Собственный земельный банк – это не только стратегический ресурс застройщика, но и, если угодно, элемент имиджа. Компания подает сигнал: она обосновалась на рынке всерьез и надолго. Кроме того, земельный банк способствует финансовой устойчивости.

Опираясь на собственный опыт, руководитель компании Л1 Павел Андреев утверждает: «Наличие регулярно пополняемого земельного банка позволяет в случае необходимости использовать средства от продажи участков не только для реализации новых проектов, но и для обеспечения или погашения кредитов».

Банк по плану
Формирование земельного банка зависит от планов застройщика. В частности, от будущих строительных объемов. «Однако у всех компаний разный текущий земельный банк, разный темп реализации проектов, разные планы, и единой для всех девелоперов схемы работы нет», – утверждает коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.

До 2008 года крупные предприятия нередко приобретали участки под проекты комплексного освоения территорий (КОТ), изначально предполагающие реализацию в течение нескольких лет. Заявленные петербургскими застройщиками намерения – 70-80 млн кв. м с перспективой на 15-20 лет. Однако кризис и нынешняя позиция городской администрации заставили скорректировать планы: сегодня компании планируют деятельность на 5-7 лет. Но пятилетка – минимальный срок, убежден директор по строительству ООО «КВС» Владимир Трекин: «Иначе в один прекрасный день нечем будет загружать мощности, и компания обанкротится».

Однако, сетует генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто, в большинстве случаев достаточно сложно заранее оценить возможность реализации проекта и просчитать его экономику. «Необходимо спланировать процесс так, чтобы при окончании реализации одного проекта следующий находился уже в стадии строительства и продажи квартир, а еще один-два проектировались», – указывает он. По словам Трекина, «для нормальной преемственности проектов у застройщика желательно следующее соотношение: одна часть объектов должна находиться в стадии строительства, другая – проектирования и подготовки к строительству и третья – на этапе градостроительной подготовки (разработка проекта планировки, получение градостроительного плана)».

Частная земля – в приоритете
Эксперты делят рынок частных земельных участков по функциональному назначению будущих объектов. Самый сложный для застройщика сегмент – участки под жилищное строительство, где сложился рынок продавца (см. статью «Продавцы утвердились на земле»). Однако многие крупные застройщики покупают земельные участки именно у частных собственников. Например, компания ЮИТ в последние годы приобретала участки исключительно на вторичном рынке частных земель – выставленные на торги Фонда имущества Петербурга наделы не устраивали застройщика по ряду параметров. К тому же торгов было немного. Среди удачных, по мнению специалистов ЮИТ, покупок у города на торгах Фонда имущества – участки в Приморском (СПЧ) и Красносельском районе (ЮЗПЧ). Но там строительство уже завершено (жилые комплексы «Vita Nova», «Тринити»). В компании отмечают: положительный момент – предусмотренная городом социальная и транспортная инфраструктура в этих районах.

В компании «Лемминкяйнен Рус», хотя и рассматривают все имеющиеся на рынке предложения, приобретения совершают в основном на вторичном рынке, говорит Вятто: «На практике все наши покупки совершались на вторичном рынке. При всей его закрытости и непрозрачности он все-таки остается основным источником приобретения участков для большинства строительных компаний. И надо сказать, покупка на вторичном рынке имеет ряд преимуществ: можно договориться с продавцом о приемлемых для обеих сторон условиях оплаты, в том числе рассчитаться площадями в будущем проекте, и избежать налагаемых городом обременений». По мнению Вятто, город в последние годы выставляет участки на продажу редко, не слишком ликвидные и обремененные разного рода обязательствами.

Другие участники рынка все-таки предпочитают участвовать в торгах Фонда имущества. Как пояснил Трекин, пятна, которые продают Фонд имущества и другие государственные структуры, обладающие соответствующими полномочиями, обычно лучше проработаны с точки зрения инженерной инфраструктуры: «Кроме того, выгодно, когда аренда за землю распределяется на несколько лет, а не выплачивается единовременно при оформлении соглашения». Приобретение земли у частных собственников в компании КВС полагают делом хлопотным: статус земель не предполагает жилую застройку – требуется изменение функционального назначения. Еще один вариант – перекупить уже начатый проект – также, по мнению Трекина, несет много забот. «Перекупать проекты имеет смысл, если есть гарантия, что в ходе их реализации вдруг не объявятся обманутые дольщики от предыдущего застройщика», – утверждает он.

Одни компании предпочитают приобретать земли у частников, другие – у государственных структур. Однако это не означает, что они откажутся от интересного предложения в «нелюбимом» сегменте. Застройщики берут, что есть. «Предпочтений нет – все зависит от конкретного предложения и привлекательности участка», – поясняет Бабаков. «На рынке мало действительно ликвидных земельных участков, позволяющих реализовать проекты качественного и комфортного жилья, – с удачной локацией, обеспеченных необходимой инфраструктурой и т.д.», – резюмировала директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Особые условия
Покупка пятна под застройку через государственные структуры регламентирована законодательно, цена и процедура торгов утверждена отдельным документом.

Приобретение земельного участка на вторичном рынке – процесс сугубо индивидуальный, где, отмечает Трекин, много зависит от продавца и его желания ускорить процесс. На деле, отмечает Бабаков, участки могут рассматриваться на протяжении нескольких лет, и никаких ограничений продолжительности переговоров нет. «Сделки могут тянуться долго, поскольку это серьезные деньги и серьезные риски», – говорит директор по маркетингу компании Normann Дмитрий Уваров.

Продолжительность сделки, по словам Трекина, зависит от масштаба проекта и финансового состояния компании. Нередко застройщики приобретают землю на заемные средства, чаще – на заемные и собственные, редко – только на свои. Этот принципиальный момент зависит и от стратегии компании, и от стоимости земли, и от добрых или не очень отношений с кредитными учреждениями.

Берем – не берем
Вне зависимости от продавца каждый застройщик руководствуется при покупке целым рядом критериев. Во-первых, оцениваются физические параметры будущего проекта – сколько квадратных метров продаваемой площади можно построить на этом пятне, рассказывает Вятто. «Здесь могут возникнуть определенные сложности – чтобы определить параметры застройки, необходимо иметь согласованный градостроительный план и утвержденный проект планировки участка, – пояснил он. – В градостроительном законодательстве множество параметров, существенно ограничивающих объем потенциального строительства – высотный регламент, коэффициент используемой территории, коэффициент естественной освещенности и т.д.».

По его словам, большую роль играют и другие параметры участка – размер, конфигурация, отсутствие обременений.

«Принимая решение приобрести землю, мы детально просчитываем рентабельность возможного проекта: объем и разрешенные параметры объекта, себестоимость, сроки реализации, наличие социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры и прочее», – рассказывает Бабаков.

По мнению застройщиков, важный критерий – инфраструктурное обеспечение, возможность подключиться к коммуникациям, социальные объекты, транспортная доступность. Этот параметр, по словам Бабакова, особенно важен на окраинах Петербурга: в центральной части города с инженерией, как правило, проблем при возведении новых объектов не возникает.

Однако главным критерием сегодня стало наличие градостроительной документации, позволяющей выйти на строительную площадку в минимальные сроки. «Учитывая ситуацию с градостроительным регулированием в Петербурге, нам интереснее проекты, условно говоря, с готовой документацией, по которым не возникнет проблем с оформлением. И это может быть очевидным преимуществом при приобретении», – говорит Гуртовая.

«Мы ориентируемся на наличие градостроительной документации и инженерную обеспеченность – это дает наиболее четкое понимание, что мы в итоге получим от участка в плане расходов, доходов, скорости выхода на строительство и продажи», – пояснил Уваров.

Вечный поиск
Большинство компаний перманентно пребывает в активном поиске земельных участков, пригодных для застройки в соответствии с задуманными планами. Например, «Лемминкяйнен» (по словам Вятто, предприятие поставило перед собой амбициозную цель ежегодно выводить на рынок тысячу квартир в качественных жилых комплексах) ведет постоянный поиск пятен. Normann, сообщил Уваров, ведет активные переговоры сразу по нескольким участкам и проектам. КВС надеется найти землю в Ленинградской и Московской областях и скоро, рассказал Трекин, начнет строительство в комплексе «Балтийская жемчужина», в Кировске и Сертолово Ленобласти.

Группа ЛСР имеет земельный банк в разных районах Петербурга. Участки предназначены для возведения жилья разных классов – в зависимости от района. Нынешний земельный банк компании позволяет построить около 7 млн кв. м жилья, включая проекты на этапе реализации и в разных стадиях проектирования. По плану, говорит Бабаков, осуществление некоторых проектов рассчитано до 2025 года. С одной стороны, земельный банк можно считать сформированным на довольно длительную перспективу, с другой – компания не прекращает поисков новых интересных участков.

Андреев полагает, что сегодня Л1 имеет достаточный земельный запас. «Перед кризисом наша стратегия с учетом прогнозов развития отрасли была направлена на рост объемов строительства минимум в три раза и, соответственно, на пополнение земельного банка. Для этого привлекались кредиты. С приходом кризиса содержать излишний земельный банк стало невыгодно, и мы снизили кредитную нагрузку почти в три раза, а запас участков – с 15-летнего горизонта планирования до 5-7-летнего», – рассказал руководитель Л1. Сейчас земельный банк компании составляет примерно 800 тыс. кв. м – против нескольких миллионов до кризиса. По мнению Андреева, сегодня достигнут баланс, адекватный нынешней ситуации на рынке. Он позволит поочередно начинать новые проекты в ближайшие 5-7 лет.

Более основательный земельный запас и более длинные планы застройщики готовы формировать, если рынок станет не столько высоким и быстрорастущим, сколько стабильным – в долгосрочной перспективе.