Спрос на массовое жилье и дефицит свободной земли в Санкт-Петербурге делают неизбежным появление новых крупных районов по периметру города, уверен Андрей Назаров. Город-спутник Южный – самый грандиозный из затеваемых на окраине Санкт-Петербурга проектов комплексного освоения территорий. На 2 тыс. га земли, выкупленной в собственность у двух соседствующих регионов, компания «Старт Девелопмент» намерена к 2028 году построить новый район, где будут жить и работать 134 тыс. человек. Объем инвестиций за время реализации проекта составит не менее 179 млрд рублей. О причинах центробежных устремлений девелоперов и рисках, связанных с осуществлением крупных проектов в чистом поле, рассказал генеральный директор «Старт Девелопмент» Андрей Назаров.

Гринфилд как неизбежность
– Вы неоднократно говорили, что Южный появился в логике полицентрического развития Петербурга. Но почему новый центр было необходимо выносить за пределы существующих районов города?

– Центричность – это сосредоточение некой функции, создающей то самое ядро, вокруг которого прирастает город. Какой центр можно создать в Приморском районе? К сожалению, только «спальник». Там уже нет пространства, чтобы развить какую-то иную функцию. В обжитых районах тесно. С запада город ограничен водой. Намыть территории? Но это стоит таких денег, что, инвестировав в намыв, девелоперы не хотят возводить ничего, кроме дорогостоящего жилья, тогда как реальная потребность и спрос сосредоточены в массовом сегменте недвижимости. Таким образом, экономика проектов выталкивает девелоперов, решившихся на настоящее комплексное освоение территории, на окраины и даже за пределы города.

– Почему выбрано место рядом с Пушкином?

– Для прорывных проектов юг города – лучшее место: быстрорастущее, с хорошо развитой инфраструктурой. Здесь, в отличие от севера, остались значительные свободные территории, причем очевидно недооцененные по стоимости земли. Здесь есть возможность построить именно такой район, каким мы его видим.

– Какой смысл растягивать город, если внутри остаются огромные неосвоенные пространства – пресловутый «серый пояс»? Там мог бы поместиться не один альтернативный центр.

– На этапе разработки проекта мы рассмотрели все варианты локации своего будущего района, включая реновацию промышленных территорий. Да, в городе можно найти большие участки. Но с точки зрения экономики их перспективы довольно печальные. В лучших местах «серого пояса», конечно, будут появляться девелоперские проекты, и такие примеры уже есть. После застройки этих участков поднимется интерес к прилегающим. И пошагово будет расчищена вся промышленная территория, преимущественно для жилого строительства. Но надо понимать, что это окажется дорогостоящее жилье высокого класса, потому что только таким образом можно окупить огромные затраты на перенос производств, рекультивацию земли. Недвижимость эконом-класса на этих территориях возникнуть не может, а потому развитие города вширь за счет проектов гринфилд неизбежно.

Не проси – не дадут
– Но ведь при строительстве за пределами города затраты на растягивание инфраструктуры существенно выше, чем при осуществлении проектов внутри города?

– Не так. В «сером поясе» головные источники, возможно, есть. Но стоимость замены старых коммуникаций такова, что суммарные затраты оказываются не меньше, чем на окраине города. Хотя на окраине возникает больше проблем с подключением к источникам. Что касается конкретно Южного, то мы нашли все решения по инфраструктуре.

– Какие именно?

– Возле Южного есть подстанция федеральной сетевой компании «Пулковская» на 330 кВ. Ее мощностей достаточно для подключения – под Южный зарезервировано 200 МВт при потребности 193 МВт. Распределительную подстанцию создадим сами. Газопровод уже доведен до «Экспофорума», от Пулковских высот до нас осталось 7 км. Разрабатываем проект и ведем переговоры с «Газпромом» о порядке финансирования строительства. Наиболее радикальное решение принято по водоснабжению – мы купили областной «Водоканал». В августе прошлого года приобрели на аукционе 74,99% акций компании «Ленинградские областные коммунальные системы».

– Другого решения по воде не было? Это ведь не ваш профиль.

– Во-первых, мы видим в этом перспективный бизнес. Вода – такой продукт, который не имеет эластичности по спросу. Тариф, конечно, операционно регулируется государством, и сегодня, с точки зрения собственника, он не самый лучший, однако даже на таком уровне позволяет получать прибыль. Мы намерены вкладывать средства в улучшение этого актива. Будем проводить модернизацию водопровода и водозабора, чтобы обеспечить стабильно высокое качество воды и увеличение мощности со 150 до 300 кубометров в сутки.

В этом году утвердим программу модернизации, причем и с областью, и с городом, который тоже заинтересован в поставках качественной воды. Мало кто знает, но в Пушкине и Колпино огромная проблема с водой, поэтому как только что-то случается у городского «Водоканала», мы сразу в три раза увеличиваем отпуск воды. Финансировать модернизацию собираемся за счет привлеченных средств, уже говорили и с ВЭБом, и с иностранными инвестиционными фондами. Также, возможно, удастся получить субсидии федеральных и международных программ. Срок реализации рассчитан лет на десять.

– У проектов гринфилд есть еще один больной вопрос – с канализацией…

– Канализация на юге города – это самый больной вопрос. То, что предлагается, например, в отношении жилых комплексов, строящихся в поселке Металлострой, по нашей оценке, утопично. Соединить Металлострой с коллектором через полгорода, вложив в это 4,5 млрд рублей, просто нереально. Есть другое решение. Будем строить коллектор на территории области. Согласовали точку сброса в Ижору. Предупреждаю ваш вопрос: это не опасно. Современные технологии позволяют обеспечивать очищение до состояния питьевой воды.

Надеемся, нашим партнером станет американская компания, которая строит сегодня очистные сооружения на острове Русский. Отличие их технологии в том, что она позволяет строить сооружения модулями по 5-10 тыс. кубометров, наращивая их совокупную мощность параллельно возведению Южного. Суммарная мощность очистных сооружений составит 50 тыс. кубометров.

– Какова доля затрат на инфраструктуру в инвестициях в Южный?

– Без учета стоимости строительства стоимость инфраструктуры превышает половину затрат на подготовку участка. Это десятки миллиардов рублей. К сожалению, нет никакой положительной динамики в том, что государство за свой счет готовит инженерную инфраструктуру, и в ближайшее время не будет. Мы и не просим. Сделаем сами.

– Не опасаетесь, что строительство детских садов и школ тоже ляжет на вас? Городские власти не раз транслировали, что денег на обеспечение социальной инфраструктурой всех возводимых комплексов не хватит.

– Если город говорит, что денег нет, то это хорошая позиция. Наконец-то начали оценивать реальные возможности. Но все равно есть некая константа – количество школ и детских садов на 1 тыс. жителей, и обойти ее нельзя. Варианты финансирования могут обсуждаться: будет ли это целевое субсидирование из федерального бюджета, или прямое финансирование из городского, или государственно-частное партнерство, что мне лично нравится. Механизмы вторичны. Принципиально важно решение: вот здесь мы развиваемся. Признав это, город тем самым берет на себя определенные обязательства.

Самодостаточный район
– Для кого вы строите город? Чем будут заниматься его жители?

– Очень много времени понадобилось, чтобы в тяжелых битвах объяснить городским властям, где будут работать жители Южного. Вижу три источника рабочих мест. Первый – это те рабочие места, которые будет генерировать сам город: школы, больницы, торговля, сфера обслуживания, объекты культуры. Надеемся, что со временем в Южном появятся свои театры и клубы. По нашим оценкам, такой район способен обеспечить занятость примерно 20 тыс. человек.

Второй – технопарки, промышленные предприятия, которые уже есть и еще появятся на юге Петербурга. У нас на территории Петербурга зарезервировано 100 га под промышленное строительство, в Ленинградской области – еще 250 га, где создается индустриальный парк «Дони-Верево». Совокупно они могут дать еще 10 тыс. рабочих мест. И еще один источник: крупные предприятия постепенно выезжают из центра Петербурга, и вокруг города складывается третий промышленный пояс. Надеемся, что часть их сотрудников в качестве места жительства предпочтут Южный. Эти источники, как мы полагаем, обеспечат порядка 30-40 тыс. рабочих мест, что позволит избежать резкого возрастания ежедневной маятниковой миграции в центр Петербурга. Хотя, по прогнозам, порядка 10 тыс. человек будут ездить туда и обратно.

– Юг города замрет в пробках?

– Во-первых, 10 тыс. дополнительных человек появятся не завтра. Во-вторых, сегодня юг города наиболее обеспечен транспортной инфраструктурой – за последние годы здесь появились Пушкинская развязка, Шушарская дорога. Но принципиальное решение все равно необходимо. На первое время можно реконструировать уже существующие пути и активизировать движение пригородных поездов между центром города и южной окраиной. Но в перспективе появление легкорельсового транспорта неизбежно. Такой проект с городским правительством обсуждается.

– Похоже, предложение индустриальных парков превышает спрос – они плохо заполняются. Почему бизнес должен прийти к вам?

– У нас есть преимущества перед конкурентами. Выбирая место дислокации будущего предприятия, инвестор оценивает локацию, наличие железнодорожной ветки, автомобильные развязки, обеспеченность инженерной инфраструктурой и цену вопроса. По всем этим параметрам мы будем весьма конкурентоспособны. Чем большую территорию осваивает девелопер, тем лучшее ценовое предложение он может сделать резиденту его индустриального парка.

Кроме того, в отличие от многих, мы не будем нарезать парки по гектару, а постараемся привлечь крупных якорных арендаторов. Ведем переговоры с компанией Fiat по размещению ее производства на земле, выкупленной нами у города. Рассчитываем также на то, что пришедшие в Петербург иностранные автопроизводители будут вынуждены либо углублять локализацию производства, либо приводить сюда поставщиков своего оборудования и где-то их размещать. В качестве ключевых направлений для индустриального парка видим также пищевую промышленность, производство строительных материалов – как для Южного, так и для всего стройкомплекса региона. Уже есть конкретные договоренности.

– Вернемся к вопросу функции альтернативного центра. Получается, что вы строите промышленный городок – этакий местный Детройт?

– В заданной стратегии города, которую пока никто не опроверг, на юге Санкт-Петербурга действительно предполагается индустриальное развитие с элементами постиндустриального и некой культурной составляющей. Но, в отличие от советских заводских городков, это будет удобное для жизни, красивое место. Мы привлекли американских и европейских проектировщиков – Urban Design Associates и Gillespies. По признанию профессионального сообщества, американцы наиболее продвинулись в качестве планировочных решений для больших пространств. Они разработали хорошую концепцию – должен получиться зеленый средне- и малоэтажный город с большими общественными пространствами. Самодостаточная территория для жизни. Задумываемся о том, чтобы сделать Южный отдельным муниципалитетом в рамках Санкт-Петербурга, со своей налоговой базой.