Отсутствие соседей, свежий воздух и только личная ответственность за свое имущество - это ли не мечта любого горожанина, томящегося в бетонных коробках многоэтажек? Сейчас сделать эту мечту реальностью вполне по силам почти каждому, кто собирается решать квартирный вопрос - цены на жилье в новостройках в городской черте подчас сравнимы с коттеджами, расположенными в часе езды от мегаполиса. Впрочем, по разным оценкам экспертов, пока не более 1-3% из тех, кто выбирает себе новое жилье, готовы всерьез рассматривать загородные варианты. Основная причина - дефицит социальной и транспортной инфраструктуры и высокие затраты на обслуживание и самое главное - на охрану собственного дома.

+ПЛЮСЫ

Дышите равномерно

Плюс №1 - экология
По данным аналитиков, из более 300 коттеджных поселков, находящихся в продаже в черте Петербурга или в ближайших районах Ленинградской области, лишь пара-тройка десятков не могут похвастаться наличием вблизи хотя бы небольшого, но леса. Поля - в достатке везде. А примерно четверть проектов даже имеет доступ к водоему. Отсутствие загазованности и городского шума - главное преимущество, считает директор по маркетингу и PR ИСГ «Сплав» Лидия Пашнова. В ситуации, когда экологическая обстановка в мегаполисе с каждым днем не улучшается, выбор в пользу загородной недвижимости - очевидный вклад в собственное здоровье и здоровье будущих поколений. Близость к водоемам, лесу или различным базам отдыха - это еще значительно более широкие, по сравнению с городом, возможности для активного образа жизни, любимых занятий: рыбалка, охота, водные, зимние виды спорта, добавляет директор Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев. Свои плюсы есть и для определенных категорий населения: маленьких детей можно отпускать гулять без постоянного контроля, а пожилые люди, в свою очередь, имеют возможность постоянно находиться на свежем воздухе и вести здоровый образ жизни, добавляет руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. Зося Захарова. А чтобы летом наслаждаться природой, при этом не отказываясь от городских удобств, многие люди в качестве загородного дома приобретают квартиры в Курортном районе, рассказывает об альтернативе заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

В гордом одиночестве

Плюс №2 - отсутствие соседей
В загородном доме практически не нужно задумываться, мешаешь ли ты кому-то, решив банально вбить гвоздь в стенку после 23 часов или же желая поиграть в футбол с маленьким ребенком с утра пораньше в выходной. Ни сверху, ни снизу, ни сбоку - никого нет. Конечно, при большой плотности домов в самом поселке слышимость также достаточна, но все же не столь велика, как в городской квартире. «Есть люди, которые физически ненавидят жизнь в многоквартирных «муравейниках». Им нужно отсутствие соседей, наличие собственной территории вокруг дома, возможность из дома выйти сразу на крыльцо», - говорит начальник отдела маркетинга ООО «УК «СТАРТ Девелопмент». Елена Шишулина. Она подчеркивает, что жизнь за городом - это жизнь в тишине и спокойствии, вдали от шума и суеты большого города, и здесь проще расслабиться, отвлечься от работы, что особенно важно для людей в возрасте. Кроме того, собственный дом позволяет содержать домашних животных, например, собаку крупной породы - без ущерба для соседей и самих питомцев.

Простор для фантазии

Плюс №3 - большая площадь дома и собственной придомовой территории
Загородный дом - это большая площадь для проживания за меньшие деньги, говорит председатель совета директоров компании «Константа» Константин Крюков. «Стоимость квадратного метра жилья в 15 км от Санкт-Петербурга составляет 35-45 тыс. рублей за квадратный метр. То есть за 4 млн руб. человек приобретает свой каменный дом площадью 90 м2 с участком 7 соток со всеми коммуникациями: электричество, газ, вода, канализация, охрана территории. А что вы купите за 4 млн рублей в городе? Максимум двушку, в тесном спальном районе», - говорит эксперт. Мало того, что в собственном доме семье не будет тесно и каждому достанется по собственной комнате, так еще и участок позволяет удовлетворить практически любые потребности: организовать цветник, песочницу для ребенка или детскую мини-площадку, собственное парковочное место для автомобиля (за которое в городе попросят дополнительно несколько сотен тысяч рублей), беседку. Да и сам загородный дом, в отличие от многоэтажки, также может быть построен по индивидуальному проекту.

Все под контролем

Плюс №4 - безопасность
В рамках коттеджного поселка управляющие компании обычно обеспечивают круглосуточную охрану территории. Стандартные опции - установка видеонаблюдения, контролируемый въезд и вход на территорию поселка. Кроме того, в черте поселка социальная среда однородная, и детей не страшно отпускать одних на улицу, так как все соседи знают друг друга. Особенно это касается «клубных» проектов, где насчитывается не более 20 домовладений.

-МИНУСЫ

Дорогой длинною

Минус №1 - транспортная доступность
В пределах нормальной транспортной доступности от города расположено не более трети имеющихся на рынке коттеджных поселков. Однако для того чтобы добраться до них, в семье, решившей переселиться на постоянное место жительства за город, нужно иметь автомобиль, а лучше не один, потому что в случае форс-мажора с транспортным средством проблем с поездкой на работу не избежать - с общественным транспортом в пригородах и в Ленинградской области пока еще не все гладко. «Поэтому важно выбирать дом для постоянного проживания на относительно незагруженных направлениях, с удобным сообщением, желательно неподалеку от железнодорожных станций», - считает Елена Шишулина. Впрочем, как отмечают эксперты Knight Frank St.Petersburg, важнейшими событиями 2011 года, повлиявшими на рынок загородной недвижимости в целом, стало завершение ряда крупных проектов развития транспортной инфраструктуры. Среди них ввод в эксплуатацию тоннеля под Финским заливом, позволивший замкнуть кольцевую автодорогу, реконструкция Приозерского шоссе с развязкой Скотное - Агалатово, а также завершение первого этапа реконструкции Киевского шоссе с развязками в местах пересечения с важными областными трассами. Улучшение транспорт­ной доступности некоторых территорий отразилось на рынке загородной недвижимости повышением спроса на проекты, ориентированные на постоянное проживание за городом, и общей популяризации загородного стиля жизни, считают аналитики.

Запасайтесь продуктами

Минус №2 - неразвитая социальная и коммерческая инфраструктура
По данным Knight Frank St.Petersburg, в 2011 году ситуация с обеспеченностью загородных проектов объектами социальной инфраструктуры не изменилась: подавляющее большинство девелоперов не предполагает наличие таких объектов на территории реализуемых комплексов, рассчитывая на внешние объекты необходимой инфраструктуры, которые, к сожалению, не всегда удобно расположены. Следовательно, до магазинов, поликлиник и больниц, школ, детских садов, театров, кинотеатров также придется добираться долго и не всегда удобно. Однако некоторые проекты, безусловно, обеспечиваются социальной и коммерческой инфраструктурой, но их не слишком много и они пользуются повышенным спросом.

Сам себе дворник

Минус №3 - высокая стоимость обслуживания загородного дома
При проживании в собственном доме владелец несет за него личную ответственность, включая техническое обслуживание, уборку (в том числе снега с крыши и придомовой территории), вывоз мусора, ремонт, в некоторых случаях - обеспечение безопасности, если речь не идет о коттеджном поселке с собственной управляющей компанией. «Жизнь за городом в своем доме - это другой уровень ответственности. Здесь ты собственник, и многие вещи придется делать самому. Например, починить крышу или крыльцо, покрасить забор, постричь газон. Конечно, для всех работ, если позволяют средства, можно нанять специально обученных людей», - говорит Константин Крюков. Все это - приличные расходы, и если в случае с многоэтажным домом услуга предоставляется большому количеству людей, которые совместно ее оплачивают, то в случае с коттеджем раскошелиться придется только самому хозяину.

Правда, в некоторых случаях плата за сопоставимую по площади квартиру в городе и коттедж может быть примерно одинаковой, в том числе и за счет отсутствия некоторых исключительно «городских» услуг - обслуживание лифтов, капитальный ремонт и прочее. Средняя стоимость платы за услуги управляющей компании - 4-8 тыс. руб. в месяц. Однако в эту сумму не всегда входит плата за воду, газ, отопление, электричество (хотя, например, в Ленинградской области тарифы ниже, чем в городе, да и расчет идет только по счетчикам). Если учесть значительную площадь дома, которую приходится отапливать и освещать, в сумме с затратами на транспорт ежемесячные расходы получаются весьма существенные.

Без бумажки ты букашка

Минус №4 - отсутствие возможности постоянной регистрации в некоторых коттеджных поселках
Получить постоянную регистрацию в собственном доме не получится, если он расположен в составе дачного некоммерческого поселка (ДНП). Кроме того, если это не ДНП, но поселок расположен в области, регистрация, соответственно, будет областная, а стереотип, что вне города уровень социального обслуживания, медицинского обеспечения и школьного образования ниже, к сожалению, еще силен. Волновать покупателя также может не всегда понятный юридический статус земли в коттеджном поселке.

Покупатель пока осторожен
Взвешивая все за и против, пока лишь очень небольшой процент покупателей жилья решают остановиться на варианте загородной недвижимости.

По оценке Леонида Сандалова, таких всего 1%. Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова говорит о 3%, Константин Крюков - примерно о 10%. Елена Шишулина отмечает, что по исследованиям, которые «СТАРТ Девелопмент» проводил совместно с «ТОЙ-Опинион» и InfoWave, в Петербурге вариант приобретения жилья в пригородной зоне рассматривают до 62% потенциальных покупателей жилья. Из них на индивидуальный дом нацелена почти половина (46%).

По сравнению с другими странами, в России загородный дом в большинстве случаев это второе жилье после городской квартиры, говорит Павел Пикалев. «Общая тенденция, хотя и медленно, но ведет к восприятию загородного дома не как к дополнению, а как к замене городской квартиры. Недаром 2011 год показал значительный рост востребованности таунхаусов», - говорит эксперт.

Лидия Пашнова добавляет, что коттеджные поселки, позиционирующиеся как места для постоянного проживания, по возможности стараются свести к минимуму отрицательные моменты загородной жизни: строят на своей территории социальные объекты, организуют систему охраны домовладений и следят за соблюдением общественного порядка, в некоторых поселках решается вопрос и с транспортным сообщением с городом, если не предусмотрено сообщение общественным транспортом. Увеличение числа желающих купить загородный дом, по мнению Зоси Захаровой, будет зависеть от скорости нивелирования недостатков жизни в собственном доме.

Если бы не было такой существенной разницы между городским и загородным жильем, разницы в качестве факторов, сопутствующих проживанию, то большая часть населения выбирала бы загород. «В последние десять лет количество приобретающих жилье за городом для постоянного проживания увеличилось. Этому во многом способствовало активное строительство дорожной сети - появились КАД, что улучшило доступ в ближайшие пригороды, появились новые скоростные трассы, что увеличило пропускную способность дорог и повысило привлекательность прилегающих территорий», - отмечает эксперт. 

Константин Крюков, председатель совета директоров ИСК «Константа»:

«Коттеджное строительство с точки зрения покупателя надежнее, чем строительство многоквартирных домов. В случае катастрофического развития ситуации у клиента, как минимум, остается земля. А что делать, если вы купили квартиру на 15-м этаже, а построено только пять? Наши клиенты от подобной ситуации застрахованы».

Елена Шишулина, Начальник отдела маркетинга ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»:

«Плюсы и минусы загородного дома для каждого клиента все-таки очень индивидуальны. Зачастую это вопрос совпадения «идеальной картинки» в голове и имеющегося предложения. Поэтому люди гораздо чаще обращают внимание на внешний вид, архитектуру таунхауса или коттеджа, хотя, например, при выборе квартиры это один из малопринципиальных факторов. Для кого-то важна школа поблизости, а кто-то ищет дом рядом с любимым горнолыжным курортом».

Основные параметры рынка загородной недвижимости Петербурга

• Количество загородных комплексов в продаже: 332
• Объем предложения: 16 200домовладений, 2,71млнм2
• Проекты на начальном этапе развития: 5800 домовладений, 900 тыс. м2
• 58% предложения- эконом-класс

Средние цены

Источник: АРИН, 2012

Структура предложения загородной недвижимости по районам, %

Источник: АРИН