Реальных эко-поселков, соответствующих международным правилам и стандартам, в окрестностях Петербурга единицы: застройщики не вкладываются в сертификацию и энергоэффективные технологии, покупатели предпочитают объекты подешевле.

Хотя в рекламных проспектах большинство застройщиков используют приставку «эко», обещая одновременно с прелестями цивилизованной жизни еще и экологичность, строительство и сертификация в соответствии с эко-стандартами – редкость. Почему застройщики не пытаются подтвердить экологичность поселков? Есть две причины. Во-первых, у них нет желания и возможности проходить сертификацию и вкладывать средства в использование энергоэфективных технологий. Во-вторых, для покупателей наличие подобного сертификата не становится побудительным мотивом.

Стандарты и правила

По словам экспертов, сейчас понятие «экологический поселок» довольно размытое. «Эко-поселок в нашем понимании – это проект, в котором в полном объеме раскрывается суть экологически безопасного и самодостаточного проживания», – говорит руководитель загородных проектов компании Knight Frank St. Petersburg Дмитрий Иванов. «Существуют три основных способа появления приставки «эко» в наименовании проекта, – рассказывает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. – Во-первых, официальная сертификация по международным экологическим стандартам. Во-вторых, добровольная экологическая сертификация. В-третьих – просто рекламное продвижение бренда с приставкой «эко». Причем в последнем случае причиной такого рекламного хода может стать просто удачное расположение в окружении леса или озер».

Есть несколько систем «зеленой» сертификации зданий, самые распространенные из них – американская LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) и европейская (британская) BREЕAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method).

В некоторых странах разработаны собственные стандарты. Многие из них базируются на LEED и BREЕAM, но каждая страна адаптирует стандарты к местным условиям, смягчая их требования. Эксперты уверены: России нужен свой стандарт, но таких нормативов на государственном уровне пока нет. Пока есть лишь стандарт добровольной сертификации «Экологически безопасные поселки EcoVillage», эксперты которой проводят комплексную оценку объекта. Занимается организация исключительно загородной недвижимостью. Оценка проводится по нескольким критериям, в частности: влияние места на здоровье жителей, воздействие процесса строительства на природу, наличие необходимой инфраструктуры для проживания и приверженность девелопера зеленому движению. Каждый показатель определяется по утвержденному стандарту. Чтобы получить официальный статус, поселок должен соответствовать ряду требований, список довольно обширен. Во-первых, большое значение имеет местоположение, точнее качество окружающей среды. Чтобы его определить, требуется предварительная комплексная экологическая оценка места. Территории под строительство эко-поселков подбираются тщательно, порой на протяжении нескольких лет. Во-вторых, при строительстве должны быть использованы только натуральные (экологически чистые) строительные материалы. Их производители тоже могут сертифицироваться на экологичность.

Проект организован Национальным бюро экологических стандартов и рейтингов (НП «НБСЭР»). Сертификацию прошли объекты, расположенные преимущественно в Москве и Московской области, Тверской, Тульской, Калужской областях. Последний из них – проект таунхаусов Белый город в 10 км от Москвы.

«В эко-поселках, как правило, дома строятся из клееного бруса, оцилиндрованного бревна, каркасных панелей и кирпича. Также необходимо, чтобы строения и объекты инфраструктуры гармонично вписывались в окружающий ландшафт, а вред от их использования на окружающую среду был минимизирован. Для соответствия первому фактору при проектировании предполагается активно применять экодизайн архитектуры. Под вторым имеется в виду применение инновационных технологий. Применение энергоэффективных и экологически «дружественных» технологий, использование возобновимых источников энергии в строительстве и эксплуатации жилья позволит устранить барьеры для сбережения энергии

и повышения эффективности ее использования», – говорит Ольга Трошева. «Коттеджный поселок может претендовать на статус экологичного, если выполнен довольно большой перечень требований», – поясняет руководитель отдела коттеджной и малоэтажной застройки АН «Итака» Екатерина Светлова. Можно строить только в экологически благоприятном районе, уровень шума (как внутри домов, так и на прилегающей территории) не должен превышать ПДК. При строительстве домов необходимо использовать эффективные системы воздухообмена и очистки воздуха, продумать экономичное потребление воды. Довольно жесткие требования применяются к системам очистки воды на входе в дома. Сам ход строительства должен соответствовать «эко-стандарту». Например, строительная компания обязана иметь собственный отдел контроля качества, позаботиться, чтобы в общественных зонах жилого комплекса было запланировано как можно больше зеленых насаждений, добавляет специалист.

В качестве примеров эко-поселков в окрестностях Петербурга можно привести проекты компании Parabola Group Хутор близ Извары и Озеро Отрадное в Ломоносовском и Курортном районах соответственно. В проекте Озеро Отрадное подчеркивается удаленность от города и повышенные экологические требования к строительным материалам. В проекте Хутор близ Извары есть даже собственный мини-зоопарк. Помимо того, в оба поселка организована поставка экологически чистых продуктов из соседних деревень и ферм. В поселке Медовое компании «ПетроСтиль» есть пчелы и мелкий рогатый скот. Овец, например, заводили с конкретной целью – «стричь» газоны. Ну и на радость детям, конечно. Аналогичные «фермерские» элементы есть и в Репинской усадьбе – например, пасека, птица. Компания «ПетроСтиль» собирается создать «микронациональный парк» в районе Сосново (Приозерский район), где приобрела 30 га в собственность.

Плановые расходы

Даже строительство эко-поселка обходится недешево. «Безусловно, затраты застройщика при строительстве такого объекта возрастают: например, нужно продумать экологичные системы коммуникаций и потратиться на утилизацию отходов на всех этапах строительства», – говорит генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов. «Кроме того, что возрастают затраты на строительство, снижается и его скорость, поскольку, во-первых, увеличивается время, отведенное на предварительные работы (тщательный выбор местоположения и т. д.), и ведется строгий контроль качества работ», – поясняет Ольга Трошева.

Все эксперты уверены, что дороговизна возведения окупится в будущем, а срок службы экологичного объекта увеличится. «Оценить затраты, связанные со строительством, затруднительно. Но очевидным представляется снижение затрат на эксплуатацию благодаря используемым энергоэффективным решениям. Такие решения позволяют экономить на обслуживании и расходах, необходимых для поддержания поселков и их инфраструктуры на надлежащем уровне», – подчеркивает начальник отдела маркетинга продукта компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Мария Кукса.

Однако отсроченная во времени выгода – недостаточно веский аргумент для покупателей и застройщиков.

У российских застройщиков нет стимула внедрять «зеленые» технологии, прежде всего, из-за относительно низкой стоимости наших энергоресурсов (отопление, газоснабжение), считают участники рынка. Кроме того, в России нет реальной поддержки государства в виде конкретных законов, предоставляющих девелоперам, использующим в своих проектах «зеленые» стандарты, различные преференции, например, снижение налогов на земельные участки.

Цена важнее экологии

На сегодняшний день можно смело утверждать, что экологичность не входит в число базовых требований, предъявляемых покупателем, который приобретает домовладение в коттеджном поселке, признают участники рынка. Основные критерии выбора довольно просты: это соотношение цены и качества, местоположение, надежность застройщика, используемые материалы.

«Сейчас довольно сложно предсказать, станут ли эко-поселки массовым явлением. Чтобы вырос спрос на экологичность, тем более чтобы эко-технологии стали одним из ключевых критериев при выборе поселка, должно пройти достаточно времени. За этот период необходимо сделать комплексные шаги на всех уровнях общества, начиная от ужесточения законодательства в области экологической политики до экологического образования в школах. Именно в результате успешной реализации таких мер можно будет предположить, что использование энергоэффективных технологий станет играть хоть сколько-нибудь заметную роль при выборе коттеджного поселка», – считает Ольга Трошева.

Директор по маркетингу компании «Балтрос» Светлана Аршинникова добавляет: «Проблема еще и в том, что у нас нет понимания практики применения «зеленых» технологий, поэтому и нет ответа на вопрос, готовы люди к ним или нет. Вопрос переплаты и длительной окупаемости этих технологий совсем не очевиден. Если бы у людей было четкое представление, что при стоимости коттеджа на 15-20% выше окупаемость этой переплаты составляет, скажем, пять лет, тогда и можно было бы рассуждать о готовности россиян к таким «жертвам». К сожалению, пока таких цифр нет».

Тем не менее ряд экспертов утверждают, что, несмотря на «нераскрученность» продукта, спрос на него неуклонно растет. «Если в 2010 году только около 1% покупателей хотели жить исключительно в эко-поселении, теперь таких клиентов около 5%.

Учитывая острую конкуренцию на петербургском рынке строящегося жилья, в будущем многие застройщики наверняка увидят в этом формате реальное конкурентное преимущество», – полагает Екатерина Светлова. По мнению директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, процент покупателей, заинтересованных в эко-проектах, пока невелик в том числе из-за отсутствия качественного предложения. Однако она надеется на развитие сегмента: «В ближайшие годы можно ожидать развития сегмента, на мой взгляд, оно начнется с таких районов, как Выборгский, Приозерский, Гатчинский и Лужский». Дмитрий Иванов также уверен, что со временем доля клиентов, заботящихся о своем здоровье и окружающей среде, будет расти.

Но бурного развития сегмента специалисты не пророчат: пока потенциальные покупатели больше смотрят на другие составляющие поселка – цену, местоположение, социальную и транспортную инфраструктуру.