Комплексы среднеэтажной застройки, растушие в окрестностях Петербурга, могут внедрить европейские стандарты комфортного городского пространства. Или стать повторением печально известных «хрущоб».

Так называемый формат домостроения «не выше сосен» – малоэтажные многоквартирные дома высотой до пяти этажей или среднеэтажки не выше девяти этажей – появился на петербургском рынке недвижимости сравнительно недавно, в конце 2010 года. Тогда компания «Балтрос» возвела в Пушкинском районе первые кварталы жилого комплекса «Славянка», рассчитанного на 65 тыс. человек. Следом за «Балтросом» другие участники рынка запустили гораздо меньшие по масштабу, но похожие по идеологии проекты: Группа компаний «ЦДС» строит комплекс «Золотой век» рядом с Екатерининским парком в Пушкине, финский девелопер NCC анонсировал создание среднеэтажного квартала NCC-Village под Всеволожском, холдинг RBI – Karela Hills в поселке Мистолово.

Недавно один из заметных застройщиков Санкт-Петербурга «Ленстройтрест» заявил о смене концепции – он отказывается от строительства многоэтажного жилья в пользу среднеэтажного. Переосмысленные проекты комплексного освоения территорий появятся на окраинах города – в Колпино и Янино. Компания «Норманн» также пересмотрела концепцию застройки участка, однако двигалась в противоположном направлении: вместо планировавшегося коттеджного поселка на участке под Всеволожском будет возведено несколько пятиэтажек.

В перспективе дома, «соразмерные человеку», обещают стать главенствующим трендом в застройке прилегающих к городу территорий. Как сообщили в компании «Главстрой СПб», в самом крупном на севере Петербурга микрорайоне Юнтолово (до 70 тыс. жителей) предполагается построить 21 квартал малоэтажных многоквартирных домов и 13 кварталов среднеэтажных. «СТАРТ Девелопмент» также обещает не подниматься выше крон деревьев, возводя город-спутник Южный под Пушкиным. Реализация наиболее масштабного в Северо-Западном федеральном округе проекта в жилищной сфере (предполагается, что через 20 лет в новом городе смогут жить 170 тыс. человек) находится под вопросом: губернатор Георгий Полтавченко распорядился оценить целесообразность участия в нем Петербурга. Но вне зависимости от решения властей показательно само намерение девелопера застроить 4 тыс. га зданиями умеренной высотности.

Коттеджи отступают
Среднеэтажная застройка пригородов последние три десятилетия превалирует в странах Западной Европы и США в силу присущих ей конкурентных преимуществ перед высотками и индивидуальными домовладениями. «Во-первых, на Западе среднеэтажное строительство позволяет девелоперам балансировать между относительно недорогой субурбией и дорогостоящим городом за счет высокой плотности застройки (7-10 тыс. кв. м на 1 га)», – поясняет аналитик Фонда ЦСР «Северо-Запад» Наталья Андреева. Во-вторых, по ее словам, доводом в пользу среднеэтажной застройки для США и Европы служат соображения эффективности – неотъемлемая часть долгосрочных стратегий развития большинства городов.

«Среднеэтажная застройка отчасти решает проблему чрезмерно растянутых и неэффективных инфраструктур, характерных для развитой субурбии. По этой логике реализуется целый пул среднеэтажных проектов, заявленных в 2008-2011 годах в Вашингтоне, Торонто, Сан-Франциско», – продолжает Андреева. Наконец, застройка в три-семь этажей, локализованная в зоне между городом и субурбией, отвечает особенностям спроса в США и Европе: выходящее на пенсию поколение бэби-бумеров хочет переместиться ближе к природе, не потеряв при этом в уровне комфорта.

В России возрождение среднеэтажки обусловлено иными причинами: ни градостроительная стратегия ввиду ее отсутствия, ни мысли об энергоэффективности и ресурсосбережении расползающихся городов пока не влияют на принятие девелоперских решений. Музыку заказывает спрос, который в Санкт-Петербурге формируют отнюдь не завтрашние пенсионеры, а экономически активная часть населения, «выдавливаемая» в пригороды уровнем цен на городское жилье. Соответственно, требования к социальной инфраструктуре и транспортной доступности будущего места жительства принципиально иные, чем у американских пенсионеров.

Как показала практика последних лет, коттеджная и таунхаусная застройка далеко не всегда удовлетворяет потребности петербургского покупателя, решившего перебраться в пригород. «Чтобы проект малоэтажной коттеджной застройки, рассчитанной на постоянное проживание, был экономически оправданным и востребованным, его должны отличать развитая социальная и коммерческая инфраструктура непосредственно вблизи коттеджного поселка, удобная транспортная доступность – расстояние не более 10 км от КАД, наличие централизованных инженерных систем – водоснабжения, канализования, энергообеспечения. Ошибкой было бы надеяться, что живописный участок сам по себе привлечет покупателей. Людям необходимы условия для комфортного проживания их семей, в том числе детей дошкольного и школьного возраста», – рассуждает заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.

Беслан Берсиров уверен, что понятие «эконом-класс» в принципе неприменимо к коттеджному строительству: «Индивидуальный дом для постоянного проживания по определению не может быть дешевым». Однако это противоречит сложившемуся спросу. «В посткризисное время основной акцент покупательского спроса пришелся на бюджетное предложение – домовладения класса „эконом“ и земельные участки. Но большинство малоэтажных комплексов нижнего ценового диапазона предполагают минимум инфраструктуры, например детские площадки и магазин, а другие необходимые объекты расположены в близлежащих населенных пунктах», – поясняет руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева.

В итоге предложение в сегменте коттеджной застройки намного опередило спрос: за прошлый год, по данным «Недвижимости Петербурга», в пригородах Петербурга и в Ленинградской области появилось 110 поселков, предложение домов и участков выросло на 10 тыс. единиц. Спрос за это время составил примерно 4,7 тыс. объектов. «Спрос более активен в сегменте квартир», – говорит Константин Симаков, вице-президент группы компаний «Балтрос», которая рядом со среднеэтажной «Славянкой» возводит «Новую Ижору» – поселок коттеджей и таунхаусов. «Причин этому несколько. Прежде всего – экономические факторы, а именно низкая платежеспособность населения. Вторая причина – отсутствие благоустроенных малоэтажных пригородов, которые могут полностью удовлетворить потребности человека», – перечисляет Симаков. Неудивительно, что коттеджный формат все чаще воспринимается девелоперами как высокорисковый и неоднозначный и выбор все чаще склоняется в сторону среднеэтажности.

Высокая мотивация
Побудительные мотивы, заставляющие строителей отказываться от высотной застройки, допускаемой Правилами землепользования и застройки, в пользу среднеэтажной, менее очевидны, ведь в возводимых по периметру города «муравейниках» проблем с продажами квартир нет. Отчасти выбор высотности диктует локация будущего комплекса. «Многоэтажную застройку в зарубежных странах выбирают при развитии недвижимости рядом с метро в густонаселенных городских районах. И нам эта логика развития кажется правильной и понятной», – комментирует генеральный директор компании «NCC. Жилищное строительство» в России Юусо Хиетанен. Если же будущий поселок удален от города, он должен по максимуму использовать другие свои преимущества. Поэтому концепцию NCC Village определило именно выигрышное местонахождение – в окружении природных зеленых зон, вблизи водоемов, в спокойных местах. С точки зрения Хиетанена, создать здесь комфортную среду обитания с застройкой, естественно вписывающейся в пригородный пейзаж, было наиболее логично.

Но что подталкивает девелоперов к самоограничению при планировании проектов комплексного освоения территорий, вплотную примыкающих к Петербургу, – в Янино, Кудрово, Колпино? Интервьюируемые после такого вопроса, как правило, переходят на «высокий штиль». «Было бы неверно говорить, что мы пришли именно к строительству в средней этажности. Мы пришли к новой идеологии работы на рынке. К осознанию того, что хотим и можем изменить представление потребителя о доступном жилье из сборного железобетона. Уже как следствие пришло абсолютно ясное понимание, что для воплощения этих идей в жизнь нужно не только полностью перестроиться самим, но и попытаться многое изменить в сознании людей, которое, возможно, не совсем готово к принятию по-настоящему европейского стиля жизни», – поделился Александр Лелин, генеральный директор «Ленстройтреста» – компании, которая до сих пор строила высотки.

«Реализуя концепцию „Семи столиц“, мы стремимся сформировать по-настоящему комфортную жилую среду, отличную от стандартов массовой застройки. Отсюда и нестандартные архитектурные решения, и продуманная сопутствующая инфраструктура, и качественное комплексное благоустройство», – объясняет генеральный директор Setl City Илья Еременко. К слову, девелоперы, купившие половину участка Setl City в Кудрово, без лишних сантиментов намерены построить рядом с редуцированными «Семью столицами» традиционные комплексы из небоскребов эконом-класса. «Не берусь обсуждать качество этих концепций. Одно могу сказать: здесь уже нет такой приверженности европейскому стилю, обособленности и благоустроенности», – признает Еременко.

Под легким налетом мессианства, впрочем, скрываются вполне рыночные соображения. Наиболее аналитически настроенные компании, похоже, уловили еще не изменение, но некий намек на сдвиг в тенденции: растущее количество высотных жилых комплексов эконом-класса на окраинах города рано или поздно приведет к тому, что покупатель «наестся» дешевого малокомфортного жилья и захочет более изысканного предложения. «Становится все более очевидно, что в Петербурге большая доля спроса приходится на тот продукт, которого долгое время практически не создавали, – на жилье, способное дать своему обладателю не только метры, но и европейский стиль жизни, – размышляет директор дирекции девелопмента компании „Главстрой СПб“ Анастасия Козлова. – Это выражено прежде всего в соразмерности среды человеку, в комфорте и насыщенности среды и в продуманной логистике вне и внутри дома».

Эти гипотезы подтверждаются результатами некоторых исследований. Так, управляющая компания «СТАРТ Девелопмент», прежде чем определиться с обликом Южного, провела многоступенчатый социологический и маркетинговый анализ. Для начала совместно с компанией «ТОЙ-Опинион» определили число людей, готовых рассматривать приобретение жилья в Южном. Таковых оказалось 9% всех семей Северной столицы, или 142 тыс. домохозяйств. На следующем этапе с Infowave выяснили предпочтения потенциальных клиентов. Как оказалось, 54% респондентов нацелены на приобретение квартир, но не собственного дома.

В завершение исследования «ТОЙ-Опинион» проведены фокус-группы с фактическими и потенциальными покупателями жилья в пригородах. «Здесь уже мы выясняли нюансы, например как себя будут чувствовать жители коттеджей по соседству с многоквартирными домами и что вообще нужно нашему человеку для счастливой жизни в пригороде. На этом этапе было решено ограничиться многоквартирными домами высотой до пяти этажей с доминантами до девяти этажей – комфортная для человека среда обитания должна быть соразмерна ему по масштабам», – рассказывает генеральный директор «СТАРТ Девелопмента» Андрей Назаров.

Убежать от «хрущоб»
Появление проектов среднеэтажной застройки, таким образом, можно считать признаком формирования в российских мегаполисах «квалифицированного» спроса. Но дуализм ситуации в том, что, став более требовательным, спрос в основном не вышел за пределы нижних ценовых сегментов. Тогда как данный формат застройки априори на 15-20% более затратен, чем высотные комплексы, и любые дополнительные удобства будущих жителей увеличивают финансовую нагрузку на инвестора. Внутренний конфликт подталкивает некоторых девелоперов к простым решениям: в пригородах уже появились жилые комплексы с ограниченной высотностью, обещающие в рекламе комфортную жизнь за городом, а на деле напоминающие хрущевские кварталы в слегка осовремененном исполнении. «Следует понимать, что одно среднеэтажное жилищное строительство – без соблюдения принципа квартальной застройки, многофункциональности зданий, без вертикального зонирования, развитой системы общественных пространств, обеспечения шаговой доступности – не создаст качественную городскую среду», – предостерегает Наталья Андреева.

Создание городского пространства, отвечающего принципам «нового урбанизма», начинается с поиска концепции и общего планировочного решения. Зачастую для этого приглашаются иностранные специалисты. Так, Юнтолово спланировали победившие в конкурсе шведские архитекторы, для работы над Южным привлечены две крупные компании с более чем полувековым опытом работы над проектами комплексного освоения – американская Urban Design Associates и британская Gillespies. Но порой российские архитекторы предлагают не менее интересные решения.

В основу Южного легла идея строительства самодостаточного города. «У нас с самого начала вырисовывалась довольно стройная концепция развития этих территорий. В основе – полицентричная структура Петербурга и окрестностей по примеру лучших мировых мегаполисов», – описывает Андрей Назаров. Поэтому одновременно с жилой застройкой здесь планируется развивать промышленную территорию, возводить бизнес-центры, развлекательные объекты, общественные территории.

Поиск индивидуальности для Юнтолово проходил в иной плоскости. «В основе проекта лежало переосмысление некогда популярных городов-садов – тихих зеленых территорий, куда горожане начали переезжать из мегаполисов после промышленной революции, поскольку с помощью железной дороги они наконец получили возможность за короткий промежуток времени удалиться от суеты, смога и шума центра крупных городов», – поясняет Анастасия Козлова. В итоге порядка 60 из 400 га проекта выделено под парки, что никак не связано с нормами озеленения, подчеркивает она.

Помимо «зеленой» составляющей в Юнтолово предполагается сформировать общественные зоны. В первых двух кварталах это будет бульвар, изолированный от транспортных потоков. «Большое внимание уделим рекреационным зонам во дворах, предусматривая не просто нормированное количество детских площадок, спортивных площадок и площадок для отдыха. Эту составляющую инфраструктуры мы рассматриваем через призму европейского опыта, который подсказывает, как реализовывать насыщенную увлекательную среду для всех возрастов и групп интересов», – говорит Козлова.

«Ленстройтрест» в своих исканиях ограничен скромным размером участков в Янино и Колпино – в десять раз меньше, чем Юнтолово, и в сто раз – чем Южный. Но в компании уверены, что нашли верный способ выделиться из массы – за счет ориентации каждого комплекса на потребности конкретного типа покупателя. «Если самое важное для вас – семья, то в нашем квартале в Колпино будет присутствовать все, чтобы обеспечить безопасность, комфортный отдых и развитие детей, удобство для молодых мам. Это колясочные в парадных, лифты в четырехэтажных домах, дворы без машин, шума и загазованности, зеленые зоны для прогулок, квартальное освещение, охрана. Если вы – молодой и активный, то вам понравятся наши задумки в Янино: спортивные объекты, беговые дорожки, все необходимые молодым и активным людям инфраструктурные объекты, техническая оснащенность жилых зданий», – считает Александр Лелин.

Впрочем, творческие порывы петербургских девелоперов ограничены весьма прозаическими вещами – не только скромным уровнем покупательского спроса, готового лишь весьма умеренно доплачивать за качество, но и реалиями земельного рынка. В Петербурге и Ленинградской области не слишком много участков с готовой инженерной и транспортной инфраструктурой, позволяющих девелоперам при строительстве жилья не брать на себя часть городских функций и гарантировать привлекательные цены для конечных потребителей. «Думается, что строительство малой и средней этажности либо ограничится подобными инфраструктурно обеспеченными анклавами, либо будет вестись относительно медленными темпами, не поспевающими за спросом, либо ляжет на плечи очень сильных и наиболее крупных участников рынка», – прогнозирует Анастасия Козлова.