В мае средняя цена сделки на загородном рынке снизилась до рекордно низких значений. Покупатели в среднем отдали девелоперам лишь по 2,5 млн. рублей. Год назад эта цифра была чуть не вдвое больше.

Об этом говорит обобщенная статистика продаж (подробнее об информационном обмене среди застройщиков см. справку) 75 малоэтажных комплексов под Петербургом. Снижение средней суммы сделки – важный интегральный показатель, который (вкупе с другими цифрами) говорит о многом.

О чем он НЕ говорит, так это о снижении цен предложения. В самом деле, многие застройщики последние месяцы приободрились, наблюдая будто бы начавшееся оживление на рынке и думают не о снижении, а напротив, о подъеме цен на продаваемые объекты.

Еще он НЕ говорит о том, что на рынке совершается много сделок с объектами «среднестатистической» стоимости. Вышеназванный показатель получается из усреднения сделок с коттеджами, таун-хаузами, участками без подряда и земельной нарезкой (под этим словом здесь понимаются наделы без инженерных улучшений, в отличие от этого под «участками» будем понимать более привычный с докризисных времен продукт – земли с подведенными инженерными сетями).

Зато он ГОВОРИТ о снижении платежеспособности покупателей. Все меньше становится тех, кто готов выложить застройщику больше 10 млн рублей за домовладение. Так, в мае в статистике информ-обмена было зафиксировано лишь две сделки со столь дорогими лотами – купили коттедж и таун-хауз в Курортном районе. Для сравнения, год назад в мае было подписано четыре договора в этом ценовом сегменте, хотя компаний, участвующих в информационном обмене тогда было в полтора раза меньше.

Сегодня покупатели останавливают свой выбор на скромных коттеджах за 3-4 млн рублей, чуть менее охотно берут особняки за 6 млн, совсем редко – за 8-10 млн., дома дороже 10 млн удается продать по 1-2 в месяц (и это на 75 проектов), а к примеру, в апреле таких сделок не было вовсе.

Необходимое пояснение: в информ-обмене за единичным исключением не участвуют застройщики элитных проектов. Однако сказать, что в этом сегменте дела обстоят гладко было бы большим художественным преувеличением.

Таун-хаузы, по статистике информ-обмена, граждане готовы покупать за 2-3 млн. рублей. Более дорогие предложения продаются заметно сложнее. Впрочем, в проекте Ollila договоры на домовладения ценой 15-17 млн. подписываются с завидной регулярностью. Но это – редкое исключение.

В общей массе продаж есть сделки и с относительно дорогими участками (по нынешним меркам). К примеру, 14 наделов в среднем по 4,5 млн рублей реализовал в мае «ПулЭкспресс» в рамках проекта «Охтинский парк». Однако полгода назад средняя сумма сделки в проекте составляла 6 млн рублей. Формально цены не снизились: земля идет по 300 000 руб за сотку, но сами земельные участки стали меньше. Застройщик как раз в мае вывел третью очередь проекта, и ориентируясь на запросы клиентов, нарезал участки помельче, чем в предыдущих. И, судя по статистике продаж, не прогадал.

Однако большая часть сделок с землей проходит по куда более скромным ценам. За последний месяц было реализовано 39 наделов без инженерной подготовки в среднем по 700 000 рублей за объект. Причем семь из них обошлись покупателям дешевле 300 000 рублей.

Большие объемы сделок с пустой землей говорит, с одной стороны, о неготовности горожан одновременно оплачивать дом и участок (приобретение участков без обязательного подряда позволяет растянуть эти платежи на неопределенный срок). С другой стороны, это свидетельство определенного недоверия к застройщикам: к тому, что фирма не закроется и все будет построено, а также к ценникам, которые девелоперы выставляют за свои строения. Не смотря на очевидные достоинства комплексной застройки территорий, многие покупатели уверены, что самостоятельное строительство позволит им существенно сэкономить. Приобретение земельной нарезки – вообще весьма спорная покупка. Но для людей, которые еще не сталкивались с подводными камнями загородного строительства и которые стремятся как-то пристроить небольшие собственные сбережения, такое вложение представляется вполне оправданным.

В целом итоги майских продаж выглядят следующим образом. Компании-участники информационного обмена в сумме реализовали 103 лота (без учета квартир) на сумму 259 млн. рублей. Это примерно столько же, как в другие весенние месяцы: в апреле было продано 104 объекта на 280 млн. рублей, в марте – 104 объекта на 263 млн. В этом отношении рынок демонстрирует поразительную стабильность. Причем весенняя выручка застройщиков весьма незначительно отличается от зимних показателей. Так в сумме за март, апрель и май девелоперы получили по 10,9 млн. на каждый реализуемый проект. Тогда как за декабрь, январь и февраль – 9,6 млн.

Подробнее распределение сделок по объектам можно увидеть в таблицах и на диаграммах.

Мнения экспертов:

Ольга Мельникова начальник отдела продаж компании «Эко Лэнд»:

Рынок наконец зашевелился, покупатели стали активнее ездить на просмотры, изучают предложения, прицениваются. Радуют нас и продажи: в этом году, к примеру, мы очень хорошо отработали майские праздники. Отдохнуть нам не дали: было много звонков и просмотров. Мы полагаем, что все это приведет летом к еще большему росту числа сделок. Думаем, что результаты этого сезона окажутся куда лучше прошлогодних показателей. Чтобы стимулировать покупателя быстрее принимать решения, мы ввели беспроцентные рассрочки на наши объекты.

Марина Агеева, директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом»:

Вряд ли предпочтения покупателей в обозримой перспективе изменятся: основную массу продаж по-прежнему будут составлять участки без подряда. Предложение на рынке сильно превышает объемы покупательского спроса, однако оно все продолжает пополняться. Полагаю, в ближайшее время мы увидим еще не один проект массовой застройки на сотни тысяч квадратных метров жилья в ближайших пригородах Петербурга. Кто будет это покупать – большой вопрос. По сравнению с докризисными временами предложение разбухло вдвое, а спрос пока в 2-3 раза ниже.

Марина Селиванова, руководитель департамента продаж компании «БТК девелопмент»:

На наш взгляд спрос и предложение в данный момент сбалансированы. Думаем, летом интерес покупателей к приобретению загородных домов еще возрастет. На рынке постепенно меняется структура предложения: активно выходят на рынок малоэтажные комплексы эконом-класса. Есть прибавка и среди элитных проектов. А вот в бизнес-классе наблюдается определенный провал. В этом сегменте новых проектов почти не выводится, и это может через какое-то время привести к нехватке предложения в этой категории. Что отрадно, концепции проектов становятся более продуманными и лучше соответствуют сегодняшним требованиям клиентов.

Проект по обмену информацией о реальных сделках стартовал в начале 2009 года при поддержке нескольких ведущих загородных застройщиков. В настоящее время к нему присоединились 39 компаний, реализующих 75 проектов, вмещающих более 8000 домовладений: участков, коттеджей, таун-хаузов. Среди участников информационного обмена есть девелоперы с многолетним опытом работы на загородном рынке, так и компании-новички, а также частные лица, реализующие собственные девелоперские проекты. В статистике информационного обмена участки с подрядом рассматриваются как дома на нулевой стадии готовности: в этом случае по договору клиент отдает деньги не только за землю, но и за будущее строение. Под нарезкой понимаются участки без инженерной подготовки.

Компании-участники информ-обмена:
SH Realty, «НЖК-СПб», ГК «Стинком», «Родекс Северо-Запад», «Евросиб-Девелопмент», ИСГ «Норманн», Village Consulting, «ПулЭкспресс Групп», Greenside, ГК проекта «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «Невская домостроительная компания», «БТК-девелопмент», «Би Хай Инвест», «Вилла плюс», «Старт-Девелопмент», «Эко Ленд», «Светлострой», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Особняк», «Гарант-девелопмент», «Невская строительная компания», УК «Монолит-Недвижимость», «ДомФинланд», УК «Новая дача», «Изумрудная долина», «Петербургское агентство недвижимости», «1-я академия недвижимости», «АТС Малиновка», «Фаэтон Девелопмент Групп», Goodland, «Евростиль», «ПетроЗемПроект», УК «Северная недвижимость», «Русь НТ».