Крым может стать конкурентом курортам Краснодарского края через десять лет

Присоединение полуострова Крым к России может повысить привлекательность местного рынка недвижимости. Но только при условии вложения денег в развитие транспортной и социальной инфраструктуры. Цены могут и снизиться — если украинцы, которые владеют недвижимостью, начнут ее продавать. В любом случае конкурировать с курортами Краснодарского края Крым сможет не раньше чем через десять лет.

Россия и Крым подписали соглашение о вхождении полуострова в состав Российской Федерации. По оценкам риелторов, опрошенных «Газетой.Ru», в ближайшее время оживления на крымском рынке недвижимости не произойдет. Во-первых, необходимо будет решить технические вопросы, связанные с регистрацией сделок купли-продажи жилья. «Республике Крым нужно пройти долгий (не менее двух лет) период интеграции, когда гарантии сохранности собственности и оформления недвижимости не будут вызывать сомнений у инвесторов», — отмечает генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. Во-вторых, рынок недвижимости Крыма специфичен. По оценкам аналитического центра Provereno.Ru, основной массив жилья в Крыму представлен домами низкого качества, на многих объектах есть проблемы с коммуникациями, с водой. Новая курортная недвижимость — апартаменты, квартиры — составляет не более 5–7% общего рынка недвижимости.

«На сегодняшний день рынка недвижимости как такового в Крыму нет, так же как и нет баланса между желанием покупателя и ценой продавца.

Последние, кстати, уступать совершенно не собираются, рассчитывая на нормализацию положения полуострова», — отмечает управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в пределах южного берега Крыма составляет $1300. В Севастополе жилье на первичном рынке будет стоить $850–900 за квадратный метр. Для сравнения, в 2008 году средняя стоимость жилья в Крыму составляла $2262 за 1 кв. м. К середине 2009 года цены снизились до $1500 за 1 кв. м.

Пока эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», считают, что определить вектор развития рынка недвижимости Крыма довольно проблематично. В зависимости от ситуации стоимость курортной недвижимости на полуострове может как снизиться, так и вырасти. «Если все технические вопросы по регистрации сделок с недвижимостью будут решены, будет улучшена инфраструктура, стоимость курортного жилья может увеличиться. Особенно если Запад введет санкции, например, по ограничению покупок россиянами недвижимости. Тогда богатые россияне как альтернативный вариант будут выбирать Крым. С другой стороны, если украинские бизнесмены, владеющие недвижимостью в Крыму, будут активно выставлять ее на продажу, стоимость жилья может снизиться», — полагает заместитель руководителя аналитического центра Provereno.Ru Александр Пыпин.

Рынок недвижимости Крыма ожидает всплеск при условии инвестирования средств в строительство инфраструктуры: при активном развитии полуостров сможет конкурировать с курортами Краснодарского края. Однако, по мнению Ильи Володько, конкуренция между двумя прибрежными регионами, скорее всего, скажется отрицательно на обоих рынках, потому что никакого синергического эффекта не появится и девелоперам придется делить одну и ту же аудиторию. По оценкам компании, спрос на недвижимость в Крыму на 50–55% формировался гражданами Украины, на 35–40% — гражданами России и на 15% — гражданами стран СНГ, среди которых было много представителей стран Балтии. «С вхождением Крыма в состав РФ рынок может потерять спрос большей части граждан Украины и, конечно, покупателей из стран Балтии. Среди покупателей останутся одни граждане России. То есть, по сути, совокупный спрос на курортную недвижимость Черноморского побережья Кавказа и Крыма даже снизится в абсолютных цифрах, что повлечет за собой увеличение конкуренции. Следовательно, ожидать роста цен ни на Черноморском побережье России, ни в Крыму не стоит», — говорит Володько. Однако если уровень развития инфраструктуры в Крыму сравняется с курортами Краснодарского края, то недвижимость в Крыму может стоить на 20% выше аналогов Черноморского побережья Краснодарского края за счет более значимого рекреационного фактора, считает эксперт.

По оценкам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, развитие инфраструктуры потребует 10–15 лет. «Если после присоединения государство придумает программу для развития региона (как, например, это было в случае с Новой Москвой), выделит определенные бюджетные средства, то рынок недвижимости Крыма, безусловно, получит новый импульс», — считает Литинецкая.

Российские власти уже говорят о необходимости инвестировать в Крым. По заявлению главы Минэкономразвития России Алексея Улюкаева, долгосрочные затраты России на транспортную инфраструктуру Крыма могут составить до 100 млрд руб., на энергетическую — десятки миллиардов рублей. Эксперты считают, что развитие Крыма может потребовать и более существенных вложений. «После признания независимости Абхазии россияне не стали активно скупать местную недвижимость. При этом планы по развитию региона были. Даже в рамках подготовки к Олимпиаде в Сочи в Абхазии были планы построить аэропорт и модернизировать железную дорогу. Однако несмотря на то, что был повод к развитию инфраструктуры, этого так и не было сделано», — рассказывает Александр Пыпин.

У экспертов есть и другие опасения по поводу факторов, которые могут препятствовать развитию местного рынка недвижимости.

«Крым могут не признать частью России в остальном мире, и Украина всегда будет говорить о том, что сделки с недвижимостью недействительны с точки зрения международного права на оккупированной территории, и этот факт будет охлаждать потенциальных покупателей. Аналогичная ситуация происходит с северным Кипром. Сделки с недвижимостью на северном Кипре признаны только Турцией. Остальной мир считает их незаконными, так как территория оккупирована. С 2009 года греческим киприотам и государству в целом удается в международных судах признавать сделки с недвижимостью недействительными», — говорит Игорь Индриксонс.