Сегодня объявления о продаже недорогих квартир в малоэтажных домах не такая уж и редкость. Подобные предложения процентов на 10% дешевле. Вроде бы все здесь в порядке: и дом уже построен, и покупатели соседних квартир вот уже и ремонт затеяли... Все так, да не совсем. Ведь, как правило, самые недорогие трех-пятиэтажки на 10–20 квартир возводятся на землях садовых товариществ. О подводных камнях при покупке такой недвижимости мы беседуем с адвокатом Еленой Ждановой.

Дома вне закона?

– Лично прозвонила несколько таких вариантов неподалеку от Одинцова и Видного. Продавцы квартир в строящихся домах меня заверили: возведение жилья на землях СНТ (садовое некоммерческое товарищество – ред.) не противоречит законодательству. Право собственности обязаны зарегистрировать, и ничего опасного в подобной покупке нет. Так ли это?

– Все дело в том, что 29 апреля 2010 года совместно пленумом Верховного суда Российской Федерации и Высшим арбитражным судом было принято Постановление № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных защитой права собственности и других вещных прав» с разъяснениями по вопросам судебной практики, связанным с недвижимостью. Один из разделов Постановления посвящен проблемам сноса незаконно возведенных домов.


– Считаются ли незаконно возведенными многоквартирные дома, построенные на землях садовых товариществ?

– Постановление разрешает снос домов, построенных на земельных участках, отведенных под садоводство и огородничество без предоставления жилья взамен сносимого. Судебные споры в судах первой инстанции решались не в пользу людей, купивших жилье в таких домах. Местные власти доказывают, что строительством многоквартирного дома в дачном кооперативе нарушены права соседей. Ведь в уставе садового товарищества прописана этажность и максимальная площадь застройки. Где два, где три этажа. Естественно, что пятиэтажка на шести сотках не радует соседей, которые выращивают на грядках морковку с капустой. Ведь многоквартирный дом – это и потребление дополнительных мощностей, и обилие машин, и нарушение дачного покоя. Плюс местная администрация доказывает, что нарушены и градостроительные нормы. К тому же апеллирует к постановлению Пленума, где сказано, что даже регистрация прав собственности и проживание в такой квартире не лишает суд возможности признать дом самовольно построенным.

То есть какими бы ни были жизненные ситуации людей, купивших квартиры, вынося решение о сносе незаконно построенного дома, суд их не учитывает. А ведь у кого-то эта квартира – единственное жилье. Кто-кто продал меньшее жилье, чтобы купить большее, рассчитывая поселиться в экологически чистом районе Подмосковья. Так люди остаются буквально на улице. Ведь в постановлении ясно сказано, что даже регистрация прав собственности не означает, что дом не может быть признан самовольно возведенным и не будет вынесено решение о его сносе.

Категория – вещь упрямая

– Неужели всех купивших квартиры в домах, построенных на землях СНТ, ждет выселение и снос дома?

– Прецеденты созданы. Прежде всего, рассматривая подобные дела, суд смотрит, на земле какой категории возведен дом. Земли СНТ не предназначены для строительства на них многоквартирных домов. Другое дело, если местная администрация в интересах людей, купивших квартиру в построенном доме, может изменить земельную категорию. Но чаще всего на это никто не идет. Да и соседям из садового товарищества многоэтажка, выросшая рядом с их домиками, явно не по душе. Как правило, в суд вызывается председатель товарищества, у него потребуют документы, в которых общим собранием определено, какая площадь и этажность застройки допустима. Применяется ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Если установлены нарушения, то выносится решение о сносе многоэтажного дома.

О психологии и прочем

– Как люди решаются на покупку квартир при подобных сомнительных обстоятельст-вах? И если вынесено судебное решение о сносе дома, какие шаги может предпринять человек, купивший такую квартиру?

– С подобными проблемами ко мне обратились несколько человек. Жизненные ситуации у всех похожи. Как правило, на такую покупку решаются люди в возрасте за 50. Обращаются в риелторскую компанию, когда им надо продать свое жилье и подобрать что-нибудь поменьше, подешевле. Бывает, пенсионеры переезжают в Подмосковье из другого региона, продав там свою недвижимость. На столичном рынке они плохо ориентируются. Риелторская компания предлагает им этот вариант. Квартира чуть дешевле, чем в среднем по рынку, потому что построена на земле садового товарищества. Но людей привлекает то, что дом построен, кое-где люди начали ремонт. Вот и создается впечатление, что все происходит в рамках закона. Ведь другие – вполне благополучные и состоятельные люди – поверили. Почему бы и мне не поверить? Ну и что, что садовое товарищество? Риелторы объясняют, что целевое назначение земли можно потом и поменять.

Люди видят, что по документам им предлагают не квартиру, а долю. Так как это СНТ, то продается не квартира, а доля в построенном доме. Так, например, двадцатиквартирный дом. Каждый сособственник владеет одной двадцатой долей. И риелторы, и застройщики убеждают покупателей, что в этой схеме нет ничего противозаконного. Люди верят и… выкладывают деньги. А дальше начинаются проблемы.


– С покупателями понятно, но почему строительные компании готовы строить на землях СНТ?

– Их тоже можно понять. В рамках дачной амнистии на 6 сотках построить дом намного проще, чем в других случаях. Надо купить земельный участок соответствующего назначения, плюс при строительстве многоквартирного дома должна быть в порядке вся техническая документация по объекту. Плюс строительство в СНТ обходится еще и намного дешевле.

Обратной дороги нет

– Так какие перспективы у покупателей? Можно ли, если не квартиру получить, то хотя бы деньги вернуть?

– По гражданскому законодательству, если недвижимость самовольно возведена, то ею нельзя пользоваться, распоряжаться, придется только сносить. Иски к продавцу предъявить можно, но если продавец не строил этот объект, а просто перепродал, то он не отвечает за убытки. Найти концы бывает сложно, а получить деньги еще сложнее. Причем проблемы возникают как у покупателей, успевших зарегистрировать право собственности, так и у тех, кто заключил только предварительный договор купли-продажи.

Знаю людей, которые прошли регистрацию, зарегистрировали собственность на долю в доме, который построен в садоводческом товариществе. Одновременно они стали и сособственниками участка. Сделали ремонт, въехали и жили в доме, пока на них буквально не обрушилось решение суда о признании дома незаконно возведенным и о его сносе. Выход один. При покупке квартиры в малоэтажном доме быть внимательнее и обращать внимание, на каких землях возводится дом.

Держать ухо востро

– Многие инвесторы развивают малоэтажное строительство и работают по вполне легальным схемам. Как распознать, что с квартирой, в строительство которой вложил деньги, могут возникнуть проблемы?

– Во-первых, надо всегда обращать внимание, на землях какой категории возводится дом. Все-таки это должна быть земля для индивидуальной жилищной застройки, земля поселения. Если это земли садовых товариществ, то это должно насторожить. Постройка на земле сельхозназначения сегодня допускается. Но что будет завтра с недвижимостью, возведенной на землях этой категории, – неизвестно. Во-вторых, смотреть, в чьей собственности находится земля. Должно быть распоряжение местной администрации о предоставлении ее одному из соинвесторов. Если она предоставляется одному человеку, а строит другой, надо прослеживать цепочку. Кем тот, кто строит, приходится тому, в чьей собственности земля? Какие между ними существуют договорные отношения?

В-третьих, я обязательно обратила бы внимание на застройщика. Из каких материалов строят? На рынке малоэтажного строительст-ва много компаний, которые землю смогли получить законным путем, но строят первый раз. И необходимый надзор за их объектами не осуществляется. И покупатели сталкиваются с ситуацией, когда въезжают в малоквартирный дом и, например, идеально слышат все, что происходит у соседей. Одни мои клиенты благополучно прошли этап покупки квартиры в малоэтажном доме. Устраивало все: расположение, экология, но жить в доме оказалось невозможно, потому что слышали, что делается у соседей, по всему стояку. Когда строят крупные застройщики, то у них есть техническая документация на будущий объект. И строительные экспертизы проводят, и заранее известно, какие материалы будут использованы. Да и сдать дом в эксплуатацию не так уж просто.

При малоэтажном строительстве ситуация иная. Например, знаю случай, когда в доме обвалились перекрытия на четырех этажах из шести. Оказалось, что брак поставил подрядчик. Хорошо, что люди в этот дом не успели заехать.

Многие задают вопрос, как быть уверенным в том, что приобретаемую квартиру строительная компания еще кому-то не продала? Сегодня покупателей строящегося жилья от многих проблем защищает Федеральный Закон № 214. Поэтому советую покупать квартиры в новостройках, возводимых на сто процентов в рамках закона. Любые обходные схемы должны насторожить.