-к. Геленджик оперативно отреагировали на данный тренд, снизив цены или предложив покупателям более «дешевые» типы недвижимости. Например, в концепции «Легенды» произошли изменения, заключающиеся во включении в его состав апартаментов. На сегодняшний день ведется строительство входной группы и шести трехэтажных многоквартирных жилых комплексов: пяти, включающих по восемнадцать 1-комн. квартир, и одного, включающего двенадцать 2-комн. квартир (итого: 102 квартиры). Их возведение началось в июне 2011 г. и продолжается, как отмечено ранее, по сегодняшний день. За 4 месяца продано 14 апартаментов, что является хорошим показателем. Отметим, что на сегодняшний день цена 1 кв. м апартаментов находится в диапазоне от 38 000 до 55 000 руб. в зависимости от площади и видовых характеристик.

Тенденции и перспективы
В Геленджике рынок организованных коттеджных поселков постепенно восстанавливается после кризиса. Данный факт подтверждается активными строительными работами во всех проектах, постепенным наращиванием количества сделок. По нашим оценкам, в таком направлении рынок продолжит развиваться и в краткосрочной перспективе (4Q2011 - 1Н2012). Однако резкого всплеска активности потенциальных покупателей и колоссального роста цен в рассматриваемый период ожидать не стоит.